《广州某社区MALL项目定位案例》由会员分享，可在线阅读，更多相关《广州某社区MALL项目定位案例（22页珍藏版）》请在金锄头文库上搜索。
1、国内社区MALL的经典案例一广州某社区MALL项目定位报告（节选）作者:李明建刖 言本策划以“新社区”、“新生活”、“新文化”、“新休闲”为理念,项目所定位的“文化休 闲”主题社区MALL,是一种集主题百货、文化、健身、美容、运动、餐饮、娱乐等多 种功能于一体的综合性商业。开创了社区商业的新模式，替代了以往那种零散的商业 运作方式。一、广州市海珠区商业规划据统计，目前海珠区内经营面积在5000平方米以上的大型商业网点共有30多 个，分别分布在广州大道、江南大道、工业大道和新港路等主干道上。海珠区的商业 网点从数量上说并不比其他城区少，但问题是海珠区的商业网点比较分散，总体档次 不高，业态多以超
2、市为主，没有综合性的大型购物中心，更没有像天河城、北京路那 样在中国都有影响力的亮点。目前，海珠区政府正着手完善商业网点规划，意在整合现有的商业资源，化零为 整，发展品牌认知度高、吸引力强的大型商业网点。1. 海珠区商业总体布局1.1构筑五大都市商业圈构筑面向国际的琶洲国际会展中心商务区珠三角辐射华南地区的广州大道南专业批发物流园区辐射广州的江南西商业区塑造海珠形象的赤岗商业区建设广州大道南、海珠客运站、南洲路一带商业走廊1.2打造六条主题商业街滨江西海珠异国风情街江南大道北婚纱商业特色街江南西时尚商业街南华路、同福路传统骑楼商业街宝业路美食一条街新港西路科技文化用品商业街1.3发展四条城市发
3、展轴沿二号线发展轴：海珠岛西部旧城中大布匹市场新城轴线琶洲岛，该发展轴将海珠岛北岸东西向各功能区联系起来。沿广佛线发展轴：西部旧城 工业大道板块广州大道南专业市场新客港新渔科技园生物岛，是海珠岛南岸各重要组团的之间联系线。沿三号线发展轴：与新城市中轴线重合，同时位于海珠市桥“南部转移带”。该段各功能组团拟根据建设信息港的策略进行调整。沿四号线发展轴：为广州城市功能南拓轴，串联了一批新兴产业区，从广州科 学城、琶洲会展中心、广州生物岛、广州大学城至广州新城、南沙。2. 海珠区商业分布现状目前，海珠区较为发达的商业集中在江南大道北一江南大道中，江南西路，宝 岗大道呈“H”型分布向周边辐射，而鹤洞大
4、桥、人民大桥、解放大桥、海珠桥、海印 桥等路桥设施，为该区域吸引芳村、荔湾、越秀、东山等城区的消费人流创造了有利 的条件。在该区域较闻名的商业街有两条，一条是江南大道北的婚纱专营一条街，另 一条是江南西商业街，这两条商业街在广州市都有一定的知名度。同时海珠区政府投巨资打造的“河南”三个商业区：一是在江南大道中和江南西路 转角处，建设一个面积11.6万平方的江南文化商业广场，投资额达6亿元；二是江 南大道中和南田路交界处建设总建筑面积8万平方的万国商业广场；三是在位于宝岗 大道与江南西交汇口，建设10万平方的江南城；另外有一些较为分散的商业区域， 主要有以下几个大的区域：江南大道婚纱、电器、服装
5、、零售；工业大道建材、五金; 广州大道南水产、女士用品；海印桥南家私、五金、装饰材料；洪德路布匹；宝岗大 道；新港路。第一次全国经济普查资料显示：海珠区2004年全区商品交易市场总成交额达 171亿元。拥有年成交额超亿元以上的商品交易市场13个，总营业面积为39.6万平 方米，经营摊位数量为10380个，实现商品成交额164亿元，占全区商品成交额的 95.9%。其中年成交额超10亿元的市场有：中大布匹市场和华南汽贸广场。从市场的地域分布看，广州大道南沿线和新港西路康乐地区成为海珠区大型商品 交易市场的集中地。广州大道南沿线已建成华南汽贸广场、南天（国际）酒店用品批 发市场、海珠粮油综合交易城、
6、新华南鞋业百货批发城、天雄布市、长江洛溪五金塑 料百货交易城、粤景五金交易城等多家大型专业批发市场。地处新港西路康乐地区的 中大布匹市场，实施了市场升级改造的布匹、服装配料交易市场，现已成为全国几大 布匹交易市场之一，年成交额达100亿元。海珠区主要商业分布名称/路段租赁价格（元/平方 米）经营内容经营特色租售情况/现状蓝色快线200-300婚纱、摄影器材综合商场连接地铁基本无空铺万国广场250-800服装专卖、超市、通讯等消闲、旅游商业街基本无空铺宝岗大100-400家居五金、专业市场基本无空铺道休闲购物江南大道西260-700食店、中介行、酒吧消闲、旅游商业街基本无空铺江南大、工一道南13
7、0饮食、社区商业娱乐、汽修江南大道中200-400大型商场、食店、专卖店综合型基本无空铺江南大道北230服装、礼品婚纱一条街基本无空铺工业大道130建材、五金家居用品昌岗路150服装、百货饮食、文具新港路130-260饮食、旅业酒店商业延续性差广州大、工一道南100饮食、机电、批发食品、鞋业专业市场东晓路100家居建材、五金家居广场已形成商圈幅射滨江路150-300社区商业、饮食休闲、娱乐滨江东有部分吉铺数据获取时间2007年5月份3. 工业大道南路的发展规划根据广州未来10年的商业规划方案，多核心将是发展的重点。海珠区的商业区 将进一步东移，在原来的江南西商圈旧城区商业中心的基础上，向东在广
8、州新城中轴 线段将形成海珠区东部新的城市中心。按照最新公布的海珠区分区规划，海珠区西部 将发展成为未来海珠区最主要的居住区和商业区，而且随着广州市政府“南拓”战略实 施，海珠区政府迁址广州大道南，整个广州大道 南洲板块，包括东晓南路更 将成为未来海珠区政治、文化与居住的中心。二、项目概况及市场背景（一）周边商业状况1. 零售商业众多楼盘聚集：在项目辐射区半径1公里的范围内，拥有海珠区最多、最集中的住宅小区30个， 以XX都市广场为中心的1公里范围内分布着颐景华苑、英豪花园、好信广场、爱都 新天地、晓港湾、锦绣星城、星城格调等，且仍在不断地扩充与发展中。此外，多个 新楼盘在建或正处于销售中，包括
9、第三金碧、颐景华苑、晓城、叠水雨林、丽林景苑、 顺景商港（写字楼项目）等楼盘，为商业广场未来的消费潜力注入新的活力。商业气氛已初见规模。项目东北面是中大五凤布匹市场，附近已有良好的专业市场氛围。大型商业中心 好信广场、晓港湾已经开业5年，苏宁电器、麦当劳、肯德基等快餐连锁店已开业2 年，除了百佳超市、各楼盘临街商铺生意越开越旺，商业气氛已初见规模。 整体商业规模较小，空置现象较多。从整体环境方面，虽然近期路段的整体环境已得到提升，但附近零星分布的宅基 地及简陋的汽修厂、汽车配件、建材等市场仍对整体形象构成一定影响。另外，工业 大道南路一些开发商开发的商业裙楼出现了很多空置现象，如爱都新天地空置
10、约 60%，顺景商港空置约90%，金碧都市广场空置37%。名称/位置商业规 模（平米）首层租金（元/平方米）业态定位租售/经营现状爱都新天地25000平米250社区休闲、娱乐商业中心2005 年开业，目前出租率仅为40%晓港湾约 1500平米200社区商业中心2003 年开业附近居民形成已习惯性消费魅力港湾商业城2500 平米160初步定位为时尚商业零售中心， 计划引进手机、电脑，电脑耗材、配 件（免进场费）、美甲、时装、皮鞋、 手袋、东南亚特色零食、无烟小食等 类型的商家。首层街铺 经营情况略 好,内街，正在 招冏XX都市广 场3万平米120150集购物、文化、休闲、娱乐、警饮、商务为一体的
11、商业中心?2006 年开业好信商业广场23000平米不详社区冏业中心2002 年开业，好又多 占主体，余下有30间铺数据获取时间2007年11月份（1）爱都新天地商业中心拥有大型露天活动广场、时尚双骑楼、社区酒吧街、社区电影院等配套设施，建 面积达2.5万平方米，2005年开业，主力商家为苏宁电器和小肥羊，另外还有开发 商自建的爱都宾馆和爱都超市，里面拥有多家酒类专卖店和发艺店，还有富都棋牌中 心，目前出租率仅为40%（2）好信广场商业广场达到5300平方米，整体的商业面积达到23000平方米。其中“好又多”超市占据 22000平方米，肯德基也跟着入驻，从而奠定了以大型超市为主体，著名快餐、时
12、尚 名店云集的商业格局，经营状况良好，商铺空置率较低。（3）魅力港湾商业城：营业面积2500平米，2007年开始在招租，初步定位为时尚商业零售中心，计划 引进手机、电脑，电脑耗材、配件（免进场费）、美甲、时装、皮鞋、手袋、东南亚 特色零食、无烟小食等类型的商家。（4）晓港湾总营业面积约8000平米，分为2层，经营主体是百佳超市，另外还有肯德基、 海王星辰药店等，营业状况良好2. 专业批发市场由于地铁及广州大道南的周边环境逐步改善，东晓路、南洲路成为广州海珠区商 业发展的热门板块，加上工业大道、南洲路一带汽车配件、建材等专业市场规模初现， 瑞宝粮油市场、二手车交易市场、海印粮油市场以及海印茶叶市
13、场的兴建，周边专业 市场氛围更加浓厚。调查发现，工业大道南路虽有一些正在经营的商铺，但多是临街 小铺或大型社区里的小商铺，并以经营饮食、小百货、小五金等的中低档商铺为主;另外，工业大道南路还有一些裙楼商铺，但受限于规模，目前尚未形成气候。名称/位商业规首层租业业态定位态定租售/经营现置模（平米）金（元/平 方米）位状瑞宝粮油批发市场四万平方米80粮油批发市场2003年开业海印江南粮油批发市场三万多平方米60-100粮油批发市场2007年开始营业，目前招租率60%海印江 南茶叶批发 市场三万多平方米60-100茶叶、茶具、茶艺用品交易市场还未建成，正在招商石溪装饰材料城经营面 积达1.8万多 平
14、方米，商铺 380间不详装饰材料城，以陶 瓷为主，配以天花、 水暖、地板、石材等零 售批发广州南 洲二手车交易 市场约 2000平米不详低档二手车为主， 如面包车、小货车、中 巴等在2001年开始正式经营二手车（1）海印江南粮油批发市场海印实业集团投资三千万元，分两期对江南粮油城、南洲石材城进行升级改造， 升级改造后的海印粮油批发市场占地约3.7万平方米 成为一个粮食商品会展、销售、物流、资讯中心。2007年开始营业，目前招租率60%。（2）海印江南茶叶批发市场广州海印集团又一大型投资项目，市场占地面积三万多平方米，商铺结构为两层 独立式门面，市场计划2007年10月份全面试业。本市场将汇集我国茶叶各产区的 名优茶及茶制品，各种茶具、茶工艺品等商品，致力培育成为汇聚全国乃至东盟10 国各产区茶叶、茶具、茶艺用品、茶产业服务等在内的一站式交易市场。海印江南茶 叶批发市场位于广州市海珠区南洲路3号，与广州市海珠客运站只一步之遥，处于地 铁二号线延长线和地铁广佛线的交汇点，是广州市交通最发达的黄金地段。市场交通 便捷，东临广州大道，北起东晓南路、工业大道，南接南洲路，市
