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1、关于旗忠村地块分析（写作提纲）一、 长岛高尔夫别墅分析原有上海佳信房地产有限公司于1998年定项并开始搞前期规划，及中心岛绿化建设，后由于资金原因无力继续开发。2000年由北京人济集团全盘托盘，并买下佳信公司全部资产，于2000年7月开始搞一期共50多套；于2001年年初开始内部认购及对外预订，并于7月9日正式开盘。从对外实际推广来说，销售时间已达半年，至今为止客户正式签约27套，还包括几套大订。从销售业绩来看，这样的时间跨度本身销售速度属于较慢的。分析原因：（1）单价、总价高。总价（250万-500万）已达上海别墅极品价格。（2）户型偏大。（3）景观上没有高尔夫别墅的感觉。二、 旗忠区域分析
2、1、 交通2、 娱乐设施总体规划三、 新地块分析1、 规划品味2、 售价建议：5500-6000元/平方米四、 基准目标长岛高尔夫别墅产品分析，总结分析1、 主要支持点分析长岛别墅主要利基表现在GOLF球场、生态环境和规划上。（1） GOLF球场代表高贵与身份，是一种品质生活的象征。（2） 大面积的水域和森林公园等良好的绿化构成全方位的生态环境。（3） 丰富的各国各种风情别墅组合，区域的水景及绿化组合营造极好的视觉效果。2、 产品要素分析（1） 地段：位于马桥旗忠村区域，地段概念差，缺少人文底蕴和强大的经济实体，不如虹桥、浦东别墅区概念。（2） 交通：市政配套交通缺乏，多依赖私车。北临光华路、
3、东依昆阳路、西靠曙光路，总体上缺少快捷的主干道。（3） 天然旷野式别墅基地，但18洞旗忠高尔夫球场及规划中的9洞高尔夫练习场难以形成规模型的著名球场。森林公园还尚未成熟。结论：综上所述，长岛别墅塑造的8000-15000元/平米的顶极别墅的条件不足，极有可能导致销售周期的延长，甚至产生滞销的严重后果。五、项目的营销构思总结1、 产品定位（1） 总价在120万。目前较为流行的砖混结构别墅占80%。（2） 总价在200万。目前较为稀缺的纯木高品味别墅占20%。2、 品牌定位形成高尔夫生态别墅概念，塑造体味生活意境的极品别墅。3、 目标市场根据本项目的两种结构并存模式，形成两两不同的目标消费市场，即有数百万身价的老板和喜欢享受生活的高级白领，和有精品正宗别墅概念，追求新潮或曾有国外生活经历的实力派老板，品味结合市场区分理统一。
