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1、家居中心项目可行报告一、环境篇1、 地理位置分析2、 交通状况分析3、 人文环境分析4、 市场环境形成分析二、市场篇1、 大市场情况分析整体市场业态分布与规模，具体内容2、 细分市场情况分析 相关物业市场分析 相关行业商家分析 市场构成分析预测 市场前瞻性分析3、 竞争对手分析 万博中心 花花世界 骏景商业城 其他竞争对手4、 优劣以及可行性分析 项目优势所在 项目劣势所在 可行性分析三、策划篇1、 项目的主题思想内容2、 项目的二大开发路线 工程项目 招商策划推广工作 3、其他环境篇1、 地理位置分析本项目地块位于天河区与黄埔区的交界处，在广州整体规划中，该区域是广州将来重点开发的地区，未来
2、的发展前景十分广阔。地块西面是广州早年的工厂区，目前多数工厂的经济效益不佳，随时都有进行商业开发的可能，近期已经完成的商业项目有：六家汽车专卖店和百安居建材超市，即将开业的有靓家居建材超市；地块东面是以经营木材闻名全国的渔珠木材市场，更有黄埔港成就物流中心；向北则是广州多家大型房地产开发公司争相进军的黄金地段，多个楼盘已经拔地而起，并以优良的性价比赢得了天河区和黄埔区白领的青睐，更有奥林匹克体育中心和科学城两个大型的文体设施增添本区域的文化氛围；地块南面是广州目前汽车专卖店最集中的AEC汽车城。在广州市政府“南拓、北优、东进、西连”整体规划部署确定后，本项目所处的地理位置成为广州“东进”途中一
3、个关键的环节，黄埔大道的拓宽工程早在几年前就告完成，并成为广州市区连接黄埔区的重要通道，环城高速公路出入口就在本项目地块附近；北面的中山大道更是广州市区连接黄埔乃至东莞的交通要道。地块周边新近建成或正在建设的多个楼盘更预示了本项目所处位置在广州城市发展中的重要性。另外本项目地块原有的自然资源比较丰富，北面是20万平方米的杨桃公园，东面是30万平方米的东圃公园。在广州市区内，这样优良的自然资源确属罕有，吸引了多家房地产开发商在附近开发楼盘，目前已经成功开发的有羊城花园、远洋明苑、盈彩美居、美林湖畔花园等，预计将来还会有房地产开发商选择在此开发楼盘，近期内本项目地块周边的新入住人口将超过5万人，未
4、来还将不断增加。因此，可以预言，未来几年内，本项目地块周边的外部环境在不断的改进的同时，商业开发的前景将十分广阔。2、 交通状况分析东圃地区共有六条主干道形成三横三纵的局面。纵向的是大观路、科韵路、车陂路；横向的是中山大道、黄埔大道、广园东快速干线。在这三横三纵的路网之内及周边的范围，将成为一个新的商业旺地。本项目地块紧邻黄埔大道，向东1公里为黄埔港码头，码头内设有专用的铁路线；向西不足1公里就是广州环城高速公路东圃出入口，可以顺利连接广州市内及周边的多个城市；更有华南快速干线连接番禺等地；另有多条公交车线路途径此地。地块周边交通条件的利好方面是，紧邻本项目地块的东侧即将开辟两条道路，一条为2
5、0米宽的规划路连接中山大道，一条为40米宽的规划路直通广园东路（明年即将动工）；在地块当中也将开通一条30米宽的规划路，向北通向杨桃公园。通过上述改造，本项目地块的外部交通环境可以得到根本的改善，使未来市场的物流更加顺畅，也为消费者的到来提供了更多的交通便利。另外，地铁五号线将横贯东圃，连接市区中心，按照现有的规划，5号地铁线在地块附近设立站点的可能性极大。综上所述，该地块无论是水路、铁路、公路还是地铁，都是广州其他大型专业市场无法比拟的，为专业市场将来畅旺的物流及人流提供了可靠的保证，同时也将为专业市场带来无限商机。本项目所处位置不利之处在于，目前由黄埔大道连接黄埔区不够顺畅，由黄埔港向东黄
6、埔大道的改造工程暂时搁浅，使由此向东的交通状况十分拥挤，严重制约了车辆的往来。3、 人文环境分析东圃板块夹在天河北中央商务区和黄埔产业区之间，商务区和产业区分流出的人流，使东圃成为一个理想的生活区。明年的东圃，将不再满足于只作为天河体育中心商业区与黄埔区之间的一个过渡地带这种角色，它将会把自己提升到一个更高层次，那就是成为一个新天河，一个广州新城区的中心。东圃以后的发展将以体育、文化、旅游、休闲四大功能为主，现在东圃除了新建大量的体育运动设施外，更侧重于营造环保、休闲、文化气息浓郁的区域环境。未来的东圃将不会出现如天河中心区那样的高密度住宅建筑群，而是以密度较低的大型住宅区为主。目前东圃已成为
7、新广州人占主流的“白领特区”，而且也是广州楼市最热闹的区域之一。明年这里将在现有的10多个大盘的基础上，再出现3个大盘，而且商业配套也陆续上马，所以明年该区域的热度将进一步上升。在商业方面，明年占地8万平方米的骏景商城开始动工，而规模庞大的超级购物中心花花世界也将动工。骏景花园和东圃广场等也会在明年有写字楼项目推出。目前地块周边的楼盘：美林湖畔、盈彩美居、东圃广场、远洋明苑、中海康城、春江花园、旭景家园、富力天朗明居、骏景花园、羊城花园、天韵阁等。上述各楼盘的诉求虽然各有特色，但是它们的目标消费群体的定位几乎如出一辙，即将目标锁定为以在天河与黄埔两区工作的“白领”为主，此类业主或准业主的主要特
8、征分析如下：l 共通点： 目前居住在天河区、黄埔区为主，延伸至东山等其他区域 家庭积蓄在8万元以上 家庭月收入在5000元以上 年龄层次为2545岁的中青年为主 自住为主、投资为辅l 特征： 事业正在起步阶段，但是有较稳定的生活状态 个性较独立、容易接受新鲜事物 工作忙碌、对住宅的产品品牌、地理位置及自然环境较重视 看重产品本身是否适合自己 对物业的软硬件配套质素有较高要求l 心理特点： 接受新鲜事物，追求个性化生活 注重健康生活享受的需要 注重生活空间的私密性 注重小区的自身配套设施，面积、平面布局的实用性 对物业管理有较高要求l 生活习性：大多分布在天河等区域，年轻，工作压力较大，业余时间
9、喜欢参加度假休闲，有一定的文化素养，有进取心，追求心灵的自由空间。4、 市场环境形成分析天河新商业区的定位与天河城周边不同，它是一个休闲型、观光型、生态型的世界名牌集中的新区，也将是珠三角商家进入广州地区的桥头堡地带。而每条道路的商业定位也不尽相同。中山大道主要以大超市来带动，目前进驻的有万佳、好又多、万客隆等，正在商谈进驻事宜的还有几家；黄埔大道则以建材市场和汽车卖场为主，而且以后在这里也不会再开发住宅物业，使得该路段的商业价值更显得可贵。其中，科韵路、车陂路和中山大道、黄埔大道之间所形成的“井字形”地块内，所有用地都已被征下，将成为这个新商业区内最先发展起来的一个区域。这里的商业定位是以连
10、锁零售业、批发市场、建材市场、商场等为主要内容，除了现在已经进驻的英国百安居外，在科韵路还将出现新商业中心，而从 A EC汽车城到美林海岸花园这部分的路程内，也将陆续启动商业配套。黄埔大道在经历了多年的发展后，最早形成的是建材市场、木材市场、家居市场等专业市场，如南兴、喜龙、亿宝等建材市场及百安居和好美家建材超市；鱼珠木材市场；天马、美居中心、靓家居、金海马等家居市场。从2000年开始，在黄埔大道及其附近的区域，陆续建成了多家汽车市场，如：名车城、美居车展中心、晶都汽车城、AEC汽车城等，多年闲置不用的跑马场也在被改造成汽车市场，同时在黄埔大道的两侧陆续建成了多家汽车专卖店。在黄埔大道被陆续开
11、发的同时，各个市场的规划、设计与经营理念都在不断发生变化，市场在追求个性化、现代感及服务配套等方面不断完善，特别是近期建成的专业市场更是在这些方面进行了不同的尝试，并在一定程度上取得了成功。从本项目周边商业特征看，首先是这里集中了两家大型的专业市场，一个是以经营木材为主，一个是以经营汽车为主，在它们的带动下，早期是衍生出了多家木材市场，本项目现有市场就是在这种情况下形成的；在AEC汽车城建成并投入使用后，在AEC汽车城的附近连续建成了两家汽车专卖店，预计还会有其他的汽车专卖店将陆续选择在附近区域内修建。值得注意的是，就在AEC汽车城建成后不久，鱼珠木材市场也开始对商铺进行装扮，并在临街的商铺上
12、绘制了大型的广告画，以图经过简单的装饰改变市场的面貌，重新树立市场形象，避免与新建的颇具现代风格的汽车专卖店形成强烈的反差，确保市场能够获取稳定的效益。从市场发展趋势方面看，无论是新建的市场，还是原有的市场，都在市场的新颖度方面、外部环境方面和服务等方面做着不懈的努力，力图通过上述改进获取稳定的市场份额。同时市场的专业性越来越清晰，特色更加显著，在各自特有的市场领域中。市场篇一、 大市场情况分析名 称面 积百安居东圃店经营面积约20000百安居海珠店经营面积约15000好美家经营面积约12000靓家居江南店经营面积约4000(4层,每层约1000)美居中心B座经营面积约15000美居中心C座经
13、营面积约16000百康居经营面积约9000瀛富五金装饰材料商贸广场约30000,停车场3000天隆建材广场约8000广州市车陂装饰材料城约12000粤景商业城占地约80000南天商业城占地约238000恒生商贸批发市场占地约250000五洲装饰世界占地约200000亿宝装饰材料城占地约20000天马装饰材料广场占地约40000南兴装饰材料城占地约30000喜龙装饰材料城占地约25000天健商贸广场占地约350000天州数码家居装饰博览中心占地约15000泰康装饰材料城占地约10000新泰康装饰材料城占地约20000广州装饰材料城占地约15000广东装饰材料城占地约20000羊城装饰材料城占地约
14、20000总面积147.4万1、建材市场发展规模以及主要业态我国建材流通业经过10多年的发展，无论其规模数量、经营方式都获得了长足发展，目前已形成了5种市场业态模式，主要有建材连锁自选超市、建材综合商城、建材直销商场、建材条街和地摊式市场。广州就有大、中型建材市场40多个，销售摊位超过7万个，加上500多家各种小型建材市场、经销商、专卖店，总摊位数不下20万个。根据中国建材工业经济研究会提供的报告，未来年建材工业发展速度将高于国民经济发展速度，到年，建材工业产值预计达到万多亿元，成为国民经济的重要增长点。我国加入WTO后，越来越多的海外建材商将继续不断地涌入我国抢占市场，现在的形势是要么吃掉别
15、人，要么被别人吃掉。在这样的情况下，在建材市场开发这块大蛋糕上，应在原有的基础上，积极争取更大的市场份额，凭借一定的品牌效应，以及完善的物业管理及系统的广告投入等的优势，进占广州市的建材装饰市场。2、建材市场的发展与广州城市的发展、房地产的发展密不可分广州市近几年的城市无论是城市中轴线的改变，还是城市“一 年一小变，三年一中变，十年一大变”的政策，构筑一张高质量的“交易交通网。交通的发展引爆了城市的发展,随着国际化中心城市地位的建立巩固,广州良好的房地产市场环境、氛围也是相当诱人的。从政府政策、人们观念等城市综合环境来看，广州是一个充满活力的市场.广州居民的消费观念先消费、后花钱，所以，对于动则几十万的购房消费，他们会选择银行按揭的付款方式，也就是说，购房者只要有万元甚至更少的存款，就会考虑先按揭购房，再每月偿还贷款供楼。开放的消费观念为广州房地产市场提供了庞大的买家群。其次，广州是一
