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1、济南房地产市场分析报告前 言3一、十大事件5二、背景篇122.1整体城市规划122.2经济环境分析252.3政策环境分析292.4房地产投资39第三章 市场篇403.1土地市场413.2住宅市场53第四章 区域篇625.1东部区域625.2南部区域655.3西部区域675.4北部区域695.5中部区域70第五篇 2009年总结济南楼市十大关键词73第六章 2010年市场预测77前 言2009年，注定是不平凡的一年，济南楼市经历了从年初的“寒流”席卷到春节过后的“小阳春”，再到一路回暖势不可挡的历史轮回，这一年的房地产市场应该用“意想不到”来形容，本以为席卷全球的金融海啸会让房地产的春天变得遥遥
2、无期，但一个振兴经济计划，一个宽松的货币政策，马上让房地产市场“起死回生”，春节过后，就在大家还在乐此不疲地讨论是否“小阳春”又会面临“倒春寒”的时候，随之而来的“需求热浪”已经把大家带到了炎炎盛夏。“量价齐升，盘盘追涨”是今年济南楼市的主要特征，根据济南思源研究院的统计，在2009年一年的时间里，济南城区的房价从6238元/平方米涨到8481元/平方米，无论是价格还是成交量都超过了2008年，创下了历史新高。从煎熬到高潮，从萧条到繁荣，从未如此惊心动魄，这一轮的风云变幻浓缩了多少人的喜怒哀乐，2010年市场走势又将如何，接二连三的“地王”出现以及中央宏观调控政策再次出台，让明年的市场走势更加
3、扑朔迷离。一、十大事件 事件一：上海绿地集团与济南泉景地产正式合并事件回放：2009年9月30 日，济南绿地泉景地产股份有限公司在山东大厦举行了隆重的揭牌仪式，市直各部门、驻济大型房地产企业、绿地集团的领导和嘉宾参加了典礼活动。济南绿地全景地产股份有限公司前身是成立于1975年的济南市房地产开发总公司，是一家成立了34年的、具有一级开发资质的大型国有公司。随着经济社会的快速发展，市开发公司在体制和管理上已不能适应市场经济的要求，为此在市委市政府的全力支持下，在保证国有资产收益、确保公司和职工利益的原则下，2009年7月31日市开发公司与上海绿地集团达成战略合作协议，共同组建济南绿地泉景地产股份
4、有限公司。事件评述：2009年，济南楼市群雄争霸，外来地产大鳄来势凶猛，依靠强大的资金实力，迅速在济南房地产市场安营扎寨，蚕食着本地房企的半壁江山；而济南本土房企也不甘示弱，凭借着“地主”之利奋勇直追。而就在这场看不见硝烟的战争中，一曲和谐之声却悄然在人么耳际响起，上海绿地集团与济南市房地产开发总公司在相互信任的前提下达成协议，共同组建济南济南绿地泉景地产股份有限公司，双方的合作具有十分重要的战略意义，也为济南房地产市场的各开发企业提供了借鉴经验，详细“强龙”与“地头蛇”的默契配合必定会创造美好的明天。 事件二：济南天桥区招商 推出小清河片区49地块事件回放：11月，济南天桥区推出49个涉及小
5、清河沿线、棚户区改造、北园大街沿线、新区开发等重点开发项目，吸引了海内外近70家房地产商的关注。在推介会上，济南发祥伟业房地产开发有限公司与角楼庄、北关地块、北刘片区，山东银座置业有限公司与经一顺河三角地 A地块，澳门鑫宏益国际投资有限公司与边庄地块等九个项目当场签了开发协议，项目投资约97.2亿元。另外还有许多家开发商签了合作开发意向。49个地块同时招商是天桥区历史上规模最大的一次，开发区域涉及小清河沿线、北园大街沿线和棚户区。十一运在济南举办，使天桥区的城市基础设施不断完善，环境品质有了提升，吸引了许多开发商前来投资，给天桥带来发展机遇。事件评述：自从济南确立了“东拓、西进、南控、北跨、中
6、疏” 的发展战略后，济南便开展了大规模的造城运动。然而，当各个区域都在热火朝天大规模开发之际，济南北部却迟迟按兵不动。2009年，济南北部迎来了发展契机，小清河片区49地块全面招商，外来地产大鳄以及本土房企都纷纷将目光落在该区域，随着穿黄隧道的即将落地、城市综合体的多点布局，相信未来几年的济南，北部将迎来翻天覆地的巨大变化。 事件三：济南市委书记楼市无泡沫论事件回放：谈及热点话题“房地产泡沫”，焉荣竹书记直言不讳：“济南房地产没泡沫！”他分析说：“一个城市房地产产生泡沫，要么有外地炒房的来了，要么本地人投资的多了。济南这地方能吸引外地人，扛着钱包来炒房？不可能。本地人投资房产的比例，终究要少得
7、多。没炒房的，就难以起泡沫。”另外，济南房地产需求是刚性的。济南每年结婚的家庭是4万户，每年济南才卖出1.5万-2万套新房，这意味着还有很大的需求没有释放。事件评述：一石激起千层浪，济南楼市无泡沫论犹如一枚超级炮弹。一时间，济南街头巷尾议论纷纷，而此时的济南楼市正处在门可罗雀的低靡状态，虽说楼市“折扣风”不断，但仍旧激发不出人们的购房热情，就在大家都在“等待”的时候，领导的一句话或许让部分购房者清醒一下吧。 事件四：济南启动地铁轻轨建设事件回放：济南市政府与北京城建设计研究总院举行了轨道交通规划技术咨询合同签约仪式，标志着省城轨道交通建设正式启动。根据初步计划，省城将实行地铁和轻轨相结合的模式
8、，客流量大的区域建地铁。在签约仪式上，济南市委常委、常务副市长王良表示， 2008 年，济南GDP已达 3017.4亿元，年末人口总数达 605万人，其中市区人口为353万人；民用机动车拥有量为103.1万辆，其中民用汽车53.3万辆。 济南的经济实力、人口规模和交通客流已超过国家建设城市轨道交通的基本条件事件评述：堵车现象一直是困扰济南城市发展的瓶颈，而随着济南BRT路线的陆续开通，交通得到了一定程度的缓解。当地铁轻轨正式提上议程之后，相信不久的将来，济南城市发展将会更加畅快。更值得一提的是，地铁轻轨将会带动沿线项目的腾飞。目前，BRT沿线项目房价的提升就是一个很好的见证。 事件五：二环东路
9、全线通车事件回放：随着“东拓”的脚步在不断拓展，泉城济南则整体出现了“偏东”倾向。纵览泉城地图，济南城区已经迈过二环东路继续向前延伸，而其他三个方向则还局限在二环路附近。城市发展的格局表明，二环东路的成长不仅仅是一条横跨南北的交通动脉，随着高架桥的全线贯通，更成为了带动东部新城腾飞的助力器。一边是繁华的老城区，一边是欣欣向荣的新城区，二环东路恰为其中，一条线带动一大片，它的崛起也就是这一区域的整体腾飞，加之东部片区整体规划的出炉，相信不久的将来，这里将是另一番景象。事件评述：面对如此良机，最开心的则属济南的开发商，在他们看来，真正的发展契机还是二环东路周边有待开发的大批地块。而前不久历城区相关
10、部门宣称，该区二环东路周边46个地块、总面积6000多亩的片区开发和旧城改造项目，据悉，这些地块中有位于洪楼金街附近的历城招待所地块项目、洪楼大厦地块项目，规划设计以商业办公为主；而在全福立交桥附近，则有位于该立交桥西南角、西北角、东南角的三个地块项目，规划设计以居住为主。同时，在二环东路与花园路交界处，也有多个地块即将开始招商。看来，众多“虎视眈眈”的房地产商都将会有机会分得一杯羹！ 事件六：全运会圆满召开影响济南楼市事件回放：美丽泉城正以崭新的面貌承办第十一届全运会。作为全国性的大型综合赛事，全运会备受关注，而每一届全运会的举办城市都会将其当成城市发展的大好契机。借势全运会，济南迎来了促进
11、城市飞跃发展的大好机会，济南楼市则在城市发展中飞上了一个新的平台。有业内人士认为，全运会给济南楼市带来的变化，不仅表现在房地产市场的利好，更重要的是它影响了市民的居住观念事件评述：一个大型体育赛事能够极大地提升承办城市的建设速度及区域发展，这俨然成为一条定律。济南楼市借助全运会迎来了促进城市飞跃发展的大好机遇，在济南城建大变化的同时，全运会也成为济南市对外推介的“名片”。自7月下旬，中海集团拿下了济南九曲片区后，上海绿地集团、上海世茂、北大资源集团、深圳华强以及恒大地产集团等大鳄陆续进驻济南参与到城市建设中来。 事件七：山东银监局紧急叫停房贷违规行为事件回放：09年，各家银行纷纷放宽了对二套房
12、的认定标准，对于首套房贷结清再买第二套房的，一般仍视作首套房。不少银行纷纷降低二套房贷门槛，如果首套房贷已结清，二套房贷首付比例可降到二成，贷款利率也可打七折。6月份，济银监局下发的关于规范个人住房贷款业务的通知，紧急叫停包括二套房贷在内的多种违规行为。山东银监局刚刚下发的监管要求强调，在办理个人住房贷款业务中，严禁以对VIP客户实行区别对待政策名义放宽贷款利率和首付款比例优惠政策的适用范围；各行要严格执行二套房认定标准，严禁以各种形式放宽二套房贷款条件，不得以个人住房贷款已结清为由，对再次申请贷款(含公积金贷款)购买非改善型自住房的借款人降低首付款比例要求；不得以办理转按揭形式，不计购房次数
13、，变相降低贷款条件。事件评述：由于国家出台了一系列促进住房消费的政策，二套房贷随之“松绑”，不少银行今年以来对非改善型二套房也实行首付二成，贷款利率七折。对于这种“擦边球”一方面纵容了部分投资者对楼市的信心，另一方面还将会导致房价再次飙升，不利于房地产市场的长远发展。而严格限制二套房政策，可以抑制一小撮不良分子的“投资行为”。 事件八：房企高薪招聘引发楼市动乱事件回放：热闹的楼市又被扔进一颗“重磅炸弹”，8月22日进军济南的一家新地产公司北大资源刊登的整版人才招聘广告，其中承诺提供业内“顶级薪酬”引起极大震动，有关负责人介绍，到23日中午，应聘资料已经接到千余件，求职者中，不乏济南在售房产项目
14、的中高管理层人员。这则广告引人关注的焦点有两个：其一，业内的普遍薪酬是多少；其二，北大资源提供的“顶级薪酬”又是多少。以其中销售经理一职为例，北大资源有关负责人表示，他们了解到，不同的公司这一职位的薪资标准并不一致，销售经理这一职位业内“行情”年薪大致在7万20万之间。而他们的顶级薪酬则要高30%左右，“当然，(顶级薪酬)是一个宽泛的概念”，这位负责人称，“具体职位具体人员具体对待”事件评述：房地产市场跳槽是平常的事情，但自从出现了“外来户”，跳槽就更加频繁了，更有甚者，还将大型招聘作为一种营销手段进行操作。当海信地产、中海地产第一次进入济南市场掀开人才抢夺大战之后，今年的人才抢夺进一步升级，
15、其中北大资源打出的“顶级薪酬”尤为引人注目，紧接着，恒大地产进驻济南楼市，大篇幅招聘广告并将月薪重点标注更让众多业内人士垂涎三尺。 事件九：九曲片区将建大型社区事件回放：济南市国土资源局挂牌出让九曲片区的13处国有建设用地使用权，土地总面积达178余万平方米。土地用途为商业金融业、居住类。根据规划，片区内将建小学、幼托、社区卫生服务中心等公共服务设施。据了解，九曲片区拟建成我市南部城区的一片大型生态居住区。此次挂牌出让的这13处国有建设用地的用地性质为居住、商业金融业、市政公用设施、城市道路、体育设施、文化娱乐、绿地等。根据规划，这13处国有建设用地将配建三处幼托、三处小学、一处初中、一处居住
16、区及公共体育设施、社区卫生服务中心、养老院等事件评述：七月份之前，或许很多人不知道“九曲片区”在何处，但当中海地产决定斥资20亿美元打造大型生态住宅区后，九曲片区就成为了人们茶余饭后的话题。而对于中海地产来说，这也是在济南即将开发的第三个项目。短短两年时间，三次拿地可谓具有强者风范。这也让众多地产豪强看在眼里，急在心里。据悉，中海地产将在5-8年时间分期开发该地块，而一期也将于明年破土动工，从此济南南部将会出现于鲁能领秀城相提并论的“超级大盘”。 事件十：山东省物业管理条例实施事件回放：今年1月8日，山东省物业管理条例经省第十一届人大常委会第八次会议审议通过，将于5月1日施行。条例的颁布实施，标志着我省管理工作进入了一
