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2、3. 项目地址：阳光时代广场4. 场地面积：208平方米（附设置草图）1） 大包间：1间8位2） 小包间：4间20位3） 六人卡座：2个=12位4） 四人卡座：待定5） 双人卡座：3个6位6） 大散座区（12人）：1个12位7） 总座位数设计：64人，11桌，5包间二、 市场分析1. 市场需求分析本项目所在地为明光黄金商务区，周边多以中青年中高端收入为主，该类人群追求的是精致的生活品质，交际应酬多，追求个性化服务。但周边除却没有非常合适的休闲娱乐、聊天洽谈的场所，这就为本项目的经营提供了宝贵的优质客户来源。明光的茶楼、咖啡屋、酒吧类的休闲场所，经营中基本上以娱乐休闲、亲友聚会为主，而适合商务洽
3、谈的休闲场所却不多，虽然部分茶楼可提供上网服务，但却几乎没有茶楼可以提供电脑，这就给没有带手提电脑的客户洽商造成了不便。而能够做主题文化经营的平价式休闲会所就更少了。目前，国外小资阶层中新兴的“休闲办公”文化，正是在中国高端文化及收入人群中快速流行，本项目正当借此潮流快速发展的时机。2. 市场定位理念：“远方茶道馆”（释意：每个人都有个在追寻的远方梦）模式：会员制管理及服务、平价式消费功能：集娱乐休闲、亲友聚会、商务洽谈、主题文化经营为一体经营：经营的主要任务就是会员卡的销售和会员活动的组织，并且在会员中发展本店商品的“团购”客户，寻找各种商业机会。高档的会员制会所将成为开拓、稳定各类客户提供
4、交际平台，是公司展现企业文化、提升公司形象的最佳场所。三、 投资预算1. 全年项目总投资：638000元1） 房租：1500002） 装修：2600003） 人员工资：720xxa） 茶楼经理1人：20xx元/月b） 服务员2人：1000元/月c） 收银员2人：1000元/月4） 用具及首批进货（详见附件采购清单）：150000四、 经营模式1. 盈利模式1） 茶点小食品、茶饮店内消费2） 店内商品销售3） 麻将娱乐（待定）、节目表演等有偿服务4） 各类文化、宣传活动的无偿策划、组织，及有偿提供场地及服务2. 价格体系（参考附件各项服务价格点单）1） 基础消费a） 茶位费：5元/位（个人消费满
5、38元免）b） 单人卡座：5元/小时c） 双人卡座：8元/小时d） 普通包间费：18元/小时e） 豪华包装费：28元/小时2） 茶饮消费a） 1080元/位；b） 28388元/壶/瓶3） 食品消费a） 小茶点及水果520元/份（消费满258元免，包间赠送）b） 特色滋补糕点18-188元/例4） 活动消费a） 各类活动场地提供：500元/次（仅限大厅50平方米，限非旺销时间段）b） 各类活动其他服务：500元/次5） 商品销售a） 各类名茶：50-10000元/斤/盒b） 各类名壶：100-10000元/把c） 滋补养生茶：100-5000元/斤/盒d） 各类红酒：80-1000元/瓶/盒e
6、） 各类字、画、奇石、古玩等艺术品：100-100000元/件f） 各类书籍：10-500元/本/套g） 各类手工艺品：会员积分免费兑换，2-200元/件6） 娱乐消费a） 包间麻将桌：免费b） 电脑上网：免费3. 毛利率分析1） 店内饮品消费毛利率：300%-1500%a） 品茶：1500%举例：大多数茶平均采购成本约60元/斤，一壶茶用量约15-30克，平均成本为1.8-3.6元；一壶茶平均售价为50元/壶，另加占用茶位或包间时间的基础费用，按1小时5元计算，平均收入为55元。b） 滋补养生茶饮：800%c） 品酒：300%（店内品酒不多，一般为举办品酒会消费，帮毛利率略低）2） 店内食品
7、消费毛利率：a） 茶点小食品：250%举例：花生平均采购成本为10元/包，一小碟用量约为1/5包，平均成本为2元，平均售价为10元。b） 特色滋补养生茶：800%举例：一份特色滋补养生茶的原料的采购成本为12元，”厨房”人工成本平均为5元，成本共计为17元；平均售价为138元/例。3） 活动场地提供毛利举：a） 纯场地提供：166%举例：大厅50平方米场地，收入按500元/天计算，即13.33元/天/平方米，成本按租金2元/天/平方米计算b） 场地提供及服务：273%举例：大厅50平方米场地，收入按场地500元/天计算，服务500元/2人/天计算，共计收入为1000元/天；成本按按租金2元/天
8、/平方米，人员33元/人/天计算，2人50平方米成本共计366元c） 举办活动销售商品：以销售商品获取利润，场地及服务免费提供。4） 商品销售毛利率a） 各类名茶、名壶、名酒、：100%b） 各类字、画、奇石、古玩等艺术品：300%c） 各类书籍及手工艺品：20%-50%4. 营销策略1） 以开发股东及管理人员自身关系网络，建立第一批会员为首批稳定客户群2） 以各类活动促销扩大知名度，如免费品茶、品酒会；书画笔会；交友会等3） 以会员卡预售、积分返礼、存茶养壶、个性化服务等长期留住客户4） 与各文化协会、会员单位建立合作关系，淡季时间段可固定安排举办活动五、 盈亏预测1. 基本经营目标1） 每
9、天50%上客率，人均消费20元以上，商品及活动销售每月营业额10000元；2） 会员卡销售200张（500-1000元/张），已预约会员约20人；2. 投资收益预算1） 64位*20元*30天+10000元每月收入48400元*12月全年收入580800元；全年成本338000元；约半年收回成本，当年实现毛利242800元，当年毛利率为72%。2） 当稳定会员达到150人，每位会员平均消费到3000元，即可收回全部投资。六、 风险预测1. 实际投资超出预算；2. 采购或人工成本过高；3. 管理制度不完善；4. 经营目标完不成；七、 风险控制办法1. 严格按照预算控制投资，或出让部分股份，让房东或供货商以房租或货物出资，减少首期投入资金，有效控制风险。2. 人工成本采用固定薪金浮动奖金相结合的办法，一方面控制固定费用，另一方面有效提高员工积极性。3. 服务员要进行培训，采购质量要严格把关。（参考附件茶艺员管理手册）4. 加大销售、宣传、促销力度，多采用熟人介绍的方式，利用节庆等礼品旺销季节推销会员卡，尽可能在熟人圈、周边人群圈中建立稳定会员客户群。（详见附件会员卡使用及销售提成办法）6
