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1、三亚.清平乐清平乐商业调研报告 2009-6月三亚.清平乐前言一、 市场调研背景 我在初步接触三亚经济状况过程中，初步了解到三亚在旅游、房地产市场、商业等有许多新的发展机遇，根据三亚旅游房地产发展态势，公司决定全力开发清平乐第四期商业部分。公司在聘请设计单位进行项目概念性建筑规划的同时，建议让我对该项目商业部分进行前期市场调查研究和定位策划工作。我在对三亚市场初步了解和把握的基础上，并亲临三亚对市场进行全面性、基础性、初步性的摸底调查和分析，并形成本市场调研报告。二、 调研目的1. 掌握三亚区域商业业态及业种构成;2. 熟悉三亚区域商业布局及区域特征;3. 研析清平乐项目周边区域商业地产经营模
2、式；4. 给项目的决策者提供初步决策依据；5为下一步详细性市场调研和项目开发策划、可行性研究提供基础性资料；三、 市场调研的原则三亚.清平乐本次市场调研将秉承以下三大原则：真实性原则。客观性原则。调研结果的评价必须是客观的，避免片面性的偏见。及时性原则。调研资料的收集、分析和反映必须做到及时，不可拖延时间，这样才能提高信息的参考价值。四、市场调研的方法用什么方法取得调查资料，对资料的真实性、准确性有着至关重要的影响。国内外进行市场调研的方法很多，结合调查的对象和内容，本次市场调研主要采取以下调查方法：面谈调查法，即调查人员与被调查者面对面交谈询问有关问题。它具有这样几个特点：1、富有灵活性，可
3、以随机提出新问题，进行深一步的询问；2、信息获取率高；3、当面听取被调查人的意见，了解被调查人的真实态度。 调查法。现场调查法。在调查对象中选一部分项目和人，重点或典型进行现场调查，如竞争项目、区位新增项目、潜在竞争对手等，这种调查法在本次调查中得以大量使用。信息资料收集法。通过公开发行的各种统计年鉴、行业报表、报刊、网络等渠道获得二手资料。三亚.清平乐五、调研区域解放路、迎宾路、三亚湾路、河西路、榆涯路等沿线及相连接的支路小街、项目周边区域，以及三亚市部分成熟小区底铺项目。六、 重点调研对象1. 三亚市主要百货店和综合超市主要百货店：天成百货、明珠广场、天鸿商厦、夏日百货、一方百货综合超市：
4、旺豪超市、万福隆超市、福乐多超市2. 三亚大型专业店专业店：建材批发市场、家具商场、家电市场3. 项目所在地周边底层商业项目东岸假日小区、阳光明邸、东方巴哈马、鸿洲家园4. 三亚市主要商业街区解放路步行街、解放路南段商业街三亚.清平乐第一部分 宏观篇-（三亚宏观市场运行情况）一、 三亚市概况（一） 区位及交通三亚市地处海南省（海南岛）最南端，位于北纬180934 18 3727、东经10856301094828之间，是中国唯一的热带滨海市。三亚北靠高山，南临大海，地势自北向南逐渐倾斜，形成一个狭长状的多角形。境内有大小港湾19个。有大小岛屿40个，主要岛屿10个，面积最大的岛屿西瑁岛和东瑁岛，
5、目前西瑁岛和蜈支洲岛已开发成为著名的旅游景区。三亚市具有高度的交通可达性，包括航空、海运、铁路和公路：航空：已开通始发航线107条，其中国内始发航线76条、国际地区固定航线4条，国际临时旅游包机航线27条；与72个三亚.清平乐城市通航，其中国内城市42个、地区城市2个、国际城市28个； 海运：意大利歌斯达邮轮公司、香港丽星邮轮集团均开通了香港三亚越南的不定期船次；铁路：2007年4月18日，海南西环铁路扩能提速工程顺利完工，由三亚始发至海口，经由海口琼州海峡轮渡与中国内陆各省实现铁路全线贯通。目前，已开通三亚至北京、上海、广州、长沙等地的直达班次；公路：海南的东线、西线高速公路由三亚、海口两地
6、开始呈环型沿海而建，形成海南环岛高速公路，中途支路四通八达。（二） 气候三亚.清平乐三亚的气候属热带海洋季风气候。年平均气温25.4C，七月平均最高气温28.3C，一月平均最低20.7C气温，全年日照时间约2563小时。冬天 (12月中旬至翌年2月下旬)温度为摄氏24-28度，平均温度27度，湿度约73，天气清凉，是人海滨活动的绝佳选择，而且特别有助于人们的健康。冬天是三亚一年中旅游度假疗养的最佳季节。（三） 行政区划三亚市面积1919.6平方公里，其中城市规划区面积1250平方公里，主城区面积188.03平方公里。三亚市现设有河东、河西两个管理区，崖城、天涯、凤凰、田独、海棠湾、育才六个镇。
7、此外还管辖南田、南新、南岛、立才、南滨五个国营农场。（四） 民族、人口和语言三亚市是汉、黎、苗、回等20多个民族聚居的地方。黎族是海南岛最早的土著民族。目前，三亚市常住人口约55万，其中城镇人口约占49.6；少数民族人口占约43，其中以黎族人口居多。预计到2010年，全市城镇总人口可达60万，其中主城区居住人口35万人（常住人口20万，一年以上暂住人口15万）。通用语为普通话，当地方言为海南话，军话、迈话、疍家话等，由于在历史上海南岛曾经为广东省的一个行政区，因此有些人也会说粤语。二、 三亚市经济发展状况分析说明：1、在三亚市存在两个特殊的经济主体，一个是农垦系统，另一个是中国海洋石油公司（中
8、海油）。这两个主体为三亚市的总量经济增长作出了一定的贡献，特别是2005年以后中海油的贡献渐趋突出；但是，它们是两个相对独立性很大的主体，对其它经济主体及产业发展影响不大，尤其是农垦系统。为了保持经济的连续性和可比性，以下分析中的经济数据均不含农垦，在无特别说明的情况下包含中海油。以下数据来源三亚市年鉴。（一）2002年2007年三亚市生产总值（GDP）与人均GDP如图，近六年来三亚市的经济保持了稳步增长的趋势，年平均实际增长率约为15（即按照可比价格计算，下同），每年的实际增长率均是两位数， 2007年更是达到了22.1（不含中海油），高于海南省以及全国的平均水平。从图上看， GDP增速总体
9、处于加快趋势，这表明三亚市的经济正处于快速的上升通道之中。与此同时，人均GDP逐年提高，其增长率也总体处于上升趋势，这表明经济要素的生产效率得到了不断提高，经济增长的方式具有的集约型特征。（二）2002年2007年三亚市固定资产投资情况年均实际增长率约为41%，大大超过了GDP的增速。新增固定资产也逐年上升。从02年到07年六年间，新增固定资产年均实际增速约为27%，超过GDP增速约12个百分点。 固定资产投资占GDP的比重总体上也呈现出逐年上升的趋势，2007年更是达到了89%。可见，固定资产投资是拉动三亚经济增长的最主要因素，即三亚的经济具有明显的“投资拉动型” 特征（这其中，房地产开发投
10、资又占了极大的比重，见后文分析）。 （三）2002年2007年三亚市三次产业特征如下图，可以清楚的看出，以旅游业和房地产业为主导的第三产业是推动三亚经济增长的中坚力量，占据了GDP的半壁江山。在没有中海油的情况下，近几年三亚的第三产业增加值维持在GDP的50.5左右，第一产业所占的比重逐年稳步减小，第二产业所占比重则逐年稳步加大，三次产业结构逐渐由“三、一、二”向“三、二、一”转变，这无疑是一种良好的发展趋势。但是，这不能说三亚的产业结构已经达到了发达经济阶段的水平。根据经济学规律和某些发达国家及地区的经验来看，三亚的经济产业结构还存在以下问题：第一产业所占比重过大，第二产业（尤其是工业）则明
11、显“短腿”，第三产业还应适当提升。中海油等规模以上工业企业明显的改变了三亚的三次产业结构。如图，中海油明显地提高了第二产业的比重，同时压缩了第一与第三产业，在一定程度上改善了第二产业的“短腿”缺陷。但是，中海油是一个相对独立的经济主体，对三亚的旅游度假、休闲娱乐、房地产等第三产业没有明显的助推作用，不能与第三产业形成良性的联动效应。如图，三亚市第三产业的增长速度与GDP的增长速度基本保持一致，呈现出基本相同的变化趋势，这也进一步说明了第三产业是三亚经济发展的主导和方向之所在。本报告认为：三亚的产业结构调整及经济发展应充分依托突出的区位优势、一流的景观资源和优异生态环境，打造一流的投资、旅游、度
12、假、疗养、娱乐及消费购物软环境：以优化内部结构促进第一产业发展；以发展科技含量高、能与旅游度假形成联动效应的特色工业谋求第二产业的突破；以全面提升管理服务水平，加快发展商业饮食业，尽快形成一站式的、完整的旅游度假消费产业链，以资提升第三产业，最终达到如下产业结构：第一产业占15左右，第二产业占25左右，第三产业占60左右。（四）三亚市重要产业研究1、旅游度假清新的空气、美丽的青山碧海、带有传奇神秘色彩的景观以及独特的海洋热带风情，使得三亚成为了许多人旅游、度假、休闲、疗养的好去处，每年吸引着数以百万计的海内外人士纷至沓来，催生并不断推动三亚的旅游业以及整个经济向新的高点迈进。目前，三亚已建成旅
13、游景区（点）23处，其中国家5A级景区2处、4A级景区3处。2007年末三亚市列入统计的旅游宾馆 171家，比上年增加11家；其中，五星级和按五星级标准建造的度假酒店17家，四星级宾馆20家，三星级宾馆31家，二星级宾馆21家，一星级宾馆7家；拥有客房24265间，比上年增加233间；拥有床位44875张，比上年增加729张；旅游饭店客房开房率61.3%，比上年提高8.2个百分点。如图,可见近年来到三亚旅游度假的人数呈逐年增加的趋势，2007年到达了538.43万人次。可以算出，从02年到07年，三亚市旅游接待总人数年均递增14.1，其中境内游客年均递增13.3，而境外游客年均增速则达到24.
14、5。随着总人数的增加，境外游客占总游客的比例也在增加，从2004年的4.02增加到了2007年的9.69。这一方面得益于三亚得天独厚的旅游生态环境，另一方面得益于三亚政府的大力宣传。如图，可以看出，三亚市每年的流动人口均是常住人口的好几倍，07年更是接近了10倍，并且这一比值有增大的趋势。根据调查，每年到三亚旅游度假疗养等的流动人口主要集中在11月至次年3月（这段时间被称作“旺季”，其余时间被称为“淡季”），其中尤以12月下旬至次年2月中旬为甚。通常的宾馆酒店在淡季的平均入住率只有30左右，而在旺季所有宾馆都供不应求，且平均价格往往是淡季的4倍左右。因此，可以说流动人口是拉动三亚第三产业乃至整
15、个经济增长的最直接、最主要的动力。如图，近年来三亚旅游收入逐年增长，2007年达到了80.11亿元，相当于GDP的65.49。可以算出，从2002年到2007年的六年间，三亚旅游收入的年均增长率约为23，其中境内旅游收入年均增长率约为20.7，境外则高达40.2。据有关统计，2005年三亚市旅游业直接创造的增加值约17亿元，占全市生产总值的22.9。根据三亚市旅游发展总体规划纲要（20062020）的规划，到2010年、2015年、2020年，旅游增加值占GDP比重分别为39、42、40。可见，无论是现在还是将来，旅游业都是拉动三亚GDP增长的主要动力之一，是三亚经济发展的主导产业之一。2、交通运输旅游和贸易直接带了动交通运输业的发展。如图，可见随着经济的增长货物周转量也逐年稳步增长，可以算出近六年来其年均增长率约为12.3%；公路交通承担了约95%的货物周转任务，铁路、水路、民航承担的货物周转量总计不足5%。如图，随着旅游业的发展，交通运输旅客周转量也逐年增加，2007年达到
