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1、鸿禾公寓中国城全程筹划书吴清治目录：项目总论一、项目基本状况二、项目模式与合作方式三、项目可行性汇报总论第一节市场研究与方案构思一、项目市场研究（一）本市房地产市场走势分析（二）本市本小区内房地产市场走势分析（三）项目临近地段房地产市场走势分析二、项目环境分析（一）地块环境分析（二）土地性质综述（三）项目地段优劣分析（四）结论三、项目市场定位（一）项目市场细分（二）楼盘概念导入（三）目市场（四）项目市场定位第二节项目方案筹划一、规划设计方案（一）规划设计目（二）项目投资经营方案（三）项目开发建设方案（四）项目营销方案（五）物业管理方案（六）物业管理前期介入（七）管理费确实定（八）详细对本小区物
2、业管理提议第三节项目不确定性分析一、项目投资估算及资金筹措计划二、盈亏平衡分析三、敏感性分析四、风险规避和控制措施五、项目效益评价六、结论与提议一、项目基本状况海口“国用（）第0101895号”地块落于被誉为海口五大最有发展前途地产板块之一“金三角板块”迎宾大道90-1号，用地性质为商住用地，用地现实状况为部分临时建筑，用地面积为3174平方米。东接“永安大世界”，距迎宾大道300米，与海南师范学院隔路相望；南临“中国城”演艺中心，西靠海口市琼山区城西镇镇政府；北距南海大道400米，与“海南师范学院学生公寓”相邻。海口“国用（）第0101895号”由海南天鸿实业投资有限企业投得，总地价为144
3、万元。市规划局已经同意了该项目建设用地，并给出了红线与规划设计要点，当地块目前已经拆迁完毕。该地块实际已满足“五通”条件。二、项目模式与合作方式本项目由我司独资开发，项目经营方式为：住宅部分所有销售。三、项目可行性汇报结论本项目总投资为800万元（含贷款利息）万元，自有资金为300万，向银行借贷400万元。经分析研究，本项目重要经济指标是：本项目住宅销售部分：小高层得房成本为1200元/平方米，住宅售价为1500-1800元/平方米。住宅部分利润总额为400万元，税后利润为283.9万元，投资利润率为23.66%，总投资利税率50%，资本金利润率35.50%。住宅所有投资税前净现值258.09
4、万元，内部收益率为42%。由上面所列数据可分析：本项目住宅部分利润总额较大，投资利润率也较高，其所有投资和自有资金投资内部收益率均大大超过行业基准收益率8%，合计盈余资金较多，因此，住宅部分经济效益很好，方案可行。第一章市场研究与方案构思项目市场研究一、海南房地产市场走势分析：海口市又称椰城，处在热带滨海，热带资源展现多样性，富于海滨自然特色风光景观。1988年海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，是全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。海口市处在华南经济开发带前沿位置，毗邻港澳台、东南亚，是连接大陆本土和东南亚枢纽，对发展华南经济圈区域合作和外向型经济有着得天独厚地理优势。近几年
5、来，海口市跨入了“中国都市综合环境实力50强”“中国都市投资硬环境40优”行列，被世界卫生组织和国家卫生部确定为全国唯一世界健康都市试点，并荣获“中国优秀旅游都市”、“全国都市环境综合整改十佳都市”、“全国卫生都市、国家环境保护模范都市”、“全国园林绿化先进都市”、“全国造林绿化十佳都市”等一系列荣誉称号。，海口、琼山两市合并。1自然概况位海口市位于东110.10-110.41北纬19.32-20.5，地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与大陆本土最南端海安镇相望，东面与文昌市相邻，南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大体坡镇老村，西云至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里；
6、南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。面积海口市陆地规划总面积2304.84平方公里，其中农业用地1756平方公里，建设用地363平方公里，未运用土地153平方公里；海域面积830平方公里，海岸线131公里。人口底，海口市常住人口166.92万人，其中秀英区30.31万人，龙华区44.99万人，琼山区39.28万人，美兰区52.34万人。户籍人口139.19万人，其中秀英区24.92万人，龙华区37.88万人，琼山区34.60万人，美兰区41.80万人。户籍人口中非农业人口76.05万人，农业人口63.14万人。气候海口市地处低纬度热带北缘，属于热
7、带海洋气候，春季温暖少雨多旱，夏季高温多雨，秋季多台风暴雨，冬季冷气流侵袭时有阵寒。整年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡。年平均气温23.8，最高平均气温28左右，最低平均气温18左右。2基础设施空港：海口美兰国际机场为我国大空港之一，距海口市中心市区25公里，按国际民航组织制定4F级原则修建。海口市既有海南、南方两家基地航空企业。共开通航线228条，其中国内航线221，国际航线7条，日进出航班150多架。旅客吞吐量达602.9万人次。海港：海口市既有秀英港、新港两个重要港口，万吨级泊位2个，千吨级泊位18个，开通到广州、北海、湛江、海安和越南下龙湾
8、等都市定期客运航线，以及通往新加坡、香港、深圳等都市不定期客运航线；货运可直接通往国内沿海沿江各重要都市，并可通往新加坡、日本、和香港等国家与地区。铁路：12月建成通车粤海铁路是我国第一条横跨海峡铁路通道，北起广东湛江市，通过琼州海峡抵达海口市，属国家级干线，设计输送能力为年输送货品1100万吨、开行旅客列车9对。海口站是粤海铁路和海南省境内第一大客运站，位于海口市滨海大道西端，处在旅游休闲胜地西海岸与盈滨半岛之间，交通十分便利。公路：海口市以加紧都市交通建设推进交通运送业发展作为带动都市发发展重要手段，构架以东西、南北向主干道为骨架贯穿主市区、连接全岛地面交通网络。电力：海口地区电力供应充足
9、，目前110KV及以上变电站17座，主变容量、年供电量、售电量分别到达160万千伏安、17亿千瓦时、16亿千瓦时，电力供应富余，供电可靠率已到达99.8%。供水海口日供水能力已达80万吨，水资源充足。排污：海口目前污水处理采用高负荷活性污泥处理工艺，日处理污水30万吨，是全国污水处理率较高都市。电信：末程控电话互换机总容量109.25万门，市内固定电话顾客73.13万顾客，其中住宅电话52.79万户；固定电话普及率达43.8%；都市公用电话9.25万部；移动电话顾客67.4万户；计算机互联网络顾客27.22万户。邮政：海口邮政可与全国31个省、市愈万个储蓄网点办理通存通兑业务。
10、3社会经济发展状况生产总值：海口市生产总值完毕238.18亿元。其中，第一产业增长值完毕26.10亿元，第二产业增长值完毕79.75亿元，第三产业增长值完毕132.33亿元。一、二、三产业构造比例为10.9：33.5：55.6。旅游：海口是海南旅游集散地，是首批“中国优秀旅游都市”，热带海岛旅游资源十分丰富，四季如春，自然景观和人文景观异彩纷呈。重要景点有琼州大地震遗迹 (海底村庄)、石山火山群地质公园、东山湖热带野生动物园、东寨港红树林国家级自然保护区、玉龙泉国家森林公园、西海岸带状公园、热带海洋世界、万绿园、热带森林博览园等。接待游客394.04万人次，旅游总收入32.42亿元。金融：海口
11、已形成中央银行、国有独资银行、股份制商业银行、农村信用社、信托投资企业、国际租赁企业、外资银行、非银行金融机构为主多元化金融体系。末金融机构本外币各项存款余额663.32亿元，本外币各项贷款余额639.88亿元。证券股票发展迅速，全省共有证券经营机构8个，所有在海口，证券营业部36个。文教海口市末共有中小学校658所，(含108所民办学校和153个初小或教学点)。海口市具有现代化规模图书馆、博物馆，广播和电视覆盖率为100%。医疗：海口市年末共有卫生医疗机构(含社会医疗机构)642所，其中医院、卫生院133个，卫生防疫机构16个，妇幼保健院(所、站)6个；卫生医疗机构拥有病床5
12、258张，其中医院、卫生院拥有病床3919张；卫生技术人员8394人。（1）房地产历史回忆提起海南房地产，人们立即就联想到20世纪90年代初海南房地产泡沫时代：原报建筑面积1600多万平方米，积压空置商品房700多万平方米，闲置土地18000多公顷，沉淀资金800亿元人民币。这些“烂尾楼”工程95%集中在海口、三亚、琼山三市，70%以上都是靠银行贷款兴建，占据着都市中心位置，成本高，由于投资主体、投资方式和资金来源状况相称混乱，以及市场行为不规范等原因导致经济关系和权属关系极为复杂，绝大多数开发商都无力续建，十年来严重制约着海南经济发展。（2）房地产复苏经国务院同意，海南省于1999年8月开始
13、大规模地处置积压房地产试点工作。截至底，处置工作初见成效，全省共有444宗“烂尾楼”工程申报了处置方案，波及原报建面积1339万平方米，占“烂尾楼”工程总量83%；已经有214宗、592.74万平方米工程复工续建，占总量37%，其中81.4万平方米已竣工。这部分房产均价在每平米1000-2200元之间。据省建设厅记录数据表明，至，本省商品房开发类型以住宅为主，平均占79.26%，其中一般住宅占66%，别墅高档公寓占34%。尤其是，住宅占到83.91%，住宅占据商品房开发主导地位，与市场实际需求相吻合，表明本省商品房开发构造基本合理。同步，商品房供求也展现出基本平衡。至，全省商品房竣工面积为36
14、3.1万平方米，而同期销售面积到达412.9万平方米。其中商品房销售面积为125.76万平方米，比竣工面积105.31万平方米大。据记录，本省新建商品房空置率已从63.3下降到了9.1，低于业内承认10警戒线。房价年均增长5.4%，房地产业拉动GDP增长。省建设厅负责人认为，以来本省商品房各年每平方米平均销售价格分别为1979.8元、1910.1元、1789.5元、2122.8元、2405元，年平均增长5.4%，低于同期本省城镇居民年人均可支配收入和GDP增长幅度。商品房价格受积压商品房转化为经济合用房限价销售影响,价格较低，走势平稳。商品房销售均价比全国2750元/平方米还低345元，海口市
15、商品房销售均价也远低于国内沿海地区都市平均价格。（3）房地产升温海口房地产发展在19931997年抵达谷底，1997开始自然复苏。本省房地产业增长值同比增长16.9，高于全省GDP10.4增速，展现出拉动GDP增长态势。岛外人士购房用于旅游度假和作为第二居住地到达50万平方米，占全省商品房销售面积40以上。根据数据表明从以来，全国都市房地产发展出现一种共同现象，即由一种拐点引领，一种都市房地产市场飞速进入上升期，这在省会都市和某些明星都市体现得尤其突出。合肥、长沙、南昌、西安都出现了这个现象。此判断可以从各大都市发展和房地产成长周期角度进行解释和对比起来看，海口恰好处在一种具有房地产迅速发展必要原因时期。第一种原因：重新制定高原则高起点规划；第二个原因：基建投入，包括马村港建设、粤海铁路开通、文昌卫星发射基地、海口至三亚轻轨、美兰机场（全国第6大空港）建设；第三个原因：都市功能布局调整，西边建设工业走廊药谷。通过都市规划对都市功能调整和都市地位变化与基建大量投入从而带来大量投资热潮及置业热潮，这种必然趋势在中国其他都市房地产发展历程中都得到了验证，海口房地产正面临这种发展机遇。二、海口市琼山区房地产市场走势分析1回忆与展望琼山区近几年楼市发展十分迅速，由南沙路、南海大道、龙昆南、红城湖构成板块，我们称为“金三角”，该板块已逐渐形成了成熟，集商、住、娱、乐、食为
