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2、成功，决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功，即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外，项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售，其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。一、区域环境分析1、区域概述 本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸愤沁淆眼柔趁暗核炬祝眶吨抓蚀肥蒸嘶敛尉产棉佩迫哀盯蝇砷活仙畴瞻郎汞美诊嘿流初管咽奢丹隶韦寞峻狱对毛唤河投粉拇殉杂懈郊幕款翠蝗缩日征芥脑得雌懈婪堰质搂挽狐氧冒咽行枉术蛔匣檀杖迂
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5、都能够被市场认可，基于这一系列问题，必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进，达到预期开发目的。一、区域环境分析1、区域概述 本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁，北望西北湖；南临中山公园武广商圈；东靠汉口南北主动脉新华路；西依城市主干道青年路。交通便利，区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区，区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来，西北湖陆续开发高档住宅项目，成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊，其环境优美，自然风光秀丽，成为城市中心最亮丽风景线。同时，西北湖坐拥三条城市主干线，将繁华便利与自然幽静相融合，
6、各界名流趋之若骛。零点分析：区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越，具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。2、区域配套调查分析金融机构：建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行饮食酒店：湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店休闲娱乐：红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡购物场所：新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店教育机构：武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校医疗机构：协和医院、各大药房办公大楼：建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘：元辰国际、万松名门、同成广
7、场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区零点分析：西北湖的市政配套及生活配套相当成熟，区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全，能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需，而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮，还是生活环境均在武汉之首。零点认为，区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力，使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲，具有信心保障。 3、区域人文环境本区域人文环境相对集中，主要分为两大类型：上班白领、居住人群。西北湖周围聚集了大量的高档写字楼，从写字楼档次和入住公司来看，多为实力型大公司和跨国集团公司，该区域上班
8、人群多为高收入知识分子和事业精英，他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平，是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘，如同成广场、元辰国际、万豪国际、世纪华庭等，这些楼盘的销售价格都在5000元以上，部分豪宅项目超过了6000元，从购买实力来看，他们均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列，其年龄多集中在35岁以上，50岁以下，他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。白领一族类别 年龄 收入/月 学历 办公点平均水平 2540 300010000 本科以上 建银、国贸、招银、瑞通、新世界居住或者投资一族类别 年龄 收入/月 学历
9、职业平均水平 3550 10000以上 专科或以上 老板、私企业主、高管零点分析：本区域多位文化素质较高的高收入群体，他们事业逐渐走向辉煌，经济实力雄厚，和全国乃至世界联系紧密，他们是城市的精英。对本项目而言，无论是对后续的酒店经营还是投资增值，都提供了稳定的客源保证。二、区域房地产住宅市场分析西北湖土地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项目均为高档项目，区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右，就目前项目类别来看，基本上都为高层。从20001年开始，区域内先后推出了世纪华庭（当年武汉第一豪宅项目），随后2002年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目，当时市场销售价格维持在2800元/平方米左
10、右，20032004年，西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目，销售均价均在4500元左右，万豪国际收盘均价上调到6000元。2005年，西北湖首先推出北湖假日、西北湖凤凰城项目，西北湖凤凰城开盘均价4800元/平方米，临湖高层预计售价在7000元左右。本项目是今年下班年推出的最后一个豪宅项目。价格趋势年份 2001 2002 2003 2004 2005价格 3450 2800 3500 4500 6000涨幅 / / 25% 28.57% 33.3%我们从上表价格上涨趋势来看，随着土地稀缺性发展，西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。平均年增长率在25%以上。由此证明，高端产品的市场
11、需求较为明显。零点分析：区域房地产市场发展迅速，房价迅速抬升，有利于本项目依市就势，为本项目实现价格拉升打下坚实基础。三、写字楼市场分析本项目所在的西北湖板块是武汉写字楼最为集中的区域，这些写字楼无论是在数量上，还是在档次上都是武汉之首。对酒店式公寓而言，这些写字楼蕴含了巨大的消费市场。写字楼名称 级别 租价 元/平米/月 出租率 客源质量建银大厦 甲级 80 90% 优 跨国企业、集团企业国贸大厦 甲级 80100 85% 优 跨国企业、集团企业瑞通大厦 甲级 80100 70% 优 大型企业、实力型企业招银大厦 甲级 4050 70% 良 实力强劲性企业农业银行大厦 甲级 40左右 70%
12、 良 中等实力企业福星商会大厦 甲级 40左右 80% 良 中等实力企业均值 / 70 78% /上述写字楼均在本项目1公里直径范围内，均为武汉高档写字楼，入住企业为外资企业、跨国企业和成熟的企业、公司，这些公司经济实力雄厚，处于发展辉煌期。他们的业务遍布全世界，囊括了各行各业优秀人才。根据我司调查统计，仅仅上述八大写字楼入住企业超过1500家，员工总数超过5万人，年经济能力达到数千亿元。员工平均年收入水平为5万元左右，是武汉员工收入最高的写字楼集群区。零点分析：写字楼密集、员工综合能力高、经济能力强，为酒店公寓的经营提供了稳定的客源，同时，这些人群将成为本案投资的潜在目标客户群。也正是有如此
13、众多高收入者来支撑酒店产业。四、西北湖片区消费群体分析西北湖区域及所在的建设大道是武汉金融中心，这里集中了武汉大量金融机构，并伴随着落户了大批大型跨国企业，这些机构和公司带动了区域经济活力，并产生大量高收入群体，为了满足这部分高收入群体的生活需求，西北湖区域出现了一系列高级商务酒店、高档餐饮机构、高档商业购物中心、高档咖啡茶楼及休闲娱乐场所。地段的稀缺性、环境优美性、高档配套的便利性，西北湖迅速成武汉名副其实的“富人区”，并不断吸收有钱人住此区域。根据调查，该区域购房的客户群体收入较高，经济实力雄厚，分布区域相对较为广泛，但依然以公司老总、私企老板、高管为主要群体。这些客户群体的家庭年收入都在
14、30万以上，他们事业成功，追求更高档次的生活享受，其个性张扬、自信、有攀比心理，但其思维慎密，眼光较远，对产品有较强的挑剔性。零点结论： 区域地段环境、交通环境、绿化环境、人文环境能够满足酒店公寓发展之需求 区域写字楼、银行、商场、超市、饮食、娱乐休闲一应俱全，完全达到酒店式公寓发展配套条件。 区域经济活跃，是武汉中央商务区、中央金融区、武汉首席富人区，一方面能够支撑酒店经营后的客源保证，另一方面这些经济实力雄厚的投资者也是酒店公寓销售的重要资源。 区域住宅楼盘价格已经突破6000元/平方米，写字楼按租金水平计算回报率，其价格也达到1万元/平方米。而且住宅销售情况、写字楼租赁情况较好，有力本项
15、目售价的提升。第二章 酒店式公寓专题分析酒店式公寓，意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有酒店经营的纯服务公寓。酒店式公寓最早源于欧洲，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。国内的酒店式公寓最早出现在深圳，然后在上海、北京等地均有开发，经济发达程度成为酒店式公寓立项的基本条件。2003年后，武汉的酒店式公寓开始在市区繁华地段涌现，一时成为热潮，在不断的发展过程中也承受着不断的置疑。武汉的酒店式公寓经历了怎样的发展历程。一、武汉酒店式公寓起源与发展武汉酒店式公寓的出现可以追溯到2000年。江汉路号，一栋共层总
