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1、重庆涪江房地产有限公司发展战略规划引 言重庆市涪江房地产开发有限责任公司真正起步于2006年，在集团公司（重庆潼南供电公司）强力后盾的支撑下，主营房地产开发业务。从2008年以来，中国房地产业充满挑战与变数，各项土地政策的出台，土地交易的阳光化、透明化，银行紧缩银根、开发门槛提高、诸多地产宏观政策打压等因素，给房地产开发企业带来了前所未有的竞争难度。在现今新的市场环境下，房地产开发企业很难再通过土地储备而“坐享”土地增值收益，企业投资收益越来越依赖于房产开发。项目成本越来越高、项目利润率越来越低，将是市场主要特征之一。在这样的背景下诞生的开发企业，如何生存、如何发展、如何让企业拥有更健康、更长
2、久的生命力？这将是贵我双方一个长期的系统研究工程。自11月12日与涪江二位经理接洽后，结合我司近几年在重庆以及周边几个区县的各类型城市的房地产市场所积累的专业经验和体会，我司高层及有关专业人员经过数次深入研讨，对涪江房地产公司的战略发展规划提出了一些建设性的见解。我司本着一贯务实、专业的作风，遵循以战略指导策略的基本原则。以下就我司对贵司的战略发展做出建议并陈述之，不足之处，望贵司批评指正。第一部分 涪江公司发展战略规划的现状基础在2008中国房地产行业普遍低迷的这一年，面对不可预期增长的未来几年，涪江公司进入房地产市场，以下条件不可或缺：资本深度及融资能力成熟的管理体制强大的人力资源配备与房
3、地产行业相关的、深厚的社会资源涪江公司最为关键的优势就是拥有重庆潼南供电公司的支撑和较强的融资能力，并且与当地政府部门有良好的关系，虽然对上述几个方面条件并不齐备且本身拥有的条件也不见得特别优质，但这些都是能够完善，可以改变的。一个好的发展战略，一批优质的、稳定的合作方，一些良好的社会、政府关系，这都是改变涪江公司现状的法宝。一、外部环境分析1.宏观大势分析中国经济将保持稳步发展的势头：中国政府制定的国民经济和社会发展“十五”计划已经圆满完成，“十一五”计划纲要提出未来五年国民经济保持较快发展速度，经济增长速度最近几年都预计要高于10%，比前几年的9%左右有一个稳定的提升。各种迹象表明，中国经
4、济已进入一个新的发展周期，中国正出现新的房地产开发热。中国的房地产业已进入一个新的发展时期：新时期的标志是伴随着住房政策的出台而出现的，其标志有：一是城镇住房体制的质变已经完成。即居民住房由过去的实物分配变为货币化分配，加速推行住房自有化。二是房地产市场由过去的供方市场转变为买方市场。三是供应主体变化，各开发企业的地位正面临重新洗牌。中国的建筑业也处于一个大发展的时期：根据建设部的预测，今后-年，我国建筑业面临规范化带来的挑战，同时也带来持续健康发展的良好的机遇。一是国民经济将以10的速度持续稳定地增长，为建筑业的发展提供了良好的宏观环境和广阔空间。二是我国城镇化进程加快，城镇基础设施建设和居
5、民住宅建设规模将不断扩大，为建筑业提供了广阔的市场。三是西部大开发战略的实施，大规模的重点工程建设和基础设施建设，将为建筑业提供新的市场发展空间。四是加入后在资本流、信息流、人才流给建筑业带来的机遇越来越显著。国家政策客观上是为房地产业的发展提供保障的，各项房地产宏观政策的调控，看似对房地产行业的打压，但实际上是规范房地产市场，让房地产行业更加健康、持续的发展下去，房地产行业经历2008年10月以后几年的阵痛后，必将迎来灿烂的春天。国土资源部与建设部的“十一五”规划纲要分别都提出未来5年我国住宅的发展目标是，城镇、农村的新建住宅比例仍然大幅上升。到十一五结束时，城镇基本实现平均每户拥有一套功能
6、相对齐全、综合质量相对较高的住宅。这客观上也要求国家的政策要为房地产业的快速发展提供良好的政策支持。就其外部大环境而言，今年绝对不是房地产行业的春天，今年的房地产宏观调控力度还将加大，最近两年必将是中国房地产行业最为艰苦的两年。2.产业环境分析分析说明：房地产业作为中国市场经济发展过程中一个大型发展的产业，由于区域环境和市场成熟程度的差异，在不同的地区其发展程度和产业特点都是有差异的，在本节分析中，在考虑涪江公司的实际要求基础上，我们主要在重庆市房地产市场大势的基础之上，对潼南地区房地产业的发展情况从四个方面做比较详细的分析。2.1重庆市房地产行业发展大势重庆市是我国西南地区和长江上游最大的经
7、济中心、水陆交通枢纽和对外贸易港口，凭借长江“黄金水道”之便，依托丰富的资源和广阔的市场，成为中国西南地区的交通和邮电通讯枢纽。水、陆、空交通四通八达，与成都、西安形成的三角城市群是中国三大都市圈之一。重庆直辖后，借西部大开发的契机，城市基础设施建设快速发展，城市建设和经济发展取得了显著的成就，交通、通信、能源等各项措施条件为经济的进一步发展打下了坚实的基础，城市经济正在向良性方向快速发展。重庆市国民经济持续快速协调发展，人民生活水平稳步提高，各项社会事业取得新的进步。今年年底，中央进一步加大了对重庆地方发展的扶持，胡锦涛总书记明确提出了重庆“三个定位、一个目标、四个任务”的发展大计，重庆成为
8、中国第一个内陆港，为重庆直辖十年后的发展指引了方向。2.1.1重庆市房地产行业趋势预测重庆市国土房管局发布的消息称：未来五年房产市场80%的土地供应都将用于建设普通商品住房，并鼓励开发商开发低价位、中小户型房产。重庆市城市化率在45%左右，而根据“十一五”规划，未来5年内重庆市城市化率将达到52%，每年城镇化率增幅将维持在1.5年百分点以上，而每年从农村进城人口将近50万，住房需求仍比较大。重庆市城镇居民人均住房面积虽有比较大幅度的提高，达到了24.3平方米，但与重庆市“十一五”规划确定的目标还有差距，到2010年末期，城镇居民的人均住房面积在现有的基础上增加了3.7平方米，达到28平方米；到
9、2020年，最终实现城镇人均住房面积35平方米的目标。重庆楼市经过近几年的国家宏观地产政策的打压，重庆市整体房地产市场在2008年陷入低迷状态。经过阵痛，许多发展商都对自己项目的开发、设计、建设、营销、管理等方面进行了或多或少的调整、改进，未来几年的重庆房地产行业必将迎来一个全新的阶段。融资渠道渐趋多样化，加息微调仍可能。土地供应减少对市场的影响开始显现。开发投资增速减缓。房地产价格不可能大幅降低，保持稳定可能性最大。板块带动区域发展 大盘时代，争抢蛋糕 商业地产全面交锋，残酷竞争，必有所伤营销复归理性 小户型大行其道 2.1.2重庆市房地产市场前景分析预测良好的投资潜力孕育房地产投资空间；需
10、求市场将进一步扩大；产品本身得到理性认识，点子营销、概念营销、文化营销正面临被遗弃。2.2潼南房地产业现状及发展前景分析潼南县地处成（东）渝（西）交界的重要腹地。相比之下在重庆各区县楼市中是还不算活跃的区域。但是从2004年起，潼南房地产业的发展有目共睹。目前，云集了重庆宝田地产、重庆康居集团、香港奥瑞特集团等大型房地产开发商，其开发量在该区位居前列。同时，永佳、共谊、富发等地产开发商所开发的住宅项目，也在当地具有重要影响力。潼南随着江北新城的持续建设，老城滨江路片区的旧城改造。房地产市场将持续放量，未来滨江路片区开发将持续升温，预计在未来2-3年内，潼南楼市将参照重庆主城转型，逐渐火爆。特别
11、是滨江路片区，即将成为潼南楼市新的亮点。其高品质、高价位的住宅物业，必将吸引越来越多人的关注。2.2.1潼南房地产行业发展趋势分析土地市场走势潼南县可供开发的土地资源较为丰富，对房地产开发较为有利；而潼南县老城滨江片区，旧城改造相对较多，地块较多，景观良好，是房地产开发的有利因素，同时也是房地产开发的难点所在。目前老邮政局和盐家垭口的两个旧城拆迁改造项目均已通过规划立项，预计在未来两年内，该区域持续放量将逐渐增大。与此同时，在土地的供应量上，由于滨江片区旧城改造，土地的开发量也逐渐增多。潼南县江北新城一直以来是潼南建设的重点，其土地储备量是最为丰富的，但其基础设施配置建设缓慢。发展方向走势潼南
12、县在未来的1-3年内，房地产开发主要集中在江北新城和老城滨江路片区。这些区域，无论其配套设施，还是交通状况，都在不断完善，特别是滨江路片区，将逐渐成为潼南楼市新的亮点。越来越吸引更多房地产开发企业的青睐。产品走势潼南县未来的产品开发仍将以两房、三房为主，建筑面积在75-110的户型最有市场，产品形态则更为丰富。预计滨江路片区以高层为主，其他区域以高层与小高层相结合。2.2.2潼南房地产发展前景分析中关系到涪江公司发展的因素现状与前景描述1房地产开发速度增长较快2住宅需求增长比重较大3房地产销售价格继续上扬4开发企业数量多、规模不大5个人购房已成为住宅市场主力军6新项目规模逐步加大7大企业在市场
13、中占主导地位8房地产进入门槛提高现状前景1潼南整体发展前景看好2需求稳定增长3住宅质量全方位的提高4运行机制基本完成市场化，5竞争更加激烈6滨江开发建设将兴起一轮新的高潮7服务业全面发展提高8信息技术、互联网技术在房地产市场中逐渐发挥重要作用9房地产相关企业向专业化方向发展10企业和消费者行为都更具理性化11政府行为加强现状：1房地产中住宅需求仍然旺盛，房地产开发投资保持增长态势2现有市场中项目规模参差不齐为涪江公司提供了创业空间前景：1潼南房地产业尚处于发展期，涪江选择进入有发展前景2房地产相关的服务机构全面发展可以为涪江发展提供咨询支持3潼南房地产业的总需求呈扩大趋势，需求结构向多样化发展
14、，为涪江发展提供了选择适宜自身发展的细分市场的机会对涪江发展的利好因素对涪江发展的不利因素现状：1大企业的市场影响力会影响到涪江发展2进入门槛提高使涪江经营风险增大3市场竞争激烈，而外地优秀企业进入更加剧竞争4由市场化主导的个人购房的消费市场由于涪江的营销经验不足而存在威胁前景：1房地产业将迎来更为激烈的竞争态势，运行机制市场化使得涪江在土地获取和融资方面都面临严峻考验，而外地企业加入更加剧了市场竞争2涪江信息化管理不足限制企业在市场中发挥更大的作用3 政府扶持大企业的政策导向对涪江发展也有不利因素4住宅设计品味和质量的全方位提高对涪江提出更高的要求对涪江创业的要求1涪江要培育自身对市场的认识
15、能力和把握市场的能力2涪江要选择某些优秀企业进行“目标学习”，加速发展自己3对自身经验不足之处要采取有效措施降低风险（业务外包、咨询学习等方式）现状前景1涪江要避免和重量级企业进行直接竞争，可以搞合作方式或选择适宜自己的项目塑造自己的品牌2从一开始要加强信息化建设，优化企业管理3不以过高利润为目标，要开发质量过硬的产品，以服务消费者为宗旨4在规划设计和销售等薄弱环节要有新的运营思路2.3潼南房地产业产业结构分析2.3.1产业竞争强度分析各强度因素描述现有企业数量及竞争强度根据重庆市工商局统计，07年底全市共有房地产开发企业2200多家，其中潼南地区27家关系涪江的因素分析企业数量众多、项目数量相对较少，竞争强度大房地产开发成本结构1取得土地的费用2服务建设费用3公用设施配套费4各项税费5财务费用6开发商利润7广告营销费用8其它不可预见费用关系涪江的因素分析涪江的财务管理、成本控制能力、营销手
