《郑州绿城小区建设项目可行性研究报告》由会员分享，可在线阅读，更多相关《郑州绿城小区建设项目可行性研究报告（29页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、摘 要可行性研究是指对拟建项目有关的自然、经济、技术等进行调研、分析比较以及预测建成后的社会经济效益。在此基础上，综合论证项目建设的必要性，财务的盈利性，经济上的合理性，技术上的先进性和适应性以及建设条件的可能性和可行性，从而为投资决策提供决策依据。关 键 词可行性研究；市场分析；投资估算；财务分析 AbstractFeasibility study refers to the proposed project-related natural , social, economic, technological and other conduct research, and compared t
2、he predicted social and economic benefits after the completion. On this basis, the need for comprehensive demonstration projects, financial profitability, economic rationality, technically advanced and adaptable, and the possibility and feasibility of construction conditions, so as to provide basis
3、for decision making investment decisions。 Key WordsFeasibility studies; market analysis; investment estimates; Financial Analysis。目 录第一章 总论1一、项目概况1二、可行性分析研究的目的1三、编制依据1 第二章 项目建设条件分析2 一、项目建设条件2 二、基础设施条件3三、场地评价3第三章 房地产市场调查4 一、开发情况简介4 二、房地产市场预测4 三、竞争楼盘调查分析4 四、目标客户调查分析4 第四章 项目市场定位分析和竞争力分析6 一、项目总体定位6二、项目市
4、场价格定位分析6第五章 项目规划设计方案7一、规划设计目标7二、 规划设计建议7三、 规划设计方案简介7四、规划设计经济技术指标8 第六章 项目组织、劳动定员9 第七章 项目物业管理10 一、物业管理组织管理10二、物业管理的原则10三、物业管理与服务10 第八章 项目投资成本估算与资金筹措计划11一、项目投资成本估算内容11二、开发成本估算11 三、项目资金筹措计划13 第九章 项目实施计划和资金计划14 一、项目实施计划14 二、资金使用计划编制14 第十章 项目财务分析评价15 一、项目销售收入分析与收入计划15 二、项目静态经济评价15 三、项目动态经济评价16 第十一章 项目风险分析
5、17 一、盈亏平衡分析17 二、敏感性分析17 三、财务风险分析18 四、市场风险分析18 第十二章 环境和生态影响分析19 一、环境和生态现状19 二、主要污染物排放情况19 三、环境保护措施20 第十三章 社会影响分析22 一、社会影响效果分析22 二、社会适应性分析22 第十四章 综合评价与结论23参考文献24致谢25 郑州绿城小区建设项目可行性研究报告第一章 总 论 一、项目概况 东航房地产开发的项目在郑州科学大道，瑞达路附近，该项目总用面积62.90亩（41937.5m2）,使用权面积为46.78亩（31192.19m2），建设11栋建筑物，地上总建筑面积为56277.13m2（其中
6、住宅总建筑面积为51335.77m2，商业总建筑面积为4941.36m2），地下总建筑面积为5684.25 m2，建筑层数1-6层，建筑基底面积10625.61m2。该项目从得土地开始计算到项目清盘销售全面退出为止需要2年时间，项目准备期为半年到10个月，项目施工期为一年。二、可行性分析研究的依据1、国有土地使用证书,土地出让协议书2、郑州市房地产市场行情3、项目规划总平面图4、项目市场调查报告三、编制依据1、作为项目开发指导性纲领文件，尤其对于工程施工组织，销售政策制订，资金筹集使用等进行指导。2、作为地方政府项目审批立项的依据。3、外部合作单位，与各协作单位签订合同和协议的依据，4、作为向
7、银行贷款的依据，了解项目的投资可行性。第二章 项目建设条件分析一、项目建设条件根据郑州市地区的气象、水文等条件及郑州市的历年气象水文地质资料，结合该项目周围的地质勘探资料：该项目的各项建设条件如下： （一）气象条件 1、温度年平均温度14.2极端最高温度43极端最低温度 -17.9最冷月平均温度 -0.3最热月（七月）平均温度 27.3冬季通风室外计算温度0 2、湿度年平均相对湿度66%年平均绝对湿度12.6mb最热月平均相对湿度68.3%最冷月份平均相对湿度65%最热月份平均相对湿度76%夏季通风室外计算相对湿度45%冬季空调室外计算相对湿度60% 3、降雨量 年平均降雨量 640.9mm
8、年最大降雨量 1040.3mm 年最小降雨量 380.6mm 最大日平均降雨量 112.8mm 七、八、九月份占全年雨量 54% （二）水文地质、工程地质资料 1、水文地质资料 地下水位埋深6-121米，年变幅约20m，近5年最高水位埋深约7.0m。 2、工程地质该项目用地属黄河一级和二级阶地，地形较平坦，地势西南高、东北低，地面平均坡度0.3%左右，海拔高程在99.0115.2m之间。地面表层为第四系黄土状亚粘土、轻亚粘土，一般厚1540m，孔隙结构、微具湿陷性，允许承载力2.02.5kg/cm2。 二、基础设施条件 （一）供电：瑞达路上有高压电缆，满足用电需求。 （二）供水：瑞达路上铺设有
9、自来水管网，市政建设过程中并为该地块预留接口位置。 三、场地评价场地平整，水文地质适宜建筑。市政配套齐全，接入方便，并有许多优惠政策。房地产开发基础条件充分，无任何障碍。 第三章 房地产市场调查一、开发情况简介郑州是房地产市场正处于调整期，市场需求产品创新，整个房地产住宅市场处于发展初级阶段，价格与一线城市相比较低，存在一定的提升空间。二、房地产市场预测因为市区市场一直很热，供需两旺，而且相对于全国市场来说，郑州的房价一直偏低，因此，几年来，郑州及高新区楼市并未引起市区置业者注意，但是，随着市区可开发土地的进一步减少及房价的进一步攀高，高新区较低的房价和较高的升值空间会引起更多郑州市民的关注。
10、在未来一两年的时间内，高新区将会成为置业的又一块热土；三、 竞争楼盘调查分析（一）森林半岛主力户型：三室两厅，两室两厅（二）锦绣家园主力户型：三室两厅（三）九鼎雅园主力户型：两室两厅，三室两厅 四、 目标客户调查分析 （一）目标人群分类本案目标购买人群并不仅仅着眼郑州于内购买人群，根据市场实际需求，将目标购买人群范围进一步扩大，主要分为投资和自用两种类型。 （二）目标客户基本状况分析1、目标客户年龄层分布在所调查人群中，65.3%的目标客户年龄集中在2535岁之间，其中，2630岁之间的人最多，这说明这些人到了将要成家的年龄，对住房的需求也日益强烈。2、目标客户月收入统计分析被调查人群中，平均
11、月收入主要集中在6002000元之间，收入相对中等，这也与郑州居民平均收入水平相符，该类人群属郑州的中间阶层。3、建筑类型分析因受物业费、居住习惯等因素的影响，多层还是受到较多人士的热衷，选择多层，占被调查人数的55.6%；选择小高层的人数与多层人数有一定的差距，占总人数的24.6%，说明多层建筑仍然受到大多数人的欢迎，成为置业人士的首选。4、住房面积需求分析目标客户住房面积需求集中在90120之间，占总调查人数的55%，这与目标客户的购买力相符，基本上能够满足他们的心理需求，受到他们的欢迎。第四章 项目市场定位分析和竞争力分析作为一家品质楼盘，亚泰一经面市将倍受关注，所带来的不仅仅是经济效益
12、，更是中城整体房地产市场的进一步发展。 一、项目总体定位 （一）现代文化社区定位依据：居住仍然是房产购买的主流 1、满足居住需求 户型集中在两房两厅与三房两厅为主，面积控制在80平方米-95平方米左右的经济型与120平方米-130平方米左右的舒适型。 二、项目市场价格定位分析1、周边区域在售项目价格比较分析目前本案附近在售的住宅项目主要有：森林半岛，锦绣家园，九鼎雅园，现对其销售价格进行比较和分析周围住宅项目价格表 项目森林半岛锦绣家园九鼎雅园均价（元/）45703360-42003640 分析：从上表可看出，本案周边在售的项目均价都在36004000元/。 第五章 项目规划设计方案一、规划设
13、计目标规划设计目标：纯居住型及局部商业（一）以市场为导向，注重市场调查研究，充分掌握消费者对于住宅、商业的基本需求，对于小区景观环境、户型设计，功能配置的要求。满足项目的基本定位。（二）突出文化、健康、教育、节能的住宅概念。二、规划设计建议 （一）景观绿化植物景观设计在整个环境规划设计中处于极其重要的地位，是整个环境设计的核心内容之一，是住宅销售的最大亮点。（二）居家智能化 宽带网入户，接入因特网，可以满足未来生活需要。如家庭娱乐互动式电子游戏、参加视频会议、远程教育、远程医疗、家庭健康监护、幼儿老年人求救、电子商务、电子邮件等，实现网络化家居生活。 三、规划设计方案简介1、东航对该项目按项目市场定位进行了整体规划方案设计。按照规划设计方案：该地块三面临路，共规划建设11栋住宅。临街均设二层商铺。在小区神火大道设置小区主出入口，珠江路设置次出入口。在功能使用上主要为办公与住宅。2、项目规划特点绿城规划总建筑面积19786.0平方米，是一个以居住为主题的社区。整个小区地形成矩形状，在小区神火大道设置小区主出入口，珠江路设置次出入口。小区主干道串联若干个小区广场作为主交通网络。四、 规划设计经济技术指标规划
