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1、2023年农村宅基地审批和建房管理实施细则第一章总则第一条为加强县农村宅基地审批和建房管理，合理利用土地，切实保护耕地。根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法、中华人民共和国民法典、中华人民共和国土地管理法实施条例、中央农村工作领导小组办公室、农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知（中农发2019）11号）、农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知（农经发（2019）6号）、自然资源部农业农村部关于保障农村村民住宅建设合理用地的通知（自然资发2020）128号）、省乡村建设规划许可管理办法、省保障农村村民住宅建设用地实施细则、省乡村建设工程质量安全管理办法、省
2、农业农村厅省自然资源厅关于进一步做好农村宅基地申请审批工作的通知、市城乡规划条例等有关法律法规及政策规定，结合实际，制定本细则。第二条本细则所称宅基地是指农村村民依法取得的用于建造住宅及其附属设施的农村集体建设用地，包括住宅、附属用房和庭院等用地。本细则适用于本县行政区域内城镇开发边界以外农村集体土地上农村村民住房的新建、改建、扩建及其监督管理。所指的农村是指我县城镇开发边界外村民委员会。城镇开发边界以现行城乡规划确定，新一轮国土空间规划编制完成并批复实施后，以批复后的城镇开发边界为准。第三条农村村民住房建设应当坚持规划先行、先批后建、一户一宅、节约集约、生态环保的原则，体现本地历史文化、地域
3、特色和乡村风貌。第四条县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用，相关情况及时提供给县自然资源和规划局；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农村村民建房新增建设用地需求通报县自然资源和规划局；参与编制国土空间规划和村庄规划。乡镇（街道）农经部门承担相关工作。第五条县自然资源和规划局负责指导乡镇国土空间规划、村庄规划编制和土地利用计划的执行等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模，满足合理的宅基地需求；依法办理农用地转用审批手续。对验收合格的农村村民申请宅
4、基地使用权及房屋所有权进行不动产登记。乡镇（街道）自然资源规划机构承担相关工作。第六条乡镇（街道）在县住房和城乡建设局指导下负责本行政区域内限额以下工程质量和安全的监督管理及服务工作，配合做好限额以上工程质量和安全的监督管理工作。乡镇（街道）村镇办或建房办承担相关工作。第七条乡镇（街道）协调县行政审批服务局、县交通运输局、县城乡水务局、县文化和旅游局以及电力、通信、燃气等有关部门和单位依职责指导开展农村宅基地建房审批工作，并依法办理相关手续。第八条各乡镇（街道）负责农村村民住宅用地审核批准工作，具体负责农村村民住房建设的监督、管理和服务。按照属地管理的原则，并协调对接县行政审批服务局，办理农村
5、新型社区规划许可，协调对接县综合行政执法局，开展综合执法。按照上级下放的审批权限，依法核发农村宅基地批准书、乡村建设规划许可证，涉及占用农用地和未利用地的，依照土地管理法的规定，报县自然资源和规划局办理土地审批手续后，核发乡村建设规划许可证。各乡镇（街道）和村民委员会应加强农村宅基审批的事中事后监管，依法组织开展农村用地建房动态巡查，落实宅基地日常监管巡查制度，及时发现和处置涉及宅基地使用和建房规划的各类违法违规行为，处理相关信访及为民热线等案件。建立农村宅基地用地及建房审批管理台账，有关资料由各乡镇（街道）归档留存，并于每月5日前将辖区内上个月的宅基地审批情况报县农业农村局、县自然资源和规划
6、局备案。第九条各村民委员会依法组织制定和实施包含有农村村民宅基地审批和住房建设管理内容的村规民约，参与农村村民宅基地审批和住房建设的资格认定、审查、放验线及竣工验收工作，协助乡镇（街道）进行相关监督管理，设立村级宅基地协管员。村民委员会应当建立日常巡查制度，发现农村住房建设违法行为的，应当及时予以制止，因宅基使用或住房建设产生矛盾纠纷或信访问题的，应当及时予以处置，并及时向所在乡镇（街道）报告。乡镇（街道）应强化对村民委员会履职情况的监督及考核。第十条任何单位和个人有权检举或者劝阻农村村民住房建设中的违法行为。乡镇（街道）应当建立村民违法建设住房举报制度，及时受理和调查处理举报线索。第二章村庄
7、规划的编制和实施第十一条乡镇（街道）应当根据地形地貌、人文习俗、山水田园分布、村庄类型等实际情况，依法组织编制本行政区域内的村庄规划，搬迁撤并类村庄原则上不单独编制村庄规划。村庄规划应当包括土地利用、产业发展、公共基础设施建设、农村村民住房建设布局、乡村风貌、人居环境整治等内容。农村村民建设住房应当充分利用原有宅基地、空闲地、荒坡和其他未利用地，不占或者少占耕地。支持和鼓励有条件的区域逐步推进农村新型社区建设。为保障“户有所居”，尚未编制村庄规划的，以乡镇（街道）土地利用总体规划（国土空间规划）为依据，在原有宅基地上建设房屋，村委会可以编制农村村民住房建设布局图，村民会议通过以后，上报乡镇（街
8、道）批准，并报县农业农村局、自然资源规划局备案，以村规民约的方式发布实施，作为宅基地和建房审批的依据，同村庄规划充分衔接。村庄规划编制完成并实施以后，以村庄规划为审批依据。第十二条编制村庄规划应当充分尊重村民意愿。村庄规划在报送上一级人民政府审批前，应在村委会、村民小组、公共活动空间等区域，采取多渠道、多方式进行批前公示，公示期限不少于30日。由乡镇（街道）指导村委会组织召开村民会议或村民代表会议，对规划成果进行审议，经到会人员的过半数同意。其中，村民会议应当有本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加；村民代表会议应当有三分之二以上的组成人员参加。审议通过后，经县自然资
9、源和规划局审查同意，由乡镇（街道）报县人民政府审批。报送审批时应附村民委员会审议意见和村民会议或村民代表大会讨论通过的决议。经批准的村庄规划应当自批准之日起二十个工作日内由乡镇（街道）通过多种方式公开公告；批后公告时间不得少于30日，加强村民监督。第十三条禁止在下列区域规划建设农村住房：（一）生态保护红线范围和永久基本农田区域；（二）河流、湖泊和水利工程管理范围；（三）公路两侧建筑控制区和铁路建筑限界区域；（四）文物保护范围及控制区、历史文化名镇（村）核心保护区和历史文化街管控区域；（五）地质灾害易发区域；（六）有土壤污染或者有环境污染风险的区域；（七）法律、法规、规章规定禁止住房建设的其他区
10、域。第十四条农村村民在给水排水、电力电气、燃气等公用设施附近建设住房的，应当根据有关规定保持安全间距。确需建房的，应当在乡镇（街道）组织下进行安全评估，采取防护措施。第三章农村宅基地和建房审批第十五条规范用地审批。农村村民建设住宅应当符合村庄规划，尽量使用原有宅基地和村内空闲建设用地，要按程序申报，获得批准后方可建设。尚未编制村庄规划的，应按照县、乡镇（街道）国土空间规划对村庄国土空间用途管制和建设管控的要求为依据进行审批，切实保障村民合法居住权益。农村村民充分利用村内废旧宅基地、空闲地等存量建设用地进行建住宅，不涉及新增建设用地的，由乡镇（街道）批准，报县自然资源和规划局、县农业农村局备案；
11、确需占用农用地、未利用地的，应符合国土空间规划和村庄规划，在下达的新增建设用地指标范围内，由县自然资源和规划局依法组织农用地转用审批。第十六条严格执行农村村民住宅用地标准。农村村民住宅分为村庄和农村新型社区，新建及整体改造住宅村庄居民点的人均建设用地、户均宅基地、容积率和农村新型社区人均建设面积要严格执行农村村民住宅建设有关标准，并严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。（一）城郊居民点，人均建设用地不得超过每人90平方米，每户面积不得超过166平方米，容积率不得低于0.5；（二）其他居民点，人均建设用地不得超过每人IOO平方米，每户面积不得超过200平方米，容积率
12、不得低于0.3；（三）农村新型社区人均建设用地面积，城镇聚合型社区按照所在地城镇规划的建设要求执行；村庄集聚型社区每人IoO平方米；低层社区人均住宅用地面积每人22至36平方米，住宅建筑面积净密度不低于0.8；多层社区人均住宅用地面积每人15至28平方米，住宅建筑面积净密度不低于1.2。第十七条本村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位申请建设住房：（一）农村村民因结婚等原因（包括男到女家落户），原有宅基地不能解决住房确需分户的；（二）实施村镇规划或旧村镇改造，需要调整搬迁的；（三）因国家、集体建设项目占用原宅基地需要搬迁的;（四）农村无住房的；（五）现有住房属危旧房需要拆除重建或
13、者原有住房因灾毁需要重建的；（六）具备分户取得宅基地条件的；（七）向集中居住区搬迁的；（A）法律、法规、规章规定的其他条件。农村村民有两个以上子女，且一个子女达到法定婚龄的，可以通过分户另外申请取得宅基地，但是原则上其中一个子女必须与父母共用一处宅基地。确有特殊原因无法共用一处宅基地的，经农村集体经济组织成员大会或村民大会审议通过后，可以申请宅基地。第十八条农村村民申请建设住房有下列情形之一的，不得批准：（一）不符合村庄规划、国土空间规划或土地用途管制要求的；（二）不符合一户一宅规定或用地标准的；（三）原住房被征收，已得到安置、补偿的；（四）申请的宅基地权属有争议的；（五）将原有住宅出卖、出租
14、或赠予他人后再申请宅基地的；（六）申请另址新建住宅不签订旧宅基地退出协议，且未按照约定腾空的；（七）不是本集体经济组织成员的（乡镇或者县人民政府组织集中建设住宅的除外）；（A）法律、法规、规章规定不予批准的其他情形。第十九条农村村民建设住房应当先向当地村集体经济组织（未建立村集体经济组织的，由村（居）民委员会代行其职责，下同）提出申请，并提交下列材料：（一）农村宅基地和建房（规划许可）申请表；（二）农村宅基地使用承诺书；（三）申请人身份证和家庭户口簿及其复印件；（四）住房建设工程设计方案或者由县住建局免费提供的建筑设计图（设计标准必须符合本办法第十六条规定的标准）；（五）异地新建房屋的，应当提
15、交在新建房屋竣工后三个月内拆除原有住房并将宅基地交还集体经济组织的书面承诺；（六）法律、法规、规章规定的其他申请材料。第二十条村集体经济组织或村民委员会收到申请材料后10日内对申请农户资格、申请理由、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况进行审查核实。重点审查核实提交的申请资格是否符合（即是否本集体经济组织成员和符合“一户一宅”要求）、材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等；土地属村集体所有的，应当召开村民会议或者村民代表会议进行讨论；土地属村民小组所有的，应当召开村民小组会议进行讨论。经审核同意的，由村集体经济组织或村民委员会签署意见，并将申请理由
16、、拟用地位置和面积、拟建房层高和面积等情况在村集体经济组织或村民委员会范围内公示7日；公示无异议或异议不成立的，签署意见后连同申请人提交的其他申请材料一并报乡镇（街道）宅基地审批受理窗口。村集体经济组织或村民委员会认为不符合申请条件的，应当在公示后向申请人书面说明理由。申请人有异议的，可以在15日内向乡镇（街道）申请核查。乡镇（街道）应当在20日内予以答复。第二十一条乡镇（街道）应组织乡镇（街道）农业农村、自然资源机构或指定相关机构进行实地联合审查。乡镇（街道）农业农村等机构负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房（规划许可）申请是否经过村级组织审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。乡镇（街道）自
