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1、谨呈：河北金麦加房地产开发有限公司中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告河北中原房地产经纪有限公司二零一零年十月柒日 目录目 录1.市场结论51.1.宏观市场回顾51.1.1.国家经济形势分析当前国家宏观经济存在的一些问题51.1.2.石家庄经济形势分析小结51.1.3.产业政策对房地产市场的影响61.1.4.新华区房地产发展趋势61.1.5.区域市场部分72.本案自身分析72.1.本案各个属性分析72.1.1.项目指数指标72.1.2.项目四至分析82.1.3.项目环境指数92.1.4.项目区位分析102.1.5.项目规划分析102.1.6.项目交通分析102.1.7.项目配套分析112
2、.2.项目界定113.物业配比计算123.1.1.物业产品方案初步筛选123.1.2.物业组合经济测算133.1.3.单一物业组合方案133.1.4.混合物业组合方案143.1.5.各物业组合经济效益对比163.1.6.物业组合选择建议184.项目整体产品定位194.1.项目定位194.2.定位论点：194.3.定位论据204.3.1.典型案例：深圳万科城204.3.2.中原大盘操作经验总结234.3.3.本案的矛盾与冲突点244.3.4.本案的战略发展方向分析244.3.5.结合本案实际情况结论：254.3.6.建议发展策略254.4.形象定位265.本案规划建议275.1.方案四以洋房为主
3、285.2.方案五以高层为主286.目标客群定位296.1.市场调查样本客群分析296.1.1.洋房类项目调研客户分析296.1.2.洋房类项目客群特征总结326.1.3.高层类项目调研客户分析336.1.4.高层类项目客群特征总结366.2.可比性项目客群分析376.2.1.路劲蓝郡376.2.2.锦麟386.2.3.天山新公爵416.3.洋房可比项目客群特征总结446.3.1.天山峰会456.3.2.北郡466.4.高层可比项目客群特征总结466.5.本案目标客群定位486.5.1.洋房客群定位486.5.2.高层客群定位496.5.3.目标客群的特征描述497.本案住宅户型配比建议517
4、.1.户型总体规划建议517.2.市场高层户型配比517.3.本案高层户型配比建议537.4.塔楼及高板户型设计建议537.5.高层设计户型设计原则建议557.6.洋房户型设计建议577.7.塔楼、板楼户型特色卖点建议597.8.洋房户型特色卖点建议617.9.公共部分装修建议638.本案商业户型配比建议649.建筑风格及外立面建议669.1.决定建筑风格的市场意义669.2.决定建筑风格的自身意义669.3.决定建筑风格的客群因素679.4.本案建筑风格的建议689.5.本案建筑风格的设计原则699.6.局部建筑外观设计699.7.外立面细节建议709.7.1.高层外立面局部建议709.7.
5、2.洋房外立面局部建议7110.园林景观建议7210.1.景观的价值7310.1.1.景观概念提出的背景7310.1.2.邀请国际名师7310.2.园林景观的主题风格建议7310.2.1.园林设计原则7310.2.2.主题风格建议7510.2.3.主题风格诠释7510.3.主题具体风格营造7510.4.园林景观细节建议7810.5.其他景观细节建议8110.6.绿化设计及绿化品种建议8410.7.关于景观在楼盘销售中的促销作用8610.8.知名项目选用景观公司推荐8611.交通组织及停车设施规划建议8811.1.交通组织规划建议8811.2.地下停车库装修及电子设备建议8812.会所相关建议8
6、912.1.会所在楼盘中的作用8912.2.本案会所建议8913.项目车位配置建议9114.本案智能化建议9115.本案交房标准建议9316.物业相关建议9416.1.物业管理理念建议9416.2.物业管理服务内容建议9417.价格定位9617.1.价格影响因素9617.2.定价原则9617.3.高层价格预估9717.4.花园洋房价格9818.结束语100 中原地产-河北金麦加田家庄项目产品定位报告1. 市场结论1.1. 宏观市场回顾1.1.1. 国家经济形势分析当前国家宏观经济存在的一些问题u “保增长”与“调结构”之间的矛盾进一步突出，一般而言经济结构转型必然伴随一定程度的经济下滑，如何实
7、现两者有机结合，这对政府的调控政策是很大的考验，也是对中国经济发展的考验；u 稳定通胀预期难度加大2010年上半年居民消费价格指数同比上涨2.6%，月度居民消费价格指数不稳，稳定通胀预期难度加大；u 控房价”与“保经济”必须适当把握2010年房地产政策直指高房价以及房价过快上涨的区域，控制房价的结果必然不利于保持 经济适度快速增长，但从社会和民生的角度，又必须把房价控制在可接受的范围内；u 面临人民币升值与稳定出口的挑战人民币升值必将导致出口环境的恶化，尤其是现阶段正处于后金融危机时代以及缺乏冲销 货币升值的政策；另一方面发达国家迫使人民币升值的压力很大。1.1.2. 石家庄经济形势分析小结u
8、 石家庄市经济发展迅速，国内生产总值稳步增长，良好的经济环境为房地产业的迅速发展奠定了基础；u 居民收入水平的不断提高，为房地产市场提供了广阔的发展空间；u “一城三区三组团”和“未来500万人口”明确了石市未来发展规划和规模，尤其是滹沱新区的建设，为石市经济发展注入了新的活力；u “一河两环”水系的建设提升了房地产市场的附加值；u 在经济迅速发展、人民收入和生活水平不断提高的同时，对住宅品质的要求、商业配套的完善也会随之提升；u 经济的发展使行业竞争加剧，房地产市场亦是如此。1.1.3. 产业政策对房地产市场的影响u 石家庄房地产交易秩序更为规范。商品房预售制度在执行中更为严格。u 保障性住
9、房供应力度将加大，此举对中高端市场不会造成影响。u 利率政策对于自主性需求无太大影响。u 央行紧缩银根资金短缺的开发商不利，增加了部分开发商回款的压力。u 提高开发商拿地首付款、缩短缴纳期限、提高竞买保证金对中小开发商不利。u 新政未触及商业地产，部分开发商转向商业地产，商业迎来新机遇。u 加大对中小商品房的供给，未来大户型产品会出现短缺。u 相关土地等税费的清理，降低了开发商的利润预期。u 城中村改造、旧城改造等拆迁工作的规范有利于资金雄厚的开发商。1.1.4. 新华区房地产发展趋势u 随着锦绣乾城、鹿城等综合性项目的入市，区域内非住宅物业将逐渐增多；u 根据中原地产（河北）研究部的数据监测
10、与分析，随着“三年大变样”及城中村改造的进行（如：大安舍改造、小安舍改造、大郭村改造、田家庄改造、于底村改造、北焦村改造、党家庄改造等），新华区未来3-5年内，将有300-500万商品房入市；u 未来大面积的商品房供应集中在区域的北部及西部，与区域整体发展规划（西跨北进）相符；u 受滹沱河治理、南水北调及环城水系等影响，区域生态及居住环境将进一步改善；u 重点项目的建设（华强广场、苏宁大厦），使区域市场竞争力加强；新华区将成为城市房地产市场未来发展的重点区域；1.1.5. 区域市场部分u 区域市场产品品质呈现提升趋势，花园洋房类产品开始出现，房价上涨迅速，中高收入客群和投资者逐渐开始关注区域市
11、场；u 组团式景观+水系景观较受业主的追捧，并且业主比较偏好绿荫，会选择离景观较近，景观环境较高的户型；u 结合本案，通过中原实际案例证明，项目刚性需求主要来源于西三庄等城中村租户、2000年之前社区租户、周边企事业单位职工等，改善性需求主要来源于政府相关部门宿舍、二环内事业单位小区等；2. 本案自身分析2.1. 本案各个属性分析2.1.1. 项目指数指标占地容积率限高回迁占地商品房占地594亩2.380米268.05亩325.95亩2.1.2. 项目四至分析项目卫星图 北侧外环路 东侧石清路、石津灌区 西侧民心河 南侧警察学校四至说明：u 北侧：北外环路为快速路，多为城际货车或客车。车流量较
12、大，同时噪音也较大。临石清路为太平河。u 西侧：景源街为乡级道路，路面较窄，车流较少，一般为小安舍等附近村民经过，临景源街西为民心河。u 南侧：警察学校，昌北路路面较窄，人流较少。u 东侧：石清路，车流较大，人流较多。临石津灌区。2.1.3. 项目环境指数项目地块民心河太平河石津渠1. 项目表面三面水系环绕，但实际三面水系均被道路与项目隔开，产生利好有限，尤其是太平河和石津渠；2. 相对而言，民心河与项目相隔的景源街，相对狭窄，对项目环境影响最直接，但此段民心河两岸绿化及河水治理相对滞后，效果远逊色于市区；3. 项目北侧预计100米退绿，将对项目环境改善起到加分效果；4. 从整体来看，项目周边
13、环境破旧，均为村落，环境相对较差，但随着小安舍等项目改造的进展，整体环境将得到改善；2.1.4. 项目区位分析1. 项目位于老城区（新华区）二环外，片区城市化水平较低，非置业热点；2. 一方面由于受众心理疏离感强，另一方面受制于片区供给量有限及开发水平落后，目前仍是全市价格洼地，板块向外辐射力弱；3. 但随着本案、党家庄、小安舍、西三庄、北焦村等城中村改造项目的启动，将共同改善区域环境，使区域拥有更强的辐射力和吸引力。2.1.5. 项目规划分析1. 项目是在区域整体发展规划方向西跨北进的发展轴线上；2. “省会后花园”的区域定位将有利于提升项目的区域价值，同时滹沱河治理、南水北调及环城水系等生态环境优化将对本项目产生外围利好；3. 但近期外围对本案难以形成实质性利好，在开发初期借势较难，但将会成为本项目中后期的发力点之一，最重要的是给投资者带来了未来升值的预期。2.1.6. 项目交通分析本案景源街石清路北外环路北二环路石太高速公路本案1. 本案位置与外埠交通较为方便，外环、石太高速公路通达顺畅。2. 与市区联系贯通欠缺，主要依靠石清路和景源街，石清路由石太高速和北外环进市的大中型货车较多，速度较快，交通环境相对较差，不利于自住型客户日常出行。景源街路况较差，且狭窄，对项目交通压力承载力有限。
