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1、关于后湖片区房地产市场状况的分析报告一、后湖全景作为武汉市十大综合组团之一的后湖地区，位于沿黄浦路延长线和建设大道延长线椭圆形伸展区域，是以水面、城市绿地、低密度区组成的主城生态走廊，是以多层建筑为主，小高层、高层、别墅为辅的大型住宅新区。规划常驻人口为40万人，人均24平方米居住用地，绿化率达到40%以上，依据规划，后湖地区将建有一个市级商业副中心，8-10公顷的区级文化中心（汉艺术馆、图书馆、影剧院、文化馆、科技馆等文化游乐设施），1平方公里的塔子湖体育中心，后湖成人职校，1平方公里的地区级大型市场，技术中试基地和小型工业区。后湖地区大约有2.5万亩地，目前已征用1万亩。二、开发态势目前，
2、后湖地区开发的住宅小区主要集中在岱黄公路以东。现有后湖生态花园、世纪家园、东方恒星园、佳海华苑、招银竹叶苑等五个项目，另外，靠近塔子湖一带还有梦湖花园、澳门花园两个项目。后湖地区的住宅物业型态有多层、小高层、高层、单体别墅，联体别墅。后湖地区住宅呈现明显的走势特点：规模不断扩大，价格稳步上升，社区文化浓郁，多层住宅畅销，客源面有待扩展等。现已开发的土地仅占后湖组团土地的1/10，已征地未开工的土地面积为1万亩，占后湖组团的2/5。随着后湖主团开发的不断深入，配套设施的逐渐完善，规模的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形。后湖组团的住宅建设符合武汉市城市总体规划(1996
3、-2020)，武汉市政府和江岸区政府必将在政策上加大力度予以扶持，以及货币分房政策的实施和旧城改造的进行，都使后湖组团的发展具有良好的前景。据了解，后湖地区目前已有大小二十多家开发企业，共征地约1万亩，而且征地协议早在四五年前已签下，但目前进入实质性开发的却不多，开发速度明显落后于后起的东西湖区金银湖。大部分开发商都在观望当中，等待区域环境得到有效改善，等待着开发时机的来临。三、武汉后湖片区房地产市场分析武汉市后湖居住新区泛指汉口后湖京广铁路江岸编组站以北，张公堤以南，黄浦路延长线以东，解放大道、汉黄路以西地区。总用地面积1293公顷，后湖居住新区是新一轮城市总体规划确定的全市三个综合组团之一
4、，位于重点发展的四大居住区之首。后湖是众多地产界人士的创业基地，吸引了众多开发商和置业者的眼球，已经成为新一轮城市建设热点，同时预示着该地区将形成竞争趋于白热化的重灾区。四、后湖片区规划布局描红武汉市城市总体规划(1996-2020)和后湖地区分区规划，对后湖居住新区的规划发展，进行了定性与定量控制，以协调该地区的整体发展。新一轮总体规划确定，将后湖地区建设成为以居住为主的综合性居住新区，建成12个全国性试点小区，集中布局45处农民新村。规划总规模到2020年居住人口达到30万人左右，人均24平方米居住用地。按照这种标准计算，后湖居住新区开发建筑总面积为1050万平方米，其中，住宅建筑面积60
5、0万平方米，市级公建及配套公建面积320平方米，工业、仓储建筑面积85万平方米，其它建筑面积45万平方米。五、后湖居住新区开发素描早在1996年底，武汉市土地规划局就已经完成了后湖居住新区的用地规划和投资分析工作，开发成武汉市城区最近的居住新区就已经摆上了议事日程，诸多实力雄厚的开发企业将目光聚集到这块明日注定灿烂的土地上来。开发企业纷纷于1998年、1999年完成了与地方的土地协议。在开发的最初阶段，主要以解放大道沿线百步亭小区、堤角小区，黄浦路延长线地区等为主，后湖生态花园也于1999年开始建设、销售。从档次上来讲，主要以经济适用房为主，还停留在市民对该区域的认识度阶段，没有彻底改变这一区
6、域在市民心中的较低心理档次。尽管如此，作为后湖居住新区的前期工程，后湖居住新区的建设步伐终于迈开了，并且一路上扬，后湖地区在市民心中的心理档次日益提升。1999年底，万隆民营工业园地块的东方恒星园开始筹划，2000年上半年开工预售，揭开了后湖居住新区的建设新篇章，开发档次向中高档商品房发展。同时随着2000年下半年，东方恒星园引入的招银物业“竹叶苑”、佳海物业“佳海华苑”上马，后湖居住新区的中高档商品房建设开始形成了一定的规模和气候，逐步将后湖居住新区的未来高标准居住蓝图描绘出来，提升了区域的形象价值。进入2002年，武汉宏宇实业，武汉城开中鄂联、武汉安居工程等具有武汉综合实力十强企业在这里开
7、发的绿色新都、紫竹园、百合苑也相继动工、开盘。后湖居住新区的建设正迎来一个崭新的阶段。六、后湖片区房地产开发特点写真7年的开发历程，后湖片区以吸引武汉各大大小小的开发企业近20家，各开发商倾心尽力，尽情挥毫，将后湖建设成了武汉最大的“后花园”，随着后湖组团开发的不断深入，配套设施的逐渐完善，规划的逐步扩大，人气的悉心积聚，后湖组团作为武汉市新城区已初现雏形，并且轮廓分明：一、开发规模庞大。后湖地区大约有2.5万亩地，目前已征用1万亩，占后湖组团的25，现已开发的土地仅占后湖组团土地的110；后湖乡共24个村，目前开发涉及18个村。总建筑规模约677万平方米，目前已建成95.5万平方米，2002
8、年施工面积157.69万平方米，竣工面积89.69万平方米，计划投资13.25亿元。如具有国家级声誉的大型经济适用房百步亭花园总占地面积1000亩，总建筑面积300万平方米，可居住10000户，3.2万人，总投资12亿元，工程分三期建设，年竣工近15万平方米。东方花都总占地面积80万平主米，建筑面积108万平方米，分5期开发，是武汉地产界超级航空母舰。从表一可以看出，武汉市后湖地区房地产开发面积较大，小区住宅密度低，容积率低，是后湖地区楼盘的主要特点。二、以“绿色生态”为主题，“以人为本”的开发理念。如世纪家园广达3.62公顷的绿化面积，以“社会走廊”和“生态走廊”为理念，中央组团绿化、点式绿
9、化、线式绿化；又如亚安花园的首座庭院式园林环境；百步亭依规划中的；700亩城市生态花园；东方花都的立体绿化，面积高达12000平方米。三、品质逐升，科技含量高，现代风格浓。在建项目绿色新都小区主次道路分明，车位标准为1个2户，停车方式采用半地下停车库，住宅底层架空，停车与临时地面停车相结合的方式；后湖生态花园设有气象温度风向监测站，楼盘以多层为主，采用超大型阳台，全落地门窗和外飘窗：紫竹园首次在汉进行钢结构试点，三大组团均设计为三层半和五层半的连体别墅，采用框架异形柱技术解决了室内凸现出墙面的梁柱问题；世纪家园领先十五年的小康住宅设计，突出的高科技含量配置，经过国家建设部在规划设计、结构体系、
10、建筑：节能、环境保障、智能型住宅方面设置的24项关键技术测试，直逼香港、新加坡家居水平；东方花都采用落地凸窗及转角窗等。从表二可以看出，后湖一带住宅主要以大面积房型为主，房型齐全，结构以框架为主，户型分配合理，房屋使用率高。四、配套设施日益完善。在后湖我们可以清楚看到开发商在提高楼盘品质的同时，也努力使相关配套设施完善。如佳海华苑斥资1000万元，修建了豪华、高档会所；东方花都(二期)兴建了超市等配套公建；后湖生态花园的社区“一条龙”服务；百步亭更是凭借大型社区优势，相关配套一应俱全。五、楼盘平均价格偏低，均价为1917.25元平方米。后湖区域在售住宅项目价位跨度从1200元平方米到2500元
11、平方米，涵括了经济适用房，小高层、高层、联体别墅、独立别墅等多种住宅类型。总体均价较低，比武汉市平均房价少182.75元平方米，除东方花都、佳海华苑、哈佛苗苑超过2000元平方米，其它楼盘价位相对较低(见表三)。表一-楼盘名称建筑占地面积容积率绿化率-世纪家园：占地3.88万平米建面5.6万平米1.4438后湖生态花园总占地600亩总建面60万平米1.5240竹叶苑占地49107平米建面5.5万平米1.1245佳海茗苑占地71亩建面3.9万平米0.8245哈佛苗苑占地24500平米总建面65000平米2.550.71田园小区占地180亩总建面30万平方米2.540梦湖花园占地1100余亩总建面
12、约20万平方米0.27绿色新都总占地803亩一期430亩，建面70平米1.338.90黄浦雅苑总占地28619平米建面75841平米2.6530同安大厦总建面21000平米占地921平米22.83百步亭花园规划甩地3700亩总建面300万平米1.6935.05锦湖花园占地面积11.75公顷建面23万平米1.142东方花都占地80万平米建面108万平米1.3536紫竹园总占地面积112.38亩总建面72000平米1.2246-表二-楼盘名称主力户型楼盘特色销售率使用率-世纪家园平层、别墅小区配备健身房、网球场、美容休闲6086.50中心、网球场等。后湖生态花园平层小区配有图书馆、露天音乐泳池、儿
13、9583.70童玩乐中心等。竹叶苑齐全、别墅小区入口处设景观广场和9084.20中心花园。佳海茗苑平层、别墅小区应用带状循环水流设计，配有中11心花园、网球场、篮球场。哈佛苗苑平层整个小区以水景为核心，向外辐射出6085.60多块小型绿地。田园小区错层、复式小区内有绿化广场、篮球场等。90梦湖花园小区配有大型休闹会所，名冠中华的新世界水族公园是其社区的配套花园绿色新都小区绿化由点、线、面结合成一个边疆的景观轴并与水体相渗透。黄浦雅苑平层、错层小区内建有中西合壁的园林式中心花30复式园、小区会所、健身所、酒吧等。同安大厦平层高层住宅70百步亭花园复式、错层小区配有4万平米中央花园，近邻规5086
14、.50(百合苑)平层划中的700亩城市绿色生态花园。东方花都平层、错层3.3米高的底层绿化架空，顶层以超大一期销售8087.31露台，创造了“立体空中花园”的新二期销售60概念。紫竹园平层1000平米绿化广场与两边20米宽的绿化带及会所构成一个整体。六、后湖片区面临的房地产开发问题在后湖片区最初成为汉口最聚人气的开发热点时，金银湖片区一夜之间的崛起让业内人士惊叹不已。金银湖片区的整体综合开发和相关配套设施的完善，如金山大道的贯通，让金银湖片区人气巨增。而曾经对后湖满怀希望的个别开发企业因为种种困难而失去信心。目前，后湖片区房地产开发面临的主要困难有两大方面：一是交通路网、环境、教育、生活、金融等生活配套设施的不完善。另一方面在于各开发企业各自为阵，开发零散带来的困难。很多开发企业在楼盘建成后，还得修建学校、超市、道路等相关配套进行第二次投资，严重影响了企业的经济效益，加大了房地产开发的难度。好在各开发企业已意识到了零散开发的弊端，纷纷呼吁加强板块意识，进行整体规划，统一开发，联合互利，
