重庆某花园策划方案(40页)

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1、重庆南方集团永川南方花园策划（部分）前言随着西部大开发的进一步深化，“渝西经济走廊”经济发展迅速，永川这个年轻的城市乘着西部大开发的东风进入了经济发展的快车道。 近两年来以“渝西广场”、 “阳光花园”、“伟映 - 帝琴花园”为代表的一批有影响的楼盘将永川房地产推向了一个新的发展时期。永川南方花园项目是重庆南方集团有限公司响应西部大开发的号召，本着服务永川、建设永川的目的，在永川市南大街投资开发的大型项目，是永川市列为“市委、市府形象工程”的大型园林式住宅小区。目录第一部分：市场分析1 永川市基本情况12 永川市房地产市场基本情3 永川市场特点分析34 永川房地产发展趋势45 主要竞争对手分析4

2、第二部分：永川南方花园专案概况1 地理位置82 主要经济指标83 项目规划 按户型划分（暂定）9 二期设计户型建议10第三部分：SWO价析1 S 专案优势112 W 专案劣势113 O 专案机会4 T 项目威12第四部分：专案定位策略1. 目标客户群说明132. 专案品牌定位策略133. 楼盘品质定位策略144. 物管定位策略165. 宣传定位策略第五部分：专案营销推广1. 项目现场包 装182. 建设步骤建议183. 广告推广策略19第六部分：专案销售策略20第七部分：宣传推广计划第一阶段：品牌嫁接20第二阶段：楼盘质量塑造2第三阶段：营造销售氛围24.第八部分：媒体广告26第一部分：市场分

3、析1. 永川市基本情况永川古为梁州属地、至今有 1200 年历史， 1992 年 3 月经国务院批准撤县建市，辖区 1575 平方公里， 34 个乡镇街道办事处， 631 个行政村，市区常住人口 11 万，中央、市属科研单位 11 个，各类专业技术人员 2 万余人，大专院校 3 所，中专技工校16 所，医疗机构 111 个，三资企业 40 余家。拥有全国发行的报纸两家永川日报 、 渝西经济 ，电台 1家（永川市电台） 、电视台两家即永川电视台和永川市有线电视台。2. 永川市房地产市场基本情况 永川市现有房地产开发商 45 家，其中 38 家三级资质开发企 业和 7 家二级资质开发企业， 97

4、年以来， 主要集中在永川市开发区和现在市区中心地段开发，去年全市在建项目共65个，面积 32.575 万平方米，拟建专案7 个面积 7.74 万平方米。以单栋多层临街居多，有少量高层电梯房和别墅。其特点是区位很好， 处在成熟小区、 周边市政配套设施齐全，结构采用底层（商场）框架，商场以上住宅部分均为砖混结构。这种混合结构多为 8 层，户型设计单一，主力户型为三室二厅和四室二厅，面积100 平方米至 130 平方米，没有成规模的小区和完善的配套及环境。目前楼价分低档、中档和高档，基本情况如下：楼盘名住宅单价 门面单价 地理位置 特点 销售状况裕丰商住楼360 元/ 平方米 2800 元/ 平方米

5、 汇龙大道汽车城对面已售50%福星楼 350 元/ 平方米 2000 元/ 平方米两区 已售 70%大众园 正街420 元/平方米次街390 元/平方米 正街 3000元/平方米次街2200 元/平方米 南大街小桥子中心转盘经济适用房 已售 80%全发综合楼顶层 400 元/平方米其它楼层450 元/平方米3000 元/ 平方米 本项目范围内南大街办事处正对面 已售85%志新大厦 36 层 460 元/ 平方米 7层 440 元/平方米顶层400元/平方米内街 2500 元/平方米沿河3000 元/平方米 农科所河对面永川二环路旁 已售 40%低档楼盘为多层砖混结构， 是由小开发商开发的单栋楼

6、。 如：中档楼盘为多层小高层砖混结构，地段位置较好，由中等实力开发商联建多栋连体住宅，为半合围状，有广场和绿地，如：楼盘名 住宅单价 门面单价 地理位置特点销售状况阳光花园 均价 580 元/ 平方米 25 队长途汽车站 四室二厅双卫错层面积169.9 平米、三室二厅双卫错层面积131.36 平米、三室二厅双卫 A面积140.10平米、B面积130.48平米、二室一厅一卫 A88.5平米、B面积86.79平米 已售60%海通大厦 560 元/平方米 临街 3000元/平方米次街2300元/平方米 内环路与泸州街交叉处到火车站之间 已售 60%高档楼盘为高层、电梯，有广场和少量配套环境，位处成熟

7、小区、市政配套较好。如： 楼盘名 住宅单价 门面单价 地理位置 特点 销售状态公交商厦 均价 800 元/ 平方米 位于内环路与泸州街交叉口全欧式风格、框架结构，有全落地客厅玻璃窗，奥的斯3100型电梯，地处成熟小区，市政设施较好 已售 65%渝西光华世纪广场38 层均价 660 元/ 平方米顶层590 元/平方米 锦华楼 12 层为光华家电通讯计算机城6000 元/ 平方米、外街10000 元/平方米、内次街6000 元/平方米 位于永川市商业中心、商业街西大街与玉屏路、西外老街围合处锦华楼、盛华楼、风华楼均为 9 层住宅，盛华楼、风华楼底层是门面与光华大厦后面形成一条18 米宽的商业步行街

8、，门面大部分是还建面积 已售 70%光华大厦 A 型四室二厅双卫，面积159.88 平米，价格1080元/平方米B栋二跃层面积220.73平米，价格1180元/平方米B栋三跃层面积304.8平米，价格1280元/平方米 光华广场 已售 80%旺城山庄 1280 元/ 平方米 位于永川市望城山山腰，东邻城市公园，北靠渝西步行街 52 幢别墅和少量多层公寓，和式风格。 A1 别墅 316 平米、 车库 22 平米。 A2 别墅 302 平米 （ 2层） 、 车库 22 平米。 B1 别墅 326 平米 （ 3 层） 、 车库 22 平米。C1 别墅 210 平米 （3 层） 。 D1 型三室二厅双

9、卫错层式公寓 126平米。D2型三室二厅双卫错层式公寓134平米 已售10%综上事例可知，在永川市现有房地产市场尚无真正意义上的规模开发小区的情况下，永川南方花园项目凭借农科所地块，“麻柳河”天然水景的环境地理优势，和南方集团公司规模开发的成功经验与开发实力，营建永川市“园林式生态住宅小区”，必将成功地创造较好的经济效益和社会效益。3. 永川市场特点分析 . 由于小城市房价低、面积流行较大的大户型。 . 由于房地产发展尚处于早期，消费者偏好错层，并认为 是流行高档户型。 . 消费者对小区房的了解甚为贫乏，对好房子的定价更缺 少评判标准。 . 各乡镇级领导和一批农村乡镇外出经商人士亦有改变现 有

10、住房条件的需求。 . 现有住宅开发主要集中在永川市开发区和市中心地带， 住宅部分为砖混结构，成本较低，户型设计一般，没有规模和配套环境。4. 永川房地产发展趋势永川市现在正处于房地产开发的早中期，以市中心城市改造为重点的商品房开发存在明显的区域不平衡性。但是随着人 们对生活质量的要求不断提高对居住环境的要求也逐渐提高，我南方集团有限公司在城乡结合部南大街的开发将会把这种不平衡性缩小。5. 主要竞争对手分析. 伟映 - 帝琴花园该项目由深圳建筑设计院重庆分院进行建筑设计，环境景观由浩丰园艺景观设计公司设计，销售代理由重庆伟联销售代理公司公司代理。项目以多层建筑为主，配以部分别墅的园林花园小区，中

11、庭地下层为停车场，项目位于永川经济开发区腹地汇龙大道第二转盘，总占地110 亩，总建筑面积15万平方米，绿化率达40%。由永川伟映实业开发，售楼部设在汇龙大道第二转盘处，属临时售楼部，一期完工后拆除。售楼部周围绿化基本完成。永川伟映实业是永川三大房地产开发商之一，公司前身是永川茶山尚的一家旅游经营单位，其开发的伟映东岳农贸市场位于汇龙大道第一转盘处，属多排连排楼，是永川近年涌现的优秀楼盘之一，现已全部卖完。它为伟映实业在永川房产开发赢得了较好的声誉和较高的知名度。其价格为：平层均价 520 元/平方米、跃层均价590 元/平方米、写字楼780 元/ 平方米；两层住宅别墅面积372 平方米，均价

12、988 元/ 平方米。位于汇龙大道第二转盘的帝琴花园， 分四期建成。 主要为 78层的多层建筑，少数别墅主要分布在第四期“冬景园”。小区成“田”字型布置，主要有两个大入口 见方位图 进出小区，中央活动区内设有游泳池、大型背景音乐、儿童活动区和休闲广场。一期“夏景园”主要以高大绿色植物环园四周，中间为小桥、卵石、流水、凉亭等景致。 308 套住宅中跃层占建面的35%，错层面积120130 平方米占建面50%，平层面积 80100 平方米，占建面的15%。其规划建设的二期“春景园”主要景观以花草为主，强调春暖花开后所成景致。三期“秋景园”以红叶和秋季乔树、果树为主表现秋景。四期“冬景园”突出冬季景

13、象以石山水景为主表现冬景。智能化系统有：室外 小区中央背景音乐 可视对讲电话 红外线周界监控 园区闭路监控 三表出户 漏电保护塑钢窗室内 燃气泄漏报警 手动紧急报警系统 红外线室内监控报警 宽带网入户 门磁防盗子母防盗门推广宣传：* . 该小区 5 月 18 日已开始咨询，但具体房价、物管、付款方式均未出台。* . 望城北路中段单立柱T 型跨街广告牌一块。* . 汇龙大道第一转盘到第二转盘，公路两边路灯杆上双面灯箱广告。* . 由体育馆发往现场售搂部购房直通车一辆。* .7 月 28 日在渝西会展中心召开了一次新闻发布会。* .7 、 8 月份在永川市体育场和渝西广场组织了几次促销宣传活动。*

14、 7、8月份在永川日报上刊发了4次广告，并协办专栏由软性文章3次。* 7、8月份做报刊夹页3次。* 与永川电视台合办伟映一帝琴花园专题节目2次。*. 准备在渝西广场建一永川最大户外广告牌。*. 准备做永川市内公交车身广告。市政配套及交通： . 汇龙大道是永川市政府规划的重点工程，也是新城区主要交通干道，路面平整宽阔。 . 市政府将迁到该项目正对面 . 永川市人民医院在该项目对面，其职工大搂主体已完工。 . 业主子女上学可就近读汇龙幼儿园、汇龙小学、永师附中，但办学质量较差。目前伟映正联系与永中联合办学。 . 昌州城市花园位于小南门（川主沟）至英井路区内，与电影院、文化馆、寺庙、永川中学、红旗小学、客运中心、演艺中心、人民医院、大南门商业中心完全连成一体，繁华红尘一墙之隔，出入相当便捷。 与南方项目相比， 由更成熟的小区和商业环境。区位图：项目占地 110 亩，总建筑面积140000 平方米，绿地22000平方米，一期工程占地44 亩，总建筑面积58566 平方米，绿地 7800 平方米，住宅 16000 平方米，商用门面12000 平方米，还建房20500 平方米，车位120 个，中心商业步行街8000 平方米（商场未计入总建面中） ，幼儿园一所600 平方米，会所 6