房地产评估之假设开发法

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1、实用标准假设开发法及其运用 要求1. 熟悉假设开发法的含义；2. 熟悉假设开发法的理论依据；3. 掌握假设开发法适用的估价对象；4. 掌握假设开发法估价需要具备的条件；5. 熟悉假设开发法估价的操作步骤；6. 掌握假设开发法的基本公式；7. 熟悉现金流量折现法和传统方法的定义；8. 掌握现金流量折现法和传统方法的区别；9. 熟悉握现金流量折现法和传统方法的优缺点；10. 掌握假设开发法测算中各项的求取方式；第一节假设开发法概述1. 假设开发法的含义简要地说，假设开发法是根据估价对象预期开发完成后的价值来求取估价对象价值的方 法。具体地说，假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发建设的

2、必要支出及 应得利润，然后将开发完成后的价值减去后续开发建设的必要支出及应得利润来求取估价对 象价值的方法。本质与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。具体为预测的开发完成后的价值减去预测的后续开发建设的必要支出及应得利润后的余额。2. 假设开发法的理论依据（熟悉）理论依据一一预期原理和地租原理（一次性的剩余价格）表现形式一一评估新开发的房地产价值的成本法的倒算法假设开发法与成本法两者主要区别：成本法中的土地价值为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值。 假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。3. 假设开发法适用的估价对象（

3、掌握）适用对象，凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产具体包括：可供开发建设的土地、 在建工程、可重新装饰装修改造或改变用途的旧的房 地产不适合采用假设开发法的项目：应有规划条件但规划条件尚未正式确定的待开发房地产， 难以采用假设开发法估价； 如仍需要估价，一定要把对规划条件的假设在估价报告中特别提 示除了用于房地产估价，还可以用于房地产开发项目投资分析假设开发法用于估价与用于投资分析的区别：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上（公允的、客观的），而投资分析是站在某一个特定的投资者的立场上假设开发法在投资分析中

4、提供的三种数值测算待开发房地产的最高价格 测算房地产开发项目的预期利润 测算房地产开发中可能出现的最高费用4. 假设开发法适用的条件（掌握）假设开发法测算可靠程度的两个关键预测（两要点）是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断房地产的最佳开发利用方式。是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确预测开发完成后的价值。外部条件一一良好的社会经济环境（三方面）要有统一、严谨及健全的房地产法规要有明朗、稳定及长远的房地产政策要有全面、连续及开放的房地产信息资料库【2011年真题】在假设开发法估价中，为确定估价对象的最佳开发利用方式，应确定 的主要内容有（）。A. 用途B. 区位C. 建

5、筑规模D. 建筑档次E. 房地产开发企业|答疑编号 950276090101【答案】ACD【解析】区位是既定的，无法选择；参见教材P320。【2011年真题】某旧商业综合楼，装修改造完成后租期尚有5年，承租人有两种装修改造方案：一是重新装修但不改变用途，装修费为180万元，每年净收益比装修前增加50万元；二是重新装修且改变用途，装修费为300万元，每年净收益比装修前增加80万元。假定报酬率为10%则承租人应选择第二个方案。（）IOl答疑编号 950276090102【答案】错误5【解析】第一种增加价值 -180+50/10%X（ 1-1/1.1） =9.54万元第二种增加价值-300+80/1

6、0%X（ 1-1/1.1） =3.26 万元【2006年真题】下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A. 假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价值的成本法的倒算法B. 运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C. 假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D. 假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余lol答疑编号 950276090103【答案】C【解析】参见教材 P321。【2006年真题】假设开发法用于投资分析与用于估价的不同之处是：在选取有关参数 和测算有关数值时，投资分析是站在一般投资者的立场上，而估价是站在某个特定投资者

7、的立场上。（）1翔答疑编号950276090104【答案】错【解析】参见教材 P321。6.假设开发法的操作步骤（熟悉）运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤： 调查分析待开发房地产状况； 选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况； 预测后续开发经营期； 预测开发完成后的价值； 预测后续必要支出及应得利润； 测算待开发房地产的价值。调查分析待开发房地产状况：包括：地块的区位状况，地块的实物状况，地块的规划条件，土地权利 最佳开发利用方式的内容：包括：用途、建筑规模和档次选取最佳用途要考虑的因素：地块的位置的可接受性，用途的现实社会需要程度，发展趋势【2006年真题】假设开发法中，选择

8、最佳的开发利用方式最重要的是要选择最佳用途。 而最佳用途的选择要考虑土地位置的（）。A. 可接受性B. 保值增值性C. 现实社会需要程度D. 未来发展趋势E. 固定性IOl答疑编号 950276090105【答案】ACD【解析】参见教材 P323。第二节假设开发法的基本公式1. 最基本的公式（掌握）待开发房地产的价值=开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润已完成部分一一已完成的工作和相应的支出及利润，已包含在估价对象的价值内,作为扣除项目。后续的部分一一得到估价对象以后到把它开发建设完成还需要开展的各项工作和相应 的必要支出及应得利润根据待开发房地产的状况和开发完成后的房地产状况相结合，有七

9、种情形：估价对象为生地，在生地上进行房屋建设估价对象为生地，将生地开发成熟地估价对象为毛地，在毛地上进行房屋建设估价对象为毛地，将毛地开发成熟地估价对象为熟地，在熟地上进行房屋建设未来不应估价对象为在建工程，将在建工程续建成房屋估价对象为旧房，将旧房重新装饰装修改造或改变用途成新房 根据开发完成后的房地产经营方式：销售、出租、营业生驰毛地熟地在璞工程尿地11_ 土地开发I 18痔地起点晴况是什么？ 生地毛地勒地在建工锂I日房地熟地房地房地产价值三终点狀况馬地产价值-现狀终点状況B9必要支出与平均币軀2. 求生地价值的公式（掌握）在生地上进行房屋建设的公式生地价值=开发完成后的价值-取得生地的税

10、费-由生地建成房屋的成本-管理费用销售费用一投资利息一销售税费一开发利润将生地开发成熟地的公式生地价值=开发完成后的熟地价值-取得生地的税费-由生地开发成熟地的成本-管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润3. 求毛地价值的公式（掌握）毛地价值=开发完成后的价值-毛地取得税费-由毛地建成房屋的成本-管理费用- 销售费用一投资利息一销售税费一开发利润毛地价值=开发完成后的熟地价值-毛地取得税费-由毛地开发成熟地的成本-管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一开发利润4. 求熟地价值的公式（掌握）熟地价值=开发完成后的价值-熟地取得税费-由熟地建成房屋的成本-管理费用-销售费用一投资利息一

11、销售税费一开发利润5. 求在建工程价值的公式（掌握）在建工程价值=续建完成后的价值-在建工程取得税费-续建成本-管理费用-销售费用一投资利息一销售税费一续建利润6. 求旧房价值的公式（掌握）旧房价值=重新改造或改变用途后价值-旧房取得税费-重新改造或改变用途的成本管理费用一销售费用一投资利息一销售税费一利润7. 适用于开发完成后的房地产销售的公式（掌握）待开发房地产的价值=采用市场法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利 润8. 适用于开发完成后的房地产出租或营业的公式（掌握）待开发房地产的价值=采用收益法测算的开发完成后的价值-后续必要支出及应得利润第三节动态分析法和静态分析法一、动态

12、分析法和静态分析法的定义假设开发法的具体估价方法，有动态分析法和静态分析法。房地产的开发周期一般较长， 其土地取得成本和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费以及开发完成后的价值等所发生的时间通常不同， 特别是那些大型的房地产开发项目。因此，运用假设开发法估价应当考虑资金的时间价值。但考虑资金的时间价值有两种方式：一是折现的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为动态分析法；二是计算投资利息的方式，以下将这种方式下的假设开发法称为静态分析法。现金流量是指一个项目(方案或企业)在某一特定的时期内收人和支出的资金数额。现 金流量分为现金流入量、现金流出量和净现金流量。资金的收人称为现金流入，相

13、应的数额 称为现金流入量。资金的支出称为现金流出，相应的数额称为现金流出量。现金流人通常表示为正现金流 量，现金流出通常表示为负现金流量。净现金流量是指某一时点的正现金流量与负现金流量的代数和，即：净现金流量=现金流入量-现金流出量二、动态分析法与静态分析法的区别动态分析法与静态分析法主要有下列3大区别：(1) 对开发完成后的价值和后续的建设成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在静态分析法中主要是根据价值时点(通常为现在)的房地产市场状况作出的，即它们基本上是静止在价值时点的金额。而在动态分析法中，是模拟房地产开发经营过程，预测它们未来发生的时间以及在未来发生时的金额，即要进行现金流量

14、预测。(2) 静态分析法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，即不是将它们折算到同一时间上，而是直接相加减，但要计算投资利息，计息期通常到开发完成之时，既不考虑预售， 也不考虑延迟销售； 而动态分析法要考虑各项收入、支出发生的时间不同， 即首先要把它们折算到同一时间上，然后再相加减。(3) 在静态分析中投资利息和开发利润都单独显现出来，在动态分析中这两项都不显 现出来，而隐含在折现过程中。三、动态分析法和静态分析法的优缺点从理论上讲，动态分析法测算出的结果比较精确， 但测算过程复杂；静态分析法测算的 结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。就它们的精确与粗略而言，在现实中可能并不完 全如此。第四节

15、 假设开发法的估价前提假设预测该商品房在建设工程的后续建设期， 通过比较法得到了类似商品房的正常建设 期为3年，该在建工程的正常建设期为 2年，则在该在建工程由现房地产开发企业续建完成 的情况下，其后续建设期为 1年。但如果是该在建工程要被人民法院强制拍卖，则还应加上由现房地产开发企业转为其他房地产开发企业的“换手”的正常期限，如需要办理有关变更等交接手续，相当于产生了一个新的“前期”。如果“换手”的正常期限为 0.5年，则该在建工程的后续建设期为1.5年。在“换手”的情况下，不仅会有一个新的“前期”，通常还会发生新的“前期费用”， 因此在估算后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。由上可见，假设开发法的估价前提有 3种：估价对象仍然由其业主开发完成，可将这种估价前提称为“业主自行开发前提”；估价对象要被其业主自愿转让给他人开发