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1、御品江山全程营销策划报告导 言真诚感谢上海凯莱投资有限公司（景洪凯莱地产）的厚爱,予以我司参与“御品江山”项目的提案和建议讨论。本着对双方公司品牌负责、对市场及消费者负责的原则，我司全体同仁以明确的目标，积极承接“御品江山”项目提案，从2月20日起进行全方位的市场调研及市场定位、产品定位、策划推广等建议工作。历时20天时间的斟酌、讨论与完善，从而提供一个全面的项目市场发展的方向性思路，以便为贵公司决策层提供参考，希望能获得进一步的合作机会。提纲目录：第一篇 市场概况一、自然地理概况二、社会发展概况三、城市规划概况四、城市经济概况五、房地产宏观市场概况六、房地产政策七、区域房地产概括第二篇 产品
2、篇一、项目开发策略二、项目规划与建筑设计三办公和酒店式公寓第三篇 策划篇一、项目卖点细分二、项目概念定位三、项目文化定位四项目案名 推广语建议第四篇 推广篇 一、推广总策略二、推广思路三、策略细化四、全案推广方式五、推广节点安排六、各阶段推广策略七、媒体计划第五篇 销售篇一、营销策略二、价格策略三、资金回笼计划附件1：投资预算附件二：意策房地产置业机构“御品江山”项目参与人员简介第一部分 市场篇一、自然地理状况1、地理位置西双版纳傣族自治州位于云南省南部边缘，地处亚洲大陆向东南亚半岛过渡地带。地理位置为北纬21102240，东经995610150。辖区总面积19124.5 km2。周边西北连澜
3、沧县，正北面与普洱市思茅区相连，东北连江城县；东西南三面与老挝、缅甸两国接壤。自治州首府景洪市距省会昆明市直线距离420。2、地形地貌西双版纳地处横断山脉的南延部分，怒江、澜沧江、金沙江褶皱系的末端，地势北高南低，两侧高，中间低。东部无量山脉，纵贯景洪市东北部和勐腊县，海拔10001500m。西部为怒江山脉余脉，分布在勐海县全境。除有少数珠状相串的盆地和低山外，多为切割山峦，山地海拔在15002000m之间。中部被澜沧江下游及其支流侵蚀切割成众多的开阔低峡和群山环抱的宽谷盆地，集中在景洪市西部、南部和勐腊县南部，地势相对平缓，海拔在5001000m之间。整个地势多为高度被切割的山原地貌。州内最
4、高点在勐海东北部的滑竹梁子，海拔为2429.5m，最低点在勐腊县良各脚西南的澜沧江河谷，海拔470m。3、气候特征西双版纳四季不分明，一年分为干湿两季，通常510月份为雨季，其余月份为干季。整个地区水热资源丰富，有利于植物生长。年温差较小，般在10左右，日温差较大，为148，年平均气温18.520.5。全区日照时数17002300h，日照时数百分率4050。常年太阳辐射量为120135千卡/cm。地处南亚静风区，全区年静风率达5072，无明显主导风向，一般情况下，雨季多偏西风，平均风速0.75ms。年平均雾日达135d，最多年份达2l0d，年均相对湿度83.5，常年平均蒸发量为1384.5 m
5、m，常年平均降水量1565mm。4、土壤和植被西双版纳土壤具有明显的地带性、区域性特点。土壤以朱红壤为主，酸碱度以酸性、强酸性土为主。土壤的土层深厚，有机质含量高，土壤质地均匀，物理性能好，土壤肥力高。全州有林（含灌木林）地面积149.7万hm2，森林覆盖率为78.3。植被类型呈多样性，有热带雨林、热带季雨林、亚热带季风常绿阔叶林、落叶阔叶林、暖性针叶林、竹林、灌木林、草丛和人工植被等9个，有13个植被亚型和39个群系。5、河流水系西双版纳境内河流属于澜沧江水系。有大小河流2761条，河网总长达12177km，河网密度0.633km2。全区水资源丰富，总量达145亿m3。二、社会发展状况1、社
6、会概况西双版纳是以傣族为主的边疆少数民族自治州，有傣、汉、哈尼、拉祜、彝、布朗、苗、瑶、基诺、回、佤、壮、景颇等13种世居民族。2010年末全州常住人口112.5万人，户籍人口94.21 万人。在户籍人口中，农业人口65.98万人，占总户籍人口的70.03%；少数民族人口73.02万人，占总户籍人口的77.51%。全年人口自然增长率为6.5。全州二县一市的人口，同第五次全国人口普查2000年11月1日零时的993397人相比，十年共增加了140118人，增长14.10%。平均每年增加14012人，年平均增长率为1.33%。全州二县一市共有家庭户314020户，家庭户人口为1087224人，平均
7、每个家庭户的人口为3.46人，比2000年第五次全国人口普查的3.73人减少了0.27人。全州二县一市的人口中，男性为587386人，占总人口的51.82%；女性为546129人，占总人口的48.18%。总人口性别比（以女性为100，男性对女性的比例）由2000年第五次全国人口普查的108.08下降为107.55。全州二县一市的人口中，0-14岁的人口为207690人，占总人口的18.32%；15-59岁的人口为821191人，占总人口的72.45%；60岁及以上的人口为104634人，占总人口的9.23%，其中65岁及以上的人口为70701人，占总人口的6.24%。同2000年第五次全国人口
8、普查相比，0-14岁人口的比重下降了6.71个百分点，15-59岁人口的比重上升了5.36个百分点，60岁及以上人口的比重上升了1.35个百分点，其中65岁及以上人口的比重上升了1.23个百分点。全州二县一市的人口中，汉族人口为340431人，占总人口的30.03%。各少数民族人口为793084人，占总人口的69.97%。其中，傣族人口为316151人，占总人口的27.89%；哈尼族人口为215434人，占总人口的19.01%；拉祜族人口为61504人，占总人口的5.43%；彝族人口为66731人，占总人口的5.89%；布朗族人口为47529人，占总人口的4.19%；瑶族人口为22266人，占
9、总人口的1.96%；基诺族人口为22124人，占总人口的1.95%；苗族人口为19055人，占总人口的1.68%。同2000年第五次全国人口普查相比，汉族人口增加了51250人，增长了17.72%，占总人口的比重上升了0.92个百分点；各少数民族人口增加了88868人，增长了12.62%，占总人口比重下降了0.92个百分点。全州二县一市的人口中，具有大学（指大专以上）文化程度的人口为54783人；具有高中（含中专）文化程度的人口为83774人；具有初中文化程度的人口为282708人；具有小学文化程度的人口为486515人（以上各种受教育程度的人包括各类学校的毕业生、肄业生和在校生）。2010年
10、西双版纳州第六次全国人口普查快速汇总的常住人口地区分布如下：西双版纳州辖区内有1市2县（景洪市、勐海县、勐腊县），“三区”（西双版纳旅游度假区、磨憨经济开发区、景洪工业园区），共31个乡镇和1个街道办事处，220个村民委员会和22个社区，2141个自然村，驻有10个国营农场、10个橡胶分公司和6个中央、省属科研单位。景洪市位于西双版纳傣族自治州中部。总乡）个街道办事处（允景洪街道办事处）、个农场管理委员会（景洪农场管委会、东风农场管委会、勐养农场管委会、橄榄坝农场管委会和大渡岗茶场管委会面积平方千米，其中山区面积占总面积的。辖镇（勐龙镇、嘎洒镇、勐罕镇、普文镇、勐养镇）、乡（勐旺乡、基诺山基诺
11、族乡、景讷乡、景哈哈尼族乡、大渡岗），下设个村（居）委会（不含农场部分），个村民小组。市区距省会昆明千米。年，年均气温.，年均降雨量毫米。2、交通建设积极推进综合交通运输体系建设，逐步提升水、陆、空交通等级，形成内联大西南、外通东南亚的更加便捷的水陆空立体交通网络。 （1）、公路建设按照“13610”（一横、三纵、六连接、十贯通）公路网布局，以完善路网结构、提高道路等级、改善路面行车条件为目标，不断加快城乡公路建设进程。抓好勐海县佛双桥至打洛、勐海至（澜沧）惠民、勐罕至勐仑等主干线公路。（2）、水运建设以改善现有通航河段运输条件，完善港区、码头配套服务设施，提高客货集散能力为目标，继续抓好澜沧
12、江五级航道整治工程、关累码头二期工程、勐罕码头、进口成品油专用码头等配套设施建设。（3）、航空建设进一步巩固和提升西双版纳机场在云南省和全国口岸枢纽机场的地位，加快配套保障服务设施建设，强化飞行安全功能，提高综合服务水平。积极争取航空、航油基地建设，努力增加国际、国内直飞航线，进一步扩大机场客货吞吐量。（4）、铁路建设积极配合国家、省级有关部门做好泛亚铁路中线景洪至磨憨段铁路建设的前期工作，力争国家立项开工建设；配合省级有关部门做好经景洪至广西百色铁路的前期论证，争取项目纳入国家、省中长期铁路网规划建设盘子。3、生态旅游业优化配置旅游资源，将旅游资源转化为旅游发展项目，全面打造 “一个中心”、
13、“二个区域”、“三大片区”、“四个文化旅游基地”、“五大精品旅游线”。 （1）一个中心景洪市是全州旅游的主要集散地和旅游目的地。争创“中国最佳旅游城市”，形成完善的旅游目的地体系。（2）两个区域积极参与省内滇西南片区和澜沧江湄公河次区域的旅游合作，把西双版纳打造成为吸引内地、连接东南亚的重要旅游客源集散地和旅游目的地。（3）三大片区全州划分为景洪综合旅游区、勐海旅游区、勐腊旅游区。（4）四个文化旅游基地实施民族文化开发工程，建设四个文化旅游基地。进一步提升旅游产品的文化含量、科技含量，增加旅游产品的趣味性、参与性、休闲性和吸引力，全力推进四大文化旅游基地建设。一是以傣族园和度假区二期为核心，努
14、力打造傣族生产生活文化展示基地；二是以勐泐大佛寺为中心，全面打造贝叶文化与宗教文化展示基地；三是以全州非物质文化遗产为基础，加快建设非物质文化展示基地（博物馆）；四是以勐巴拉娜西和澜沧江湄公河篝火晚会为龙头，积极打造晚间民族歌舞剧展示基地。（5）五大精品旅游线即市区生态旅游线、东环线景观走廊、西环线、澜沧江湄公河黄金旅游线和上湄公河国际公园四国环线。市区生态旅游线：以景洪市区为核心区，形成半经30km的旅游圈，加大傣族园、热带花卉园、曼听公园、原始森林公园和野象谷等景区的提升改造力度，集中展示人与自然和谐发展的生态环境和各少数民族的传统生态观。东环线景观走廊：围绕景洪、勐罕、勐仑、勐远、勐腊、
15、磨憨口岸、补蚌、易武、象明、基诺山、勐养等旅游节点，优先把景洪、勐罕、勐仑、勐养做成小环线的精品，重点加大植物园、望天树景区、勐远景区、曼旦景区、孔明山景区、基诺山寨等项目的建设力度。保护开发勐远傣寨、南腊河傣寨、曼崩佛塔、磨歇傣寨、磨憨口岸、易武、倚邦古镇及古茶园等项目，集中展示生态文化、民俗文化、边境风情文化、茶文化、宗教文化、科普文化等。旅游西环线：围绕景洪、勐海、打洛、布朗山、大勐龙等旅游节点，重点加大南糯山古茶园、勐海茶厂、勐景来、茶科技文化园等项目的建设提升力度。保护开发八角亭、曼短佛寺、独树成林、布朗山寨、叠水瀑布、曼飞龙白塔、嘎洒温泉等项目，建设成为集生态、边境风情、布朗民俗、茶文化、宗教建筑、温泉度假为一体的旅游目的地。澜沧江湄公河黄金旅游线：加大西双版纳与老挝琅勃拉邦，老、缅、泰金三角等水上旅游线重要旅游目的地的旅游合作和开发力度，打造自然风光优美、民族风情独特的水上跨境精品旅游线。上湄公河国际公园四国环线：重点加强与老挝南塔、勐赛、琅勃拉邦、万象，泰国廊开、孔敬、彭世洛、素可泰、清迈、清莱，缅甸大其力、景栋、勐拉等地的旅游合作，打造展示
