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1、德州国际商贸城全程策划报告【正 文】前 言第1页第一篇 德州市宏观经济环境总结第2页第二篇 定量分析第2页第三篇 定性分析第4页第四篇 SWOT分析第6页第五篇 项目定位第7页第六篇 财务分析第16页第七篇 营销计划第18页第八篇 推广计划第23页第九篇 总论第33页前 言尊敬的各位领导:你们好!鉴于该策划报告基础调研部分内容较多,为便于理解,我司将报告分为正文和附件两大部分,此篇为正文部分,主要内容包括宏观经济环境总结、定量分析总结、定性分析总结、SWOT分析、项目定位、财务分析、营销计划、推广计划、总论九大部分,基础调研内容则作为附件内容另行呈上。1第一篇 德州市宏观经济环境总结 德州市历
2、史悠久,文化底蕴浓厚,交通便捷,对于商贸事业的发展具有得天独厚的优势。 近年以来随着全国总体经济的大发展,德州市的经济也步入了发展的快车道,全市各项经济指标持续平稳增长,人民的生活水平实现稳定提高。 继2009年一季度扭转了国民经济增速下滑趋势后,回暖面逐步实现由局部向全面的转变,驱动力实现由政策单一推动向政策、市场共同带动转变,社会信心实现由明显不足到普遍乐观的转变,保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效,总体发展形势积极向好。 2009年德州市经济发展的速度稳步加快,工业、服务业、投资、消费增速逐渐提高,经济发展的基本面正在全面转好。 居民收入稳定增加,发展的动力渐趋增强,在国有投资大
3、幅增长的带动下,以市场需求为导向的民间投资跟进速度逐步加快,同时在积极消费政策的促进下,升级消费趋势明显。 本案所在的德城区为德州市商贸批发的核心地,又作为德州市唯一老城区,伴随德州整体经济的发展也取得了巨大的成就。 经济的稳定发展使城镇及农民收入均呈现稳定增长,但总体低于全省平均水平,城市整体经济相对落后于众多山东其他城市; 2009年德州市城镇居民可支配收入仅15706元,排名处于全省17城市第15位,增长率8%为全省最低增速,低于山东省平均增速9.2%。城市人均GDP为27595.54元,于全省17城市中排名第13位,和其他城市差距较为明显; 德州市整体城镇固定居民比例较小,农业人口所占
4、比例较大,中低端消费显著,城市整体消费力还是略有偏低,有待进一步提高;第二篇 定量分析一、我司针对本案商圈各业态摒弃之后的有效量甄别汇总如下:市场临街合计业 态数量面积数量面积数量面积服装类女装5137246105418161811427男装12724572619441534401混装35740373098723838中老年服装4288942889运动休闲装115222295232310裤业3651112638481149童装、童品21124364720852584521小商品类工艺品、礼品、饰品17910413718132162854手机数码、电脑、耗材1332626191325152395
5、1小家电、钟表、眼镜771126191737962863黄金、珠宝、玉器1053510535日杂、小百货4174302112024284504日化17341171063341404办公用品、文具、音像、体育用品612358331658944016箱包、皮鞋2771147944741832118897床上用品、家纺、窗帘、布艺2959905114440840914313针织内衣、羊毛衫、毛线43035512811344584685合计28515102358135534343286557二、各业态有效量所占数量及面积比例如下:合计业 态数量数量比例面积面积比例服装类女装61818%1142713.
6、2%男装1534.5%44015.1%混装722.1%38384.4%中老年服装421.2%8891%运动休闲装230.7%23102.7%裤业481.4%11491.3%童装、童品2587.5%45215.2%小商品类工艺品、礼品、饰品2166.3%28543.3%手机数码、电脑、耗材1524.4%39514.6%小家电、钟表、眼镜962.8%28633.3%黄金、珠宝、玉器100.3%5350.6%日杂、小百货42812.5%45045.2%日化341%14041.6%办公用品、文具、音像、体育用品942.7%40164.7%箱包、皮鞋3219.4%1889721.8%床上用品、家纺、窗帘
7、、布艺40911.9%1431316.5%针织内衣、羊毛衫、毛线45813.3%46855.4%合计3432100%86557100%备注三、总结: 本案所处商圈目前主要经营业态主要为服装类和小百货类,其次为床上用品、家纺、窗帘、布艺、针织内衣、羊毛衫、毛线、箱包皮鞋。 以上业态目前市场有效商业数量及面积支撑为:商户数3432户,商业总使用面积86557。 服装类合计1214家,占总商户数的35%;总使用面积28535,占总使用面积的32.9%;小商品类合计1030家,占总商户数的30%;总使用面积20127,占总使用面积的23.3%。 服装类在本案商圈的业态主要分为:女装、男装、混装、中老年
8、装、运动休闲装、裤业、童装等。 小商品作为城隍庙商圈的起源业态,涵盖业种繁多并且杂乱,按照科学的分类,我司归纳分为工艺品、礼品、饰品;手机数码、电脑、耗材;小家电、钟表、眼镜;黄金、珠宝、玉器;日杂、小百货;日化;办公用品、文具、音像、体育用品共计7大类; 女装总计商户618家,占总数量比例的18%,总使用面积11427,占总是用面积比例的13.2%; 男装商户总数量153家,占总数量比例的4.5%,总使用面积4401平方米,占总使用面积的5.1%,该业态在商圈中数量和面积比例均偏低,经营较弱; 混装(男女)商户总数量72家,占总数量比例的2.1%,总使用面积3838,占总使用面积比例的4.4
9、%; 中老年服装商户总数量42家,占总数量比例的1.2%,总使用面积889,占总使用面积的1%; 运动休闲总数量23家,占总数量比例的0.7%,总使用面积2310,占总使用面积的2.7%,均集中在步行街区域,多为品牌运动大店。 裤业商户总数量48家,占总数量比例的1.4%,总使用面积1149,占总使用面积比例的1.3%; 童装童品类商户总数量258家,占总数量比例的7.5%,总使用面积4521,占总使用面积的5.2%; 针织内衣类商户458家,占总数量比例的13.3%,总使用面积4685,占总使用面积比例的5.4%; 家纺床上用品(含窗帘布艺)商户409家,占总数量比例的11.9%,总使用面积
10、14313,占总使用面积比例的16.5%,该业态单铺使用面积相对较大; 箱包鞋类商户总数量321家,占总数量比例的9.4%,总使用面积18897,占总使用面积比例的21.8%,该类商户有两个特征:一方面来说,箱包鞋类临街大主力店比较多(单店经营面积均上千),主要为零售功能;另一方面来说,之前受拆迁政策的影响,鞋类业态的批发商户均搬迁集中在黑马市场市场,基本成垄断趋势,单铺经营面积较大;第三篇 定性分析一、商户定性调研总结:1、小商品类商户: 所访谈小商品类商户经营年限均比较长,3/4商户均在5年以上。 所访谈小商品类商户基本都为批零兼营。 所访谈小商品类商户3/4目前经营面积都在20以下,基本
11、都为从市场租赁。 小商品类商户一般对新市场招商销售的信息获得渠道依次为:户外、宣传单、电视、口碑、报纸等。 所访谈小商品类商户约1/2对本案有入场意愿,原因:目前市场随时面临拆迁,同时现有经营环境较差、新市场环境应该比较好;无意向的商户大部分都已有多个铺位在经营,无心扩大经营面积。九州市场内大部分小商品经营户对本案有入场经营意愿,主要因为九州市场据悉即将面临拆迁。 意向入驻本案的小商品类商户中一半以上选择租赁方式入场经营,1/5选择购买产权,其余商户则犹豫不定。 在访谈商户中大约3/5的商户选择合格铺位使用面积为1325,1/5认可12以下,1/5认可30以上。 意向入驻本案的商户约2/5考虑
12、租赁或购买的铺位使用面积为1525,约1/3考虑15以下,1/4考虑25以上。 意向入驻本案的商户3/4考虑一层,少数考虑二层和地下一层。 拟定本案以使用面积为12的标准摊位计算,3/5的商户承受最高租赁价位1000元/月(折合2.7元/天/),1/5的商户最高承受使用面积租赁价位在800900元/月(折合2.5元/天/)。 如选择购买产权,以使用面积为12的内部摊位来计算,意向购买的商户有1/3能承受一层最高总款为19万(折合1.58万元/),3/10能承受10万(折合8300元/),3/20能承受14万元(折合11600元/)。 如选择购买产权,以使用面积为12的内部摊位来计算,意向购买的商户有约1/2能承受二层最高总款为14万元(折合11600元/),少部分能承受10万元(折合8300元