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1、可行性分析报告二00五年十一月目录第一章：总论一、建设工程概况二、工程建设的必要性三、可行性研究编制的依据四、可行性研究结论第二章：市场分析一、宏观经济形势分析二、长沙市房地产市场分析三、一般供应市场预测四、工程自身因素分析五、工程市场分析结论第三章：工程建设条件一、根底理论建设的自然条件二、工程建设的用地条件三、工程用地规划限制条件四、工程建设的市政配套条件第四章：工程开发定位一、工程市场定位二、工程消费群定位三、工程产品定位四、产品风格定位五、工程社区形象定位六、工程功能定位七、工程价格定位第五章：工程规划设计方案一、设计思想、设计理念及设计特点二、总体规划三、建筑设计四、结构设计五、专项
2、设计六、消防设计七、环境保护八、经济技术指标第六章：工程实施进度安排一、工程进度安排的原那么二、工程实施的进度安排第七章：工程营销方案筹划一、营销卖点二、销售策略三、促销策略四、准备策略五、工程销售收入实现方案第八章：工程总投资估算及资金筹措方案一、工程总投资估算的依据二、工程总投资估算的原那么三、工程投资估算及资金筹措方案第九章：工程销售和收入测算一、住宅销售单价确实定二、商铺销售单价确实定三、车位销售单价确实定四、工程总销售收入确实定五、工程住宅定价模拟第十章：工程财务评价一、财务评价技术线路二、财务评价三、工程不确定性分析第十一章：工程综合评价结论及风险躲避建议一、工程综合评价结论二、工
3、程风险躲避建议第一章：总论一、建设工程概况1、建设单位根本情况2、工程概况二、工程建设的必要性1、某城市房地产市场的需要2、某区城市建设的需要三、可行性研究编制的依据长沙为例1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、湖南省建设系统行政事业性收费工程表；8、房地产公司某区工程规划设计方案；9、委托方提供的其他有关资料；10、我司近期类似工程有关造价资料；11、现场勘察及市场调查收集的有关资料等。四、可行性
4、研究结论工程财务评价结果如下：财务指标数值财务净现值投资利润率投资回收期借款归还期盈亏平衡点通过对工程的技术经济分析论证，得出如下结论：1、工程销售市场前景，建设条件；2、工程的前期工作3、工程的各财务指标；4、工程投资额，投资回收期，经营风险。第二章：市场分析一、宏观经济形势分析1、长沙经济持续、快速增长。2、居民消费能力，消费意识。3、城市规划促进房地产市场开展。4、区域开展分析二、市房地产市场分析1、房地产供应情况2、长沙房地产需求情况3、长沙房地产价格分析4、住宅市场的户型特点5、住宅市场的竞争态势6、长沙住宅消费者分析7、住宅市场的开展趋势三、一般供应市场预测1、开发商对国家政策变化
5、的预期2、开发商对需求市场的预期四、工程自身因素分析1、工程优劣势分析1区域环境分析2地段分析3地块特征分析4开发商实力分析5生活配套分析2、工程投资时机分析1强有力的消费支持2区域规划前景与政策支持3咸嘉湖改造利好五、工程市场分析结论综合以上分析可得出以下结论：第三章：工程建设条件一、根底理论建设的自然条件长沙属亚热带季风性湿润气候。气候特征是：气候温和，降水充分，雨热同期，四季清楚。长沙夏冬季长，春秋季短。春温变化大，夏初雨水多，伏秋高温久，冬季严寒少。1、气温 年平均气温17.2 极端最高气温：40.6度 极端最低气温：-11.3度2、雨量 年平均降雨量：1389.8 年最大降雨量：19
6、59.4 年最小降雨量：192.53、湿度 年平均相对湿度：80% 年最小相对湿度：10%4、季候风 年平均风速：2.7m/s 最大风速：24m/s5、雪 年最大积雪深度：20 年最大冻土深度：56、日照 日照时数达1677小时二、工程建设的用地条件1、工程地块概况2、工程地块地形、地质条件三、工程用地规划限制条件1、工程规划限定：容积率，绿地率，建筑密度2、后退红线控制：东、西：退规划路边线或用地红线多层4米，高层8米；南、北：多层退规划路边线5米且退用地红线0.55H，高层退规划路边线8米且退用地红线120.2H。3、间距控制：建设间距类区：4、建筑高度控制：四、工程建设的市政配套条件1
7、道路 2、供电 3、供水 4、排水 5、暖通 6、供气7、 通讯 8、网络第四章：工程开发定位一、工程市场定位二、工程消费群定位三、工程产品定位四、产品风格定位五、工程形象定位六、工程功能定位七、工程价格定位第五章：工程规划设计方案工程的规划设计方案从设计指导思想、设计理念、总平面设计以及建筑设计、专项设计等几方面进行说明，最后对设计方案的技术经济指标进行阐述。一、设计思想、设计理念及设计特点1、设计指导思想2、设计理念3、设计特点二、总体规划1、总平面布局与交通流线规划2、组团化3、绿化系统规划4、公建配套规划三、建筑设计1、建筑风格2、住宅类型3、户型设计4、小区停车处理四、结构设计五、专
8、项设计1、火灾报警及联动控制系统2、电视 宽带网系统3、保安监控系统4、交通及停车场管理系统六、消防设计七、环境保护1、公共及生活用水处理2、固体垃圾处理3、噪声处理八、经济技术指标表1：工程经济技术指标表名称指标总用地面积净用地面积总建筑面积其中计入容积率总建筑面积其中住宅商业配套设施地下室面积不计入容积率建筑占地面积总户数总停车数容积率建筑密度绿地率建筑高度第六章：工程实施进度安排一、工程进度安排的原那么1、尽量缩短建设工期因房地产开发工程投资金额巨大，且开发所需的大局部资金是借贷资金，工期长短在一定程度上决定了利息额的多少，因此，在不影响工程质量的前提下，缩短工期可以减少资金占用本钱，从
9、而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门的管理人员及一定量的物质资源，这样，工期越长，管理本钱就越高。同时，短平快的工程会给开发商带来运营效率高的良好印象。为缩短工期，应重点做好以下工作：选择优秀的承包商来确保工程按期完成；多个施工队同时开工，做好不同施工队的协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。2、分片分期开发3、住宅和配套同步4、高效运用资金二、工程实施的进度安排工程开发期方案表开发期数工程名称时间一期主体建筑工程建筑安装工程销售二期主体建筑工程建筑安装工程销售三期主体建筑工程建筑安装工程销售工程建设经营期进度表建设经营期时间主要工作内容完成整个工程投资的比例1前期准备
10、工作一期主体建筑根底工程2一期主体建筑工程06年4月一期开始销售3一期销售工作一期建筑安装工程二期主体建筑局部工程4二期销售工作二期主体建筑局部工程二期建筑安装工程5二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作6三期建筑安装工程三期销售工作第七章：工程营销方案筹划一、营销卖点二、销售策略。1、开盘期2、强销期3、销售尾期：三、促销策略1、广告销售准备期：在这一阶段，工程刚刚开工，消费者对工程所在区域及工程情况一无所知，人们从施工现状无法了解小区的整体规划。所以，此期的重点放在工程所在区域及工程自身规模、规划特点、开发商开发理念等的宣传上。主要通过报纸软性新闻、报纸硬广、户外广告、互联网广告等方式进
11、行宣传，内容上既能突出小区自身的特点，同时又能迅速抓住消费者的注意力。通过大力度宣传，使工程的开发理念，区域的价值得到消费者的认同与关注，为后期的销售作好市场铺垫。开盘期与强销期：加大广告频率及媒体的选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大的宣传攻势，形成对消费者进行全方位的渗透和影响。在宣传内容上，除表达小区的特色处，还应突出了热卖的景象。销售尾期：该时间段，一期销售已进尾声，这时的宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为工程二期销售打下根底，做好铺垫。此阶段的广告频率相应减少，以降低宣传本钱。2、广告媒体3、人员促销销售准备期：对销售人员进行专门的培训，以标准他们的行
12、为细节，统一制定销售说词。销售期间：要求销售人员热情、耐心、诚恳地接待每一个客户，与重点客户建立良好的关系，树立“诚信为本、“顾客就是上帝的营销思想。另外，采用一些奖励方法调动促销人员的积极性。4、房展会5、精品楼书6、公共关系四、准备策略1、销售中心2、样板房展示3、楼盘正式推出仪式五、工程销售收入实现方案工程各建设经营期销售比例表。经营期销售比例%销售金额万元10023456合计第八章：工程总投资估算及资金筹措方案一、工程总投资估算的依据1、湖南省建筑安装工程预算工作手册；2、湖南省建筑工作估算指标；3、长沙市最新材料价格信息；4、2001年湖南省建筑工作概算定额；5、湖南省建设厅文件湘建价2002578号文；6、省定额站建定价2000138号文有关人工工资的规定；7、房地产公司工程规划设计方案；8、我司近期类似工程有关造价资料。二、工程总投资估算的原那么1、工程投资估算尽可能反映工程的实际情况；2、工程总投资尽量符合节约和平安的原那么；3、工程总投资估算对于无法准确估算的工程在预备中考虑。三、工程投资估算及资金筹措方案1、工程主要经济技术指标工程主要经济技术指标表工程数量单位工程数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积商铺住宅
