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1、德州国际商贸城全程策划报告【正 文】前 言第1页第一篇 德州市宏观经济环境总结第2页第二篇 定量分析第2页第三篇 定性分析第4页第四篇 SWOT分析第6页第五篇 项目定位第7页第六篇 财务分析第16页第七篇 营销计划第18页第八篇 推广计划第23页第九篇 总论第33页前 言尊敬的各位领导：你们好！鉴于该策划报告基础调研部分内容较多，为便于理解，我司将报告分为正文和附件两大部分，此篇为正文部分，主要内容包括宏观经济环境总结、定量分析总结、定性分析总结、SWOT分析、项目定位、财务分析、营销计划、推广计划、总论九大部分，基础调研内容则作为附件内容另行呈上。1第一篇 德州市宏观经济环境总结 德州市历
2、史悠久，文化底蕴浓厚，交通便捷，对于商贸事业的发展具有得天独厚的优势。 近年以来随着全国总体经济的大发展，德州市的经济也步入了发展的快车道，全市各项经济指标持续平稳增长，人民的生活水平实现稳定提高。 继2009年一季度扭转了国民经济增速下滑趋势后，回暖面逐步实现由局部向全面的转变，驱动力实现由政策单一推动向政策、市场共同带动转变，社会信心实现由明显不足到普遍乐观的转变，保增长、调结构、促改革、惠民生取得明显成效，总体发展形势积极向好。 2009年德州市经济发展的速度稳步加快，工业、服务业、投资、消费增速逐渐提高，经济发展的基本面正在全面转好。 居民收入稳定增加，发展的动力渐趋增强，在国有投资大
3、幅增长的带动下，以市场需求为导向的民间投资跟进速度逐步加快，同时在积极消费政策的促进下，升级消费趋势明显。 本案所在的德城区为德州市商贸批发的核心地，又作为德州市唯一老城区，伴随德州整体经济的发展也取得了巨大的成就。 经济的稳定发展使城镇及农民收入均呈现稳定增长，但总体低于全省平均水平，城市整体经济相对落后于众多山东其他城市； 2009年德州市城镇居民可支配收入仅15706元，排名处于全省17城市第15位，增长率8%为全省最低增速，低于山东省平均增速9.2%。城市人均GDP为27595.54元，于全省17城市中排名第13位，和其他城市差距较为明显； 德州市整体城镇固定居民比例较小，农业人口所占
4、比例较大，中低端消费显著，城市整体消费力还是略有偏低，有待进一步提高；第二篇 定量分析一、我司针对本案商圈各业态摒弃之后的有效量甄别汇总如下：市场临街合计业 态数量面积数量面积数量面积服装类女装5137246105418161811427男装12724572619441534401混装35740373098723838中老年服装4288942889运动休闲装115222295232310裤业3651112638481149童装、童品21124364720852584521小商品类工艺品、礼品、饰品17910413718132162854手机数码、电脑、耗材1332626191325152395
5、1小家电、钟表、眼镜771126191737962863黄金、珠宝、玉器1053510535日杂、小百货4174302112024284504日化17341171063341404办公用品、文具、音像、体育用品612358331658944016箱包、皮鞋2771147944741832118897床上用品、家纺、窗帘、布艺2959905114440840914313针织内衣、羊毛衫、毛线43035512811344584685合计28515102358135534343286557二、各业态有效量所占数量及面积比例如下：合计业 态数量数量比例面积面积比例服装类女装61818%1142713.
6、2%男装1534.5%44015.1%混装722.1%38384.4%中老年服装421.2%8891%运动休闲装230.7%23102.7%裤业481.4%11491.3%童装、童品2587.5%45215.2%小商品类工艺品、礼品、饰品2166.3%28543.3%手机数码、电脑、耗材1524.4%39514.6%小家电、钟表、眼镜962.8%28633.3%黄金、珠宝、玉器100.3%5350.6%日杂、小百货42812.5%45045.2%日化341%14041.6%办公用品、文具、音像、体育用品942.7%40164.7%箱包、皮鞋3219.4%1889721.8%床上用品、家纺、窗帘
7、、布艺40911.9%1431316.5%针织内衣、羊毛衫、毛线45813.3%46855.4%合计3432100%86557100%备注三、总结： 本案所处商圈目前主要经营业态主要为服装类和小百货类，其次为床上用品、家纺、窗帘、布艺、针织内衣、羊毛衫、毛线、箱包皮鞋。 以上业态目前市场有效商业数量及面积支撑为：商户数3432户，商业总使用面积86557。 服装类合计1214家，占总商户数的35%；总使用面积28535，占总使用面积的32.9%；小商品类合计1030家，占总商户数的30%；总使用面积20127，占总使用面积的23.3%。 服装类在本案商圈的业态主要分为：女装、男装、混装、中老年
8、装、运动休闲装、裤业、童装等。 小商品作为城隍庙商圈的起源业态，涵盖业种繁多并且杂乱，按照科学的分类，我司归纳分为工艺品、礼品、饰品；手机数码、电脑、耗材；小家电、钟表、眼镜；黄金、珠宝、玉器；日杂、小百货；日化；办公用品、文具、音像、体育用品共计7大类； 女装总计商户618家，占总数量比例的18%，总使用面积11427，占总是用面积比例的13.2%； 男装商户总数量153家，占总数量比例的4.5%，总使用面积4401平方米，占总使用面积的5.1%，该业态在商圈中数量和面积比例均偏低，经营较弱； 混装（男女）商户总数量72家，占总数量比例的2.1%，总使用面积3838，占总使用面积比例的4.4
9、%； 中老年服装商户总数量42家，占总数量比例的1.2%，总使用面积889，占总使用面积的1%； 运动休闲总数量23家，占总数量比例的0.7%，总使用面积2310，占总使用面积的2.7%，均集中在步行街区域，多为品牌运动大店。 裤业商户总数量48家，占总数量比例的1.4%，总使用面积1149，占总使用面积比例的1.3%； 童装童品类商户总数量258家，占总数量比例的7.5%，总使用面积4521，占总使用面积的5.2%； 针织内衣类商户458家，占总数量比例的13.3%，总使用面积4685，占总使用面积比例的5.4%； 家纺床上用品（含窗帘布艺）商户409家，占总数量比例的11.9%，总使用面积
10、14313，占总使用面积比例的16.5%，该业态单铺使用面积相对较大； 箱包鞋类商户总数量321家，占总数量比例的9.4%，总使用面积18897，占总使用面积比例的21.8%，该类商户有两个特征：一方面来说，箱包鞋类临街大主力店比较多（单店经营面积均上千），主要为零售功能；另一方面来说，之前受拆迁政策的影响，鞋类业态的批发商户均搬迁集中在黑马市场市场，基本成垄断趋势，单铺经营面积较大；第三篇 定性分析一、商户定性调研总结：1、小商品类商户： 所访谈小商品类商户经营年限均比较长，3/4商户均在5年以上。 所访谈小商品类商户基本都为批零兼营。 所访谈小商品类商户3/4目前经营面积都在20以下，基本
11、都为从市场租赁。 小商品类商户一般对新市场招商销售的信息获得渠道依次为：户外、宣传单、电视、口碑、报纸等。 所访谈小商品类商户约1/2对本案有入场意愿，原因：目前市场随时面临拆迁，同时现有经营环境较差、新市场环境应该比较好；无意向的商户大部分都已有多个铺位在经营，无心扩大经营面积。九州市场内大部分小商品经营户对本案有入场经营意愿，主要因为九州市场据悉即将面临拆迁。 意向入驻本案的小商品类商户中一半以上选择租赁方式入场经营，1/5选择购买产权，其余商户则犹豫不定。 在访谈商户中大约3/5的商户选择合格铺位使用面积为1325，1/5认可12以下，1/5认可30以上。 意向入驻本案的商户约2/5考虑
12、租赁或购买的铺位使用面积为1525，约1/3考虑15以下，1/4考虑25以上。 意向入驻本案的商户3/4考虑一层，少数考虑二层和地下一层。 拟定本案以使用面积为12的标准摊位计算，3/5的商户承受最高租赁价位1000元/月（折合2.7元/天/），1/5的商户最高承受使用面积租赁价位在800900元/月（折合2.5元/天/）。 如选择购买产权，以使用面积为12的内部摊位来计算，意向购买的商户有1/3能承受一层最高总款为19万（折合1.58万元/），3/10能承受10万（折合8300元/），3/20能承受14万元（折合11600元/）。 如选择购买产权，以使用面积为12的内部摊位来计算，意向购买的商户有约1/2能承受二层最高总款为14万元（折合11600元/），少部分能承受10万元（折合8300元
