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1、规划设计物业关注要点指引（机电设备）1.1.1.1 避雷n 弱电系统应有与当地情况相适应的防雷措施并做好接地，施工单位在工程移交时应同时提交防雷接地测试报告。1.1.1.2 强电n 电源插座面板要考虑安全保护装置，防止儿童触电。n 室内总控开关要考虑漏电保护、过流保护和短路保护，漏电保护电流不能大于15mA。n 空调机位开关要考虑与预留空调安装位置的距离，不宜过远。n 每套住宅的空调电源插座、电源插座与照明应分开关控制；厨房电源插座和卫生间电源插座宜分开关控制；n 电源插座的数量，不应少于下表的规定部 位设 置 数 量卧室、厨房一个单相三线和一个单相二线的插座两组起居室(厅)一个单相三线和一个
2、单相二线的插座三组卫生间防溅水型一个单相三线和一个单相二线和组合插座一组布置洗衣机、冰箱、排气机械和空调器等处专用单相三线插座各一个1.1.1.3 给排水n 卫生器具和配件应采用节水性能良好的产品，管道、阀门和配件应采用不易锈蚀的材质。n 没有架空层的，一层住户排水管应单独设置，不能与二楼以上住户排水管相连。排水管入地上端应设置检查口。入地后横管应保持足够坡度，坡度大小应该根据横管长度确定。横管太长影响排水及堵塞后疏通的，应该加设污水井。n 布置洗浴器和布置洗衣机的部位应设置地漏，其水封深度不应小于50mm。布置洗衣机的部位宜采用能防止溢流和干涸的专用地漏。n 高层住宅的垃圾存放间宜设给水龙头
3、和排水设施。其给水管道应单独设置水表并应采取冬季防冻措施。n 地下室、半地下室中低于室外排水面或高差不足的卫生器具和地漏的排水管，不应与上部排水管道连接，应设置集水坑用污水泵排出。n 空调机冷凝水和隔霜水应设专管排放，或接入阳台排水系统。1.1.1.4 弱电n 室内防盗报警装置应与监控中心主机统一考虑备用电源设计，且报警后能准确显示报警位置。n 客厅、主卧室要考虑有线电视、电话线接口预留，主卧室、书房应考虑网络线接口。n 门禁对讲安装高度要考虑成人身高，安装高度不宜低于1.4米。1.1.1.5 燃气n 室内燃气表建议安装在室内立管上。管道、仪表、开关应该裸露在外，不应遮埋。n 抽油烟机排气管在
4、天花内接驳烟道的，要考虑便于安装和检修。n 套内设置燃气热水器的，应该预留对恒式热水器烟道出口和安装位置；燃气热水器的排烟管不得与排油烟机的排气管合并接入同一管道。1.1.1.6 供热n 实施市政供热水或配套供应热水的小区，设计时建议厨房与卫生间均考虑热水龙头。n 采取地辐射供暖时，地上管接口部位要高于地面20-30厘米，以便检修。n 供暖散热器的调节阀门，应确保频繁调节情况下的密封性能并采用不易锈蚀的材质。n 以煤、薪柴、燃油和燃气等为燃料，设置分散式采暖的住宅应设烟囱，上下层或毗连房间合用一个烟囱时，必须采取防止串烟的措施。1.2 公共设备设施n 小区设备房最好集中规划设计，便于后期维护与
5、管理。n 变配电房、发电机房、水泵房、锅炉房等设备房应预埋吊装环或安装吊装导轨，吊装环或吊装导轨的安全系数按照设备重量的2倍考虑。n 排污管道应避开设备房顶穿行。n 设备房内应设计取水点和排水管装置。n 水泥地面易产生灰尘，发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、空调机房、值班室等室内地面应铺设防滑地砖。n 为了减少对业主生活的影响，各类井盖、配电箱、有线电视箱、路灯控制箱等公共设备设施应避免设置在业主私家花园等私人专有使用区域。井盖应尽可能避开小区主要道路，必须占用道路时，应设计中道路中心线位置。n 设备应优先选择通用型号，同一小区最好使用同一品牌规格的产品，便于后期维护与保养。n 变频给
6、水泵、消防泵、污水泵、锅炉、过滤沙缸等涉及安全隐患和需定期停机检修的设备应至少按一开一备安装设计。n 井盖优先选择树脂材料，地下管网不易设计在路基下，必须设计时应考虑承重或保护套管装置。1.2.1 配电系统n 按当地要求配置发电机组时，其智能安防系统（周界防越系统、停车场管理系统、楼宇对讲系统、小区广播系统、闭路监控系统、门禁系统等）、消防系统、公共设备（电梯、消防与监控中心主机）、公共照明设施（小区路灯、楼内照明、设备房照明）需要与发电机备用电源连接。非消防电源，需要与消防电源分设开关并保障在发生火灾时控制中心能够断开非消防电源，发电机单独为消防设备供电。n 商业（包括会所）使用发电机配用电
7、源的，应该充分考虑商业用电的波动性，并保障在发生火灾时能够方便切除。无论如何，计算负载不能操过发电机容量的80%。1.2.1.1 高低压配电室n 高低压配电室设有通风系统，干式变压器有超温报警器和风机散热装置。n 高低压配电室、变压器房、发电机房地坪应高于周边排水位，正上方及周围没有浸水、渗水、滴漏可能，没有给水、排水管道穿行。n 配电室防止靠近危险设备（如配电柜前、变压器隔离栏周围）的警戒线应用宽度约10cm的黄色地砖磡设，免除后期维护。需要站人操作的位置，应在黄色警戒线内铺上绝缘垫。n 配电室内应配置维修专用工具，配电室应配置配电系统模拟盘。n 变压器顶端不安装照明灯具，变压器单独在房间安
8、装的，有门且可上锁，并具备自动控制的通风散热设备。n 配电室内商业用电建议与居民用照明电分路控制（方便停电检修，因商业与住宅检修时间不同）。n 变压器与配电柜安装在一个房间的要有安全隔离防护栏。n 供电局远程限电器报警信号应连接到监控中心，如果变压器室离监控中心较远，可安装户外蜂鸣器。1.2.1.2 配电箱n 在公共场所的各种配电箱（柜）均需加锁，控制按钮不外露，同类配电箱钥匙通用。n 配电箱最好挂装在建筑墙面上，若安装在地面时，应安装在基础上并在与地面接触部位做好防水及防潮处理。n 配电箱尽可能安装在隐蔽部位，要考虑儿童难以接触的高度上。n 电井n 强弱电井应设置照明，开关在井道内，弱电井内
9、需要设置插座；强弱电井、管道井、水表井的门锁钥匙通用。n 小区内电缆沟有一定坡度，能自然排水至雨水井，与配电房连接的位置有防止雨水灌入设备房的措施。不能自然排水的，应该在沟、井最低处设置积水坑，装设自动启动的潜水泵并装设高低水位报警装置，信号连接到中心。1.2.1.3 发电机n 发电机设备房内需要配置维修专用工具。n 机油箱房间应设置防爆灯，发电机应配备两套蓄电池（一用一备），如果发电机没有配备充电器模块、需另配备浮充充电器；发电机的自动转换柜应有自动及手动转换功能。n 发电机油箱的进油口设置在方便车辆进出并可装卸位置，方便加油；油箱上设置直径不小于2寸可直到地面的透气弯管。n 发电机排烟口应
10、对业主不产生影响，发电机房有防噪音措施。发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识并具有水位限高措施，防止水倒灌进入发电机烟道。n 发电机房设计水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，机房送、排风装置在发电机停机后有延时关闭功能。n 发电机下方设置废润滑油收集油槽。n 北方地区发电机应配备辅助加热装置，确保润滑油温度。1.2.1.4 电梯n 为防止电梯厅有水流入电梯井道，建议在每层电梯口做高差为2cm的放坡处理。n 优先考虑在电梯机房安装温度自动控制的排风系统。最高温度超过40度的电梯机房考虑安装空调的位置，预留空调洞和空调用源。电梯机房门下部，可以考虑设置通风百叶。n 电梯噪声对住户的
11、影响应在30分贝以下。离住户较近的电梯机房，应对基座采取特别减震措施。n 电梯机房内门钥匙应通用。n 电梯轿厢风扇要保证轿厢内通风，大厦封闭的电梯厅需设置强制通风设施。n 6电梯内安装闭路监控镜头，画面能够识别进入电梯乘客的面孔。n 控制中心有电梯的运行指示，20层以上电梯可以控制电梯的上下运行及停止。n 与中心联网的轿箱对讲，在中心有声光显示、便于确认区别。n 大厦电梯井底应平整、整洁，并设置排水设施， 排水泵的排水量不应小于10L/s。1.2.1.5 照明n 小区室外照明、车库照明、景观照明、电梯供电等设备均应考虑安装计量装置，以便分类计量核算。n 地下停车库照明设计应考虑节能要求，建议合
12、理划分车库照明区域，分区域控制，控制方式为交叉多路、分级控制，安装节能灯具、设计采光井或安装成熟的太阳能照明装置。n 小区内公交站点路段路灯照明亮度应与市政道路路灯照度一致。n 小区庭园灯、景观灯采用时间控制、分段控制及间隔控制方式。路灯采用分段控制及时间控制，夜间可以关闭部分路灯以节约能源。室外照明电源均须经过漏电保护器，漏电动作电流不能超过15mA。n 水景、水池、水廊水下灯的使用维护成本高，使用效果一般，建议设计时尽量避免使用。苑内射灯、节日彩灯设计不宜过多。如果设置水景灯，需要使用不高于24V的安全电压，支架需要使用不锈钢材料。电缆不允许在水中接头，不可避免时需要使用环氧树脂密封。n
13、苑内休闲架空层可以采用日光灯、节能灯交叉配置。n 小区内楼栋及主要出入口适当位置应设计预留节日装饰用电源接口，电源接口应使用防水插座并上锁管理。n 地灯使用寿命短、故障率高、维修困难且易出现安全隐患，设计时尽可能减少使用。必须使用必须做好地灯基础，电缆要穿管并严禁在线管内接头。埋地管线应做好防潮、防水措施，避免短路。n 楼道照明应采取声控或触摸式控制，大堂设计的装饰灯在设计时，建议与照明灯具分路控制。n 设计低压配电柜时考虑住户用电、公共用电、照明用电、设备用电分开，留足备用商铺用电接线开关，分类计量，便于供电局抄表到户。n 路灯杆与房屋本体应保持1.5米以上的间距。n 车库、架空层照明灯具设
14、置可以考虑60%节能灯照明、40%日光灯照明分散分布，便于消防验收后的物业改造管理、节约费用。1.2.1.6 电表n 电表应有防止线路错接的措施。182住宅、公共照明、商业、设备、会所等建议单独计量，经营性场地建议选择IC卡表。1.2.1.7 公共电源插座n 每个楼道或围合设工作插座和开关。公共电源插座和开关要求安装在可上锁的配电箱柜内。n 小区广场、大厦天台等公共场所需要使用电器设备维护或清洁的场地需配备插座，插座需要上锁管理，处于室外的，需要有防水措施。n 高层楼宇每层公共部位至少应设计一处电源接线插座，以便于日常清洁、维修使用电动工具。1.2.2 给排水系统n 设备房及公共区域暴露在空气
15、中的给排水管网应有功能标识及流向标识，各类阀门应有控制范围标识。n 充分考虑当地最大降雨量的排水需要，并在绿化区域与硬质路面相接处考虑浇灌用水的排放，排水口应加装过滤网防止堵塞。n 给水管网应避免设计或长期预留静水不流通管道，以免长期聚集滋生微生物。1.2.2.1 生活水泵房n 水泵电机的控制柜等电气设备不宜安装在水泵房内，不得不安装在水泵房内时，应有防止水泵及管网漏水喷到配电柜上的措施。为了防止水泵房浸水后电器设备被浸泡，控制柜柜底应高出地面20cm以上。水泵应设置为自动启动，积水坑应安装高水位报警应连到控制中心。n 小区内水泵变频器的选型建议使用同一品牌，便于日后维护和管理。n 对于高层的天台水池供水泵，建议其控制系统安装软启动装置或变频启停装置，使水泵在启停时都能具有很好的线性调速功能，消除水锤现象及延长水泵电机的使用寿命。n 优先选用不锈钢水泵，水泵在安装时，出水口的止回阀与软接中间最好用短管连接，短管上方要有放气阀。生活水泵不应采用潜水泵。n 水泵变频控制系统应具备： PLC、变频器运行过程出现故障时，应有故障代码指示及故障记录查阅。 该系统在突然断电后又恢复正常供电时，该系统应可以自动复位。 根据现场实际情况，应可以设置供水压力的上限、下限。 根
