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1、佳兆业 营销中心水岸公馆佳兆业水岸公馆营销执行报告营销中心水岸公馆项目组目录一、项目简介5二、时间节点与工作安排61、营销节点安排62工作安排63、工作时间表7三、片区市场状况分析101、片区在售项目分析102、片区待售地块分析11四、整体推广策略131、策略分解13A、报纸媒体：18B、电视媒体：18C、户外媒体：18D、其他：18五、价格策略191、定价策略192、实收均价建议：19六、活动营销策略20七、广告思路201、总体广告形象：202、推广思路：21八、销售计划安排：22九、总结36一、项目简介本项目地理位置：深圳市龙岗区龙岗镇东北面与坪地接壤处，新生村北面，新城路与深惠路相接处。
2、项目用地紧临新城路两侧，东距深惠公路约200m，西临新生村的待建空地，北面为武警待建空地，东北面紧靠红线有厂房，东南向为新城花园，南接新生村，西南向有世纪小学及深房集团的烂尾别墅，新城路北侧用地有规划中的坪西路贯穿，与新城路一起将项目用地划分为3块。土地总面积：223992.2m2土地用途：商住用地建筑容积率：1.37总建筑面积：306934.7m21期的技术指标土地面积73756（m2）建筑面积78255（m2）商业建筑面积9701（m2）公用配套面积7292（m2）住宅建筑面积56818（m2）建筑容积率1.061建筑覆盖率27.88%绿化率38.07%居住户数488停车位413（地上）1
3、40（地下）TH38户4房87户3房（110）147户3房（110）198户2房69户二、时间节点与工作安排1、营销节点安排2005年8月1日 开始诚意登记2005年9月11日 第一批样板房盛情开放2005年9月18日 第一批正式解筹及开盘活动2005年10月1日 秋交会2005年10月11日 第二批样板房盛情开放2005年10月22日 第二批单位进行登记2005年11月5日 第二批单位正式解筹2工作安排时间节点主要事件05年7-9月1） 样板房及园林施工阶段2） 9月中交TH及情景洋房的样板房3） 10月中交小高层样板房4） 9月初看楼通道包装到位5） 9月初一期园林展示6） 9月初一期商业
4、街包装到位，引进部分小型商业7） 8月初开始接受多层区的登记05年8月在项目规划的坪西路上设置简易的临时接待中心，接受客户的前期诚意登记05年9月18日一期多层区解筹，小高层区暂不发售05年10月1日1） 秋交会05年10月中旬高层单位认筹05年11月51日小高层单位解筹05年12月06年1月完成一期单位整体9成左右销售，进入扫尾阶段开始进行项目2、3期收筹计划3、工作时间表时间完成工作具体内容完成时间负责单位05年4月份一、推广工作整体营销策划方案4月下旬营销中心5月份整体广告策划思路讨论及确定5月初4.2项目设计VI及延展5月底二、户外广告选定、落实户外广告位置5月初系列户外个版面设计方案
5、5月上旬营销中心、广告公司6月份制作跟进及发布户外广告6月底7月初设计制作首期工地围墙6月底7月初公交站设计6月底7月初营销中心、设计中心、项目部7月份三、网页制作及发布网页制作方案讨论及确定6月底7月初营销中心、洽谈、确定网络广告公司7月上旬营销中心、设计公司网页制作7月中旬网络方广告发布7月下旬7月份四、宣传资料项目导示及小区地图7月下旬营销中心、广告公司社区vi（楼牌等）7月下旬售楼处包装及样板房包装8月底营销中心、广告公司、礼仪公司车体广告设计7月下旬营销中心、广告公司户型、简易宣传资料设计及印刷准备7月下旬营销中心、广告公司楼书设计及印刷准备7月下旬营销中心、广告公司六、媒体投放计划
6、讨论、确定媒体投放计划5月底营销中心、广告公司软文写作主题确定7月下旬营销中心、广告公司、报社前期软行新闻炒作造势7月下旬营销中心、广告公司、报社报纸及其他配合媒体7月下旬营销中心、广告公司、报社七、模型制作模型设计方案讨论、修改、确定7月下旬营销中心、洽谈、确定模型公司7月下旬营销中心、模型公司提供模型设计所需的各种效果图7月下旬营销中心、模型公司模型制作8月底营销中心、模型公司八、效果图制作洽谈、确定效果图公司7月下旬营销中心、效果图方案讨论、修改、确定7月下旬营销中心、效果图公司效果图制作8月底营销中心、效果图公司九、电视宣传片的制作洽谈、确定影视制作公司7月下旬营销中心、电视宣传片剧本
7、的讨论、修改、确定7月下旬营销中心、影视公司电视宣传片的制作7月底营销中心、影视公司十、销售硬件临时接待中心方案确定7月底营销中心、设计公司临时接待中心的施工7月底营销中心、设计公司临时接待中心的投入使用7月底营销中心、媒体投放7月下旬8月看楼通道设计包装8月底营销中心、设计公司售楼处、样板房装饰布置8月底营销中心、设计公司十一、现场包装及VI展示执行洽谈、确定礼仪公司8月底营销中心、工地包装、导视vi系统方案修改、确定8月底营销中心、广告公司、礼仪公司现场工地包装、城管报批8月底营销中心、广告公司、礼仪公司现场工地包装的制作、布置8月底营销中心、广告公司、礼仪公司十三、物业管理物业管理公司的
8、且谈、确定8月底营销中心、物业管理公司的服务内容、收费标准8月底营销中心、物管公司智能化设备配套确定8月底营销中心、物管公司智能化设备设施公司洽谈、确定8月底营销中心、物管公司十四、销售法律资料价格表制作及确定8月底营销中心、按揭银行、按揭成数等细节确定8月底营销中心、付款方式确定8月底营销中心、诚意认购书、各类税费标准、认购须知8月底营销中心、十五、内部认购确定销售物料准备到位8月底营销中心、各相关公司售楼中心及样板房的完工及交付使用9月中营销中心、设计公司开通销售专用电话、电脑等售楼处相关物料9月中营销中心、销售人员进场前培训8月底营销中心、9月十六、正式开盘预售许可证的取得营销中心、开盘
9、方案的讨论及确定8月底营销中心、程序细化、活动组织、物料准备、人员配合9月初营销中心、修正检查所有工作到位9月初营销中心、其他相关公司开盘活动的所有准备9月初营销中心、广告公司、设计公司正式公开发售9月18日营销中心、三、片区市场状况分析1、片区在售项目分析楼盘名称销售情况均价（元/）天健郡城约75，靠园林的单位销售近90，靠路边的户型销售较慢，仍剩余较多单位￥5000东方沁园超过75，项目以其较高的性价比赢得市场，虽然户型设计、园林规划等总体较弱，但仍保持较好的销售状态￥4000罗马公元一批单位售磬，二批单位近80，由于项目地理位置较为优越，户型设计合理，4月24日开盘当天即销售70￥530
10、0花半里一期超过90，二期接受咨询阶段。由于项目在户型设计上具有较大的创新性设计，而且地理位置较好，因此销售情况理想￥5100尚景欣园一期售磬，二期销售近60。由于是本地发展商，有较强的人际网络关系，且项目位置较好，因此销售情况较为理想￥4600市场分析：a) 目前市场上主要的几个在售楼盘中，东方沁园与天健郡城都是从04年的10月开始销售，目前的销售率也都是在75%左右。这两个楼盘的素质一般，户型设计也相对平庸。b) 其中天健郡城主要是依靠其优越的地理位置，使得景观及朝向较好的单位在短时期内已经所剩无几，反而其临近主干道的几栋单位对于居家客户来讲，噪音与灰尘的影响是非常大的，所以销售情况存在很
11、大的难度。c) 东方沁园主要是依靠较低的价格优势与项目规模，目前的销售均价在3600-4000元/平方米。另一个楼盘花半里，由于其创新的户型设计、优越的地段销售情况较为理想，一期单位销售超过了90%，二期单位正在接受咨询。d) 由以上三个项目的情况分析可以看到，影响客户购买的因素依次是地段、环境及产品。而对于水岸公馆而言，环境及产品均能达到客户的需求，而地段显然是我们的劣势。e) 罗马公元在去年12月曾推出了单独一栋单位作为一批单位，第二批单位是1月开始认筹的，累计收筹600个左右，认筹情况比较理想。4月24日进行了解筹，当天到场客户350批左右，当天成交230户，当天解筹率接近70%。f)
12、罗马公元每栋楼的顶层都是复式结构的设计，赠送面积达到150-200平方米左右，得到中、高端客户的青睐，20多户单位，现只剩下1套。同时从花半里的高达5500元/平方米的复式单位还颇受追捧这两个按例可以预测龙岗的高端客户对于创新的户型和赠送面积都比较青睐，而且愿意为其承担较高的价格。2、片区待售地块分析项目名称区位容积率建筑面积预计推出时间东方沁园二期白灰围一路1.576.5万05年上半年花半里二期清林中路2.24万05年上半年新鸿进项目海关大厦对面8万新丰益龙平西路和爱心路的交接处4.5万招商地产项目龙平西路，爱地花园北面1.5623.4万05年底中信植物园项目龙岗中信植物园0.53.8万05年下半年鸿荣源项目吉祥路与龙翔路交接处1.48-265.6万05年底一06年初星河地产项目深惠路与黄阁大道交汇处1.5726.2万05年底一06年初俊荣项目翠竹村北面3.415万06年初九州地产项目龙翔大道，紫薇花园南面3.816.3万06年初天健项目龙岗区龙城16区
