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1、编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页 共1页第一章 导论n 基本要求:通过本章的学习,了解资产的类型,理解资产评估的概念和特点,理解资产评估目的和资产评估价值类型之间的关系,掌握资产评估基本理论的构成.n 讲授要点:资产评估的概念、目的及假设，资产评估的价值类型和评估原则。n 重点和难点：资产评估的价值类型及评估标准。第一节 资产概述n 一、资产含义 它指经济主体拥有或者控制的，能够以货币计量并给经济主体带来经济效益的经济财物，包括房屋、土地、机器设备等有形物，以及商标权、专利权、特许经营权等无形物。 资产与财产：两者含义基本相同，前者多用于经济，后者多用于
2、法律。二、资产的类型n （一）有形资产和无形资产n （二）可辨认和不可辨认资产（能否独立存在） 商誉是唯一的不可辨认资产，无法单独转让。n （三）单项资产和整体资产（是否具有综合获利能力） 各种类型资产关系图：第二节 资产评估的概念及其特点n 一、资产评估的概念 它是对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。具体来说，是指符合国家有关规定的专门机构和人员，依据国家的有关规定，为了特定的评估目的，遵循适用的评估原则，选择适当的价值类型，按照法定的评估程序，运用科学的评估方法，对特定资产的价值进行估算的过程。资产评估工作八大要素：n 评估主体n 评估对象n 评估依据n 评估目的n 评估原则n 价
3、值类型n 评估程序n 评估方法根据对商品价值评价目的不同，可将价值分为以下类型：n （1）评估价值：由交易双方共同接受的估价师所估定的价值。n （2）课税价值：由估税员为摊派税额而基于公平市价估定的价值，通常是市场价值的一定比例。n （3）保险价值（实际兑现价值）：指在保险合同中规定的资产价值。n （4）账面价值：在资产负债表上所标明的价值，是会计上的价值。（取得成本+资本改良价值-折旧）n （5）投资价值：投资者以自己的准则确定的价值，它是指某个或某类投资者为确定目的而进行投资的资产价值。二、资产评估特点n （一）时点性：对评估对象在某一时间点价值的估算。n （二）市场性：评估价值是否客观，
4、需要接受市场价格的检验，若二者差异在允许的范围内，则说明评估结果是比较客观的。n （三）预测性n （四）公正性 1、遵循正确适用的评估原则，法定的评估程序，科学评估方法； 2、评估主体与双方当事人无厉害关系。n （五）咨询性 评估主体对评估结论的客观性负责，而不对资产交易价格的确定负责。最终成交价格取决于资产业务当事人讨价还价的能力。n 三、资产评估与会计计价的区别 资产评估：具有资产评估资格的社会中介机构为资产交易和投资提供公平的价值尺度，反映资产在评估基准日的客观价值。 会计计价：财会人员为投资者、债权人和经营管理者提供资产价值信息。单选题：n 1.资产评估最基本的功能是（）。 A.评价和
5、评值 B.咨询和管理 C.核算和监督 D.鉴证和审查 n 【正确答案】：A【答案解析】：咨询、管理和鉴证是资产评估的基本作用，核算和监督是会计的基本职能。 第三节 资产评估的目的及假设n 一、目的 一般是为了给资产的买卖、租赁、抵押、保险理赔、课税、征用补偿、确定拍卖底价、分割或合并，损害赔偿以及企业价值管理等行为提供可资参考的价值基础。n 二、假设n （一）持续使用假设：指资产将按照现行用途继续使用，或者转换用途继续使用。例：石油化工设备评估n 1、如果按照现行用途继续在原地使用，用成本法评估其价值。（卖价或制造费用+运输费+安装调试费-折旧费）n 2、如果按现行用途迁往其它场地继续使用。（
6、全新购买价折旧费）n 3、如果不再使用，需拆零出售。（零件变现值拆零费）（二）公开市场假设n 1、公开市场：指在该市场上，交易双方进行交易的目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开且不具有排他性，即一个完全竞争的市场。n 2、用途广泛、通用性强和市场化程度较高的资产更适用于公开市场假设。（三）清算假设n 1、定义：指资产所有者在某种压力下（如破产、抵押权实施），将被迫以协商或拍卖方式，强制将其资产出售。n 2、其评估价值往往也低于持续使用和公开市场假设下的评估价值。单选题n 2.资产在处于迫售、快速变现等非正常市场
7、条件下的价值属于（）。 A.残余价值 B.清算价值 C.拍卖价值 D.补偿价值 n 【正确答案】：B【答案解析】：从题干可以看出，是从所依据的市场条件分类，属于非市场价值类型中的清算价值。 n 3.（）是界定评估对象的基础。 A.资产评估的一般目的 B.资产评估的特定目的 C.资产评估假设 D.资产评估价值类型 n 【正确答案】：B【答案解析】：通常把引起资产评估的资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。其作用之一就是界定评估对象的基础。 第四节 资产评估的原则n 一、资产评估的工作原则n （一）独立性原则n （二）客观性原则 减少估价过程中主观偏见方法有两种：1、尽量避免受到
8、公众关于资产价值观点的影响；2、在估价之前尽可能少地关心资产是被高估还是低估。n （三）科学性原则二、资产评估的经济原则n （一）贡献原则n （二）替代原则n （三）预期收益原则（四）供求原则n 资产交易价格是买卖双方博弈的结果n （五）最佳使用原则n 1、定义：指按照估价对象的最佳使用方式评估资产的价格。n 2、最佳使用：在法律上允许、技术上可能和经济上可行的前提条件下，能够使估价对象产生最高价值的利用方式。n 3.（）是市场法评估的理论基础。 A.替代原则 B.预期收益原则 C.贡献原则 D.供求原则 n 【正确答案】：A【答案解析】：作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量
9、的商品，应有大致相同的交换价值。替代原则是市场法评估的理论基础。 多选题：n 以下属于资产评估经济技术原则的有（）。 A.预期收益原则 B.独立性原则 C.科学性原则 D.评估时点原则 E.替代原则 n 【正确答案】：ADE【答案解析】：选项BC属于资产评估工作原则。 3、根据最佳使用原则对估价前提作选择：n （1）保持利用现状前提；n （2）转换用途前提；n （3）投资改造前提；n （4）重新利用前提；n （5）上述四种情形的某种组合。第五节 资产的价值类型及评估标准n 一、资产的价值类型n （一）市场价值n 1、市场价值包括按最佳用途使用条件下的市场价值和按当前用途使用下的市场价值。n 2
10、、最佳用途使用下的市场价值主要适用可以进行公开市场假设或转化为最佳用途后持续使用假设的资产业务。n 3、当前用途下的市场价值是假定资产可以在公开的市场按当前用途出售的最可能价值，而不论当前用途是否是最佳用途。（二）非市场价值n 1、定义：指资产在各种非公开交易市场条件下的最可能价值。n 2、常见的有：使用价值、投资价值、保险价值、课税价值、清算价值等。单选题：n 2.（）是资产评估人员判断资产价值的一个最基本的依据。 A.供求原则 B.预期收益原则 C.贡献原则 D.评估时点原则 n 【正确答案】：B【答案解析】：参考2010全国资产评估考试教材27页。 二、资产的评估标准n （一）以市场价值
11、为基础的评估基础 1、市场比较法、收益法、成本法 2、评估需要的相关数据应当来自公开市场。n （二）以非市场价值为基础的评估标准 适用于保险、税收、投资、清算等目的的资产评估以及专用资产价值或市场公开竞争受到限制情况下的资产评估。n （三）以财务报告及会计事项为目的的资产评估标准n 1、可将资产视为按当前用途在公开市场上出售。n 2、无论资产的当前用途是否代表其最佳用途，资产评估都应以当前用途继续使用下的市场价值为标准。n （四）贷款担保、抵押和债券的评估标准n 1、一般以市场价值为标准。n 2、对专用资产作为抵押物进行评估时，应当假设资产处于最佳使用状态。n 国际资产评估标准以资产业务性质来
12、确定资产的评估标准，同时还要考虑资产本身特点。n 评估结果是否为市场价值，不是取决所采用的具体评估方法，而是取决于评估所采用的基本要素是否以市场数据为基础。第二章 资产评估的程序与基本方法 基本要求：了解资产评估的程序，掌握市场法、成本法和收益法等三种资产评估方法的基本原理及估算方法。 讲授要点：评估程序和评估基本方法 重点和难点：成本法、市场法和收益法第一节 资产评估的程序 资产评估工作是指从接洽资产评估业务到提交资产评估报告的全过程。 一、资产评估项目的接洽 资产评估业务约定书内容包括签约各方名称，委托资产评估的目的、评估范围、各方权利及义务、评估基准日、提交评估报告的时间、评估收费等。
13、二、组建评估项目小组三、拟订资产评估的工作方案 四、收集有关资料 五、待评估资产的清查核实 六、评估假设条件、价值类型和评估标准分析 七、选择评估方法并估算 八、编写评估报告 九、提交报告、评估费用清算。单选题： 7.资产评估具体程序的第一个环节是（）。 A.签订资产评估业务约定书 B.明确资产评估业务基本事项 C.编制资产评估计划 D.收集资产评估资料 【正确答案】：B【答案解析】：参考2010考试教材75页。 单选题 4.资产评估中的基本方法是（）。 A.一种具体的评估方法 B.几种评估方法的结合 C.一条评估的思路 D.一条评估思路与实现该评估思路的各种评估方法的结合 【正确答案】：D第
14、二节 成本法 一、成本法的概念 1、它是从待评估资产在评估基准日的复原重置成本或更新重置成本中扣减其各项价值损耗，来确定资产价值的方法。 2、复原重置成本：指在评估基准日，用与估价对象同样的生产材料，生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象全新状况同样的资产即复制品的成本。 3、更新重置成本：指在评估基准日，运用现代生产材料、生产及设计标准、工艺质量，重新生产一项与估价对象具有同等功能效应的全新资产的成本。 11.学校，博物馆，纪念馆等这些公共单位的房地产评估一般采用（）。 A.收益法 B.成本法 C.市场法 D.剩余法 【正确答案】：B【答案解析】：这些房地产一般属于既无收益又无交易情况的房地产，常用成本法进行评估。 单选题： 11.复原重置成本与更新重置成本的相同之处表现为（）。 A.技术水平相同 B.制造标准相同 C.价格水平相同 D.材料消耗相同 【正确答案】：C【答案解析】：参考2010考试教材58页，两者都是以现行价格水平来购建的。 4、损耗价值分为三类： （1）实体性贬值：由于磨损和自然力作用，导致物理性
