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1、1. 简述物业管理企业的概念、特征。 物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同 从事物业管理相关活动的经济实体。第一， 是独立的企业法人。第二， 属于服务性企业。第三， 具有一定的公共管理性质的职能。2. 简述物业管理企业的类型。（一） 按照投资主体的经济成分来划分1. 全民所有制物业管理企业2. 集体所有制物业管理企业3. 民营物业管理企业4. 外资物业管理企业5. 其他物业管理企业（二） 按照股东出资形式来划分1. 物业管理预想责任公司2. 物业管理股份有限公司3. 股份合作型物业管理企业3. 物业管理企业注册登记包含哪些要点？ （一）企业名称的预先审核
2、（二）公司地址（三）注册资本（四）股东人数和法定代表 人（五）公司人员（六）公司章程4. 物业管理企业资质分为哪些等级？应由哪些机构颁发相应的资质证书？ 物业管理企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门 省、自治区人民政府建设主管部门 直辖市人民政府房地产主管部门5. 新设立的物业管理企业在资质申报时应提供哪些资料 （一）营业执照（二）企业章程（三）验资证明（四）企业法定代表人的身份证明（五） 物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。6. 简述设置物业管理企业组织机构的要求。 （一）按照规模、任务设置（二）统一领导、分层管理（三）分工协作（四）精干
3、、 高效、灵活7. 简述物业管理企业组织机构设置的影响因素。 （一）企业战略因素（二）外部环境因素（三）技术因素（四）组织规模及所处阶段8. 简述直线职能试组织机构的主要优缺点。（1）主要优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广。技术复杂。服务多样化。管 理综合性强的物业管理企业。（2）主要缺点：机构人员较多，成本较高;横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作 效率。9. 物业管理招标投标的概念是什么？ 物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即有物业的建设单位。业主 大会或物业所有权人（以下简称招标人）根据物业管理服务内容，制定的符合七管理服务要 求和标准的招标文件，由多家物业管理企
4、业或专业管理公司参与竞标，从中选择符合条件的 竞标者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据 招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。10. 物业管理招标的方式有几种？公开招标、邀请招标11. 物业管理招标投标的基本要求和基本原则是什么？（1）参与招标投标的双方应根据相关法律、法规的规定组织物业管理的招标投标活 动，即对招标投标方的资格认定以及招标投标的具体实施程序等，都必须符合 相关法律法规的要求，并接受有关部门的监督与管理。（2）在物业管理招标投标过程中，无论是招标方还是投标方都
5、应充分考虑市场要素。（3）招标方应根据项目的实际情况和业主（或物业使用人）的需求，选择最适合项 目运作和业主（或物业使用人）需求的物业管理企业及服务；对投标方而言， 不仅要依据项目的实际情况和业主（或物业使用人）需求制定符合项目的要求 的物业管理模式和运作方案，还应充分考虑项目与做实事12. 物业管理招标的一般程序是什么？1. 成立招标领导小组2. 编制招标文件3. 公布招标公告或发出招标邀请书4. 发放招标文件5. 投标申请人的资格预审6. 接受投标文件7. 成立评标委员会8. 开标、评标和中标13. 招标文件应包括哪些内容？（1）招标人及招标项目简介，包括招标人名称、地址、联系方式、项目基
6、本情况、 物业管理用房的配备情况等；（2）物业管理服务内容及要求，包括服务内容、服务标准等；（3）对投标人及投标书的要求，包括投标人的资格、投标书的格式、主要内容等；（4）评标标准和评标办法、（5）招标活动方案，包括招标组织结构、开标时间及地点等；（6）物业服务合同的签订说明；（7）其他事项的说明及法律法规规定的其他内容。14. 物业管理投标的一般程序有哪些？1.获取招标信息 2.项目评估与风险防范3.登记并取得招标文件4.准备投标文件5.送交投标文件 6.接受招标方的资格审查 7.参加开标、现场答辩和评标8.签约并执行合同15. 物业管理投标主要存在哪些风险，如何进行有效控制？1）l 来自于
7、招标人和招标物业的风险有：招标方提出显失公平的特殊条件，招标方未告知可 能会直接影响投标结果的信息，建设单位可能出现资金等方面的困难而造成项目无法正常进 行，因物业延迟交付使用而造成早期介入期限延长，招标方与其他投标人存在关联交易等。2）来自于投标人的风险主要有：未对项目实施必要的可行性分析、评估、论证，从而造成 投标决策和投标策略的失误；盲目作出服务承诺；价格测算十五造成未中标活中标后亏损经 营；项目负责人现场达标出现失误；接受资格审查时出现不可预见或可预见单未做相应防范 补救措施的失误；投标资料（如物业管理方案、报价等）泄漏；投标人餐区不正当的手段参 与竞争，被招标方或评标委员会取消投标资
8、格；未按要求制作投标文件或送达投标文件造成 废标等。对上述风险的防范与控制的具体措施有：严格按照相关的法律法规的要求参与投标活动；对 项目进行科学合理的分析、评估、周密策划、组织、事实投标活动；完善企业自身的管理； 选择信誉良好的招标方和手续完备盈利优势明显的物业；春分考虑且也的承受能力，制定可 行的物业管理方案，选择经验丰富的项目负责人；慎重对待合同的附加条款和招标方的特殊 要求等。16. 在物业管理投标活动中，对投标项目评估应考虑那几个方面的因素？ 1）投标物业的基本情况2）招标物业项目的定位3）业主的需求 4）建设单位、物业产权人 （含业主）、物业使用人的基本情况 5）招标条件和招标过程
9、 6）竞争对手 7）企业自身条件 的分析17. 物业管理方案包括哪些基本内容？ 物业管理方案的基本内容主要包括招标物业项目的整体设想与构思、管理方式与运作程序、 组织构架与人员配置、管理制度的制订、档案的建立与管理、早期介入及前期物业管理服务 内容、常规物业管理服务综述、费用测量与成本控制、管理指标与管理措施、物资装备与工 作计划等。18. 制订物业管理方案的一般程序是什么？（1）组织经营、管理、技术、财务人员参与物业管理方案的制订。（2）对招标物业项目的基本情况进行分析，收集相关信息及资料。（3）根据招标文件规定的需求内容进行分工、协作。（4）确定组织构架和人员配置。（5）根据物业资料及设施
10、设备技术参数、组织架构及人员配置。市场信息、管理经验等 情况详细测算物业管理成本。（6）根据招标文件规定的物业管理需求内容制订详细的操作方案。（7）测算物业管理服务费用（合同总价和单价）。（8）对拟定的物业管理方案进行审核、效对、调整。（9）排版、印制、装帧。19. 简述合同要约和合同承诺的构成要件。（1）要约必须是特定人的意思表示，必须具有订立合同的意图。（2）要约必须包括合同的主要内容，并且内容必须具体确定。（3）要约必须传达到受要约人才能生效。1）承诺必须由受要约人或其代理人做出。2） 承诺必须在要约的有效时间内作出。3）承诺必须与要约的内容一致。4）承诺必须传达给要约人。20. 简述合
11、同要约和合同承诺的法律意识。 与要约相对应，承诺也是一种法律行为。承诺的法律意义在于；受要约人一经作出承诺，该 合同即告成立；要约人与受要约人（即承诺人）之间就形成了合同关系，双方当事人就要受 合同的约束；当然，承诺可依法撤回。21简述有效合同应当具备的必要条件。 （一）当事人的缔约能力（二）当事人的真实意思表示（三）合同的内容合法（四）合同的 形式合法22. 简述签订物业服务合同应注意的事项。 （一）物业的承接验收（二）物业服务的费用（三）前期物业服务合同的解除或终止23. 前期物业服务合同有哪些主要内容？（一）合同的当事人（二）物业基本情况（三）服务内容与质量（四）服务费用（五）物业 的经
12、营与管理（六）承接查验和使用维护（七）专项维修资金（八）违约责任（九）其他事 项24. 试述物业服务合同有哪些特点？（1）一般情况下，产权多元化的物业管理区域是由业主委员会在 授权下作为合同主题与物 业管理企业签订物业服务合同。（2）物业管理涉及群众的日常生活以及城市的正常秩序，因此各级政府行政机关有必要介 入、指导和监督物业管理活动。（3）在订立物业合同时，应明确不但物业主或物业使用人要支付在物业管理服务过程中所 发生的相关费用，物业管理企业还应取得一定的酬金或 ，物业管理服务是有偿性质。（4）物业管理区域内的全体业主作为物业服务合同的一方主体，一般不可能在选择物业管 理服务以及选择则物业管
13、理企业方面形成一致的看法，其中的单个业主或部分业主，也不可 能拒绝某种物业管理或某个物业管理企业。25. 物业服务合同与前期物业服务合同的主要区别有哪些？（1）订立合同的当事人不同。（2）合同期限不同。26. 早期介入与前期物业管理的定义是什么？他们之间有哪些主要区别？ 早期介入是指物业在竣工之前，建设单位根据项目开发建设的需要所引入的物业管理的咨询 活动。前期物业管理是指从物业承接检验开始至业主大会选聘物业管理企业为止的物业管理阶段。 一是内容作用不痛，早期介入是建设单位开发建设物业项目阶段引入的物业管理专业技术支 持，前期物业管理是物业管理企业对新物业项目实施的物业管理服务；二是服务的对象
14、不同， 早期介入服务的对象是建设单位，并有建设单位根据约定支付早期介入服务费用。前期物业 管理服务的对象是全体业主，并按规定向业主收取物业管理服务费用。27. 早期介入的作用是什么？（一）优化设计（二）有助于提高工程质量（三）有利于了解物业情况（四）为前期物业管 理作充分准备（五）有助于提高建设单位的开发效益28. 早期介入在物业建设各阶段有哪些主要内容？（一）可行性研究阶段（二）规划设计阶段（三）建设阶段29. 物业管理项目前期运作有哪些主要内容？1.管理用房到位 2.物资配置到位3.物业管理人员到位30. 前期物业管理的特点是什么？（1）由前述前期物业管理工作的内容分析可见，前期物业管理的
15、许多工作，尤其是前期物 业管理的特定内容是以后常规期物业管理的基础，对常规期物业管理有着直接和重要的影 响。（2）前期物业管理的职责是在新建物业投入使用初期建立物业管理服务体系并提供服务， 其介于早期介入与常规物业管理之间。（3）新建物业及其设备往往会因其施工质量隐患、安装调试缺陷、设计配套不完善等问题 在投入使用的初期集中反映出来，造成物业使用功能的不正常，甚至可能会出现临时的停水 停电、电梯运行不平稳、空调时冷时热等现象。31. 简述物业承接查验的概念。 物业的承接查验是指物业管理企业对新接管项目的物业公用部位、共用设施设备进行承接查 验。32. 新建物业承接查验的准备工作包括哪些内容？ （一）人员准备（二）计划准备（三）资料准备（四）设备、工具准备33. 简述物业查验的主要内容与方式。1.物业资料 2.物业共用部位3.共用设施设备4.园林绿化工程 5.其他公共配套设施1.感官查验 2.使用查验 3.检测查验 4.试验查验34. 如何处理新建物业承接查验所发现的问题？ 工程质量问题整理出来之后，由建设单位提出处理方法。在实际工作过程中，物业管理企业 在提出质量问题的同时，还可以提出相应的整改意见，便于建设单位进行针对性整改。35. 物业管理机构更迭时的物业查验内容包括哪些？ （一）物业资料情况（二）物业共用
