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1、天河欣德物业公司拓展经营管理与奖励办法一、目的为开拓全方位信息渠道，充分调动员工积极、主动性拓展公司经营业务围，提高公司的行业竞争力和影响力，增加外接项目、顾问项目、工程业务等各种多种经营业务。二、适用围适用于物业公司各部门、各项目员工均可参与推荐。三、职责（一）综合部/物业项目部工作职责1、负责市场开拓，参与各类物业形态的前期物业管理投标，拓宽物业管理领域。2、推荐、引进相关合作单位，为项目管理处的经营工作提供支持。3、参照公司规定配合各项目管理组织相关经营业务的实施招投标。4、负责定期与各外委项目进行沟通和回访，促进物业服务合同的续签。5、配合各项目管理处与时与业委会沟通，确定经营合作思路
2、。6、负责梳理年度经营目标，适时调整经营规划。7、负责部门年度经营奖励金的分配。8、收集市场信息，完成公司下达的各项经营目标。四、操作流程（一）各项目经营工作流程1、凡各项目洽谈的经营业务须在第一时间将相关信息告之综合部备案。2、凡各项目签署的各类经营合同，须提交合同原件至综合部。3、涉与金额较大的需采取招投标或议标的，由综合部牵头，各项目配合实施。4、具体操作：见附件1（二）公司本部多种经营工作流程1、综合部/物业项目部由部门负责人负责组织开展部门的多种经营工作。2、各专业公司根据公司发展态势开辟多种经营。3、凡公司本部在各部门的推荐、引进下成功签约的多种经营业务，将按第五条第3款的标准对推
3、荐、引进的人员予以奖励。4、多种经营业务的承接（如装饰工程、工程维修、外接物业管理、顾问项目、代管绿化等），由责任部门按照市场化原则参与洽谈、竞争和投标。5、承接的多种经营业务所需费用需责任部门进行立项报批，主要包括以下容：（1）项目简介（名称、地址、类型、预计收入情况、进程安排等）（2）费用申请（报名费、资料费、沟通费、交通费、物耗费、产生的人力成本等）（3）其它事宜6、立项审批同意后，对口责任部门着手方案准备（如工程造价方案、预算方案、物业管理方案等）。7、根据进程安排着手开展各项业务。8、具体操作流程：见附件2五、奖励办法（一）奖励畴：本条第3款涉与的全公司员工。（二）奖励时限：所有推荐
4、的多种经营项目，都须于合同签订后，对方支付的款项达合同总款项30%，即可一次性领取奖励。序号推荐类型奖金比例备注1工程类、外接物业项目类利润总额的的10%，其中5%作为总经理单项奖金，5%作为员工推荐奖金本奖金分配中总经理单项奖金，由责任部门拟定分配方案，报综合部与总经理批准后进行具体的分配2顾问项目类利润总额的的5%，其中2%作为总经理单项奖金，3%作为员工推荐奖金3其他利润总额的的5%，其中2%作为总经理单项奖金，3%作为员工推荐奖金 针对不同的业务项目，于合同签订后，对方支付的款项达合同总款项30%，由综合部根据对应的比例，建立推荐奖励台帐，与奖金分配明细表，按公司报销流程经财务部核实后
5、予以一次性领取发放。第三章 附则六、本办法自2016年11月08日起执行。七、本办法解释权归公司综合管理部。市场拓展流程一、 获取信息1、 定期做市场调查；2、 客户主动联系；3、 经协会或他人推介。二、 甄选信息，确定目标客户1、 综合楼（高层）面积少于20000平方米项目不接，小区（多层）面积少于50000平方米项目不接；2、 物业管理费用过低的不接；3、 业主委员会非原则问题与物业公司纠缠不清的项目不接（限于成熟小区）；4、 维修基金不足或不到位的项目不接（限于成熟小区）；5、 物业管理配套设施不全，后续管理需要投入大量资金的项目不接；6、 档次过低的项目不接；7、 曾因工程问题引起业主
6、公愤、被媒体多次负面爆光、在业造成不良影响的开发商的项目不接；8、 开发商或大产权业主超过二家的项目不接；9、 公司资源配置达不到客户满意要求的项目不接。三、项目调查1、 要从多方面尽可能掌握项目信息，了解开发商的实力和主要目的，这是确定是否接手、采取哪种方式的基础，否则很有可能为他人作嫁衣；2、 知己知彼，尽量了解竞争对手的强项弱势，取长补短。四、 制作方案的具体步骤1、明确意向性目标后，由公司总经理或部门经理组织相关人员考察物业现场，为管理方案的构想奠定基础；2、与开发商作进一步沟通，细化方案容；3、制定方案：方案容根据招标文件要求或项目的实际情况制作，招标项目的方案大体包括以下几个方面：
7、A、公司简介B、项目管理机制架构，包括：提高管理服务水平的新设想。针对实际情况，提出一些如何提高该小区社会、经济、环境效益的措施和同场经营的设想与投标单位的合理要求，既要务实，又力求创新。拟采取的管理方式、工作计划和物资装备情况。管理方式，包括：部管理架构、激励机制、监督机制、自我约束机制、信息反馈处理机制。工作计划，包括：管理服务人员住房、管理用房、器械、交通工具以与通讯、安全防装备与办公用品等。管理人员的配备、培训、管理管理人员的配备，包括：管理处正副主任简历，各类人员数量、文化素质和专业素质、各岗位人员的配置等。管理人员的培训，包括：对各类人员的培训计划、方式、目标与言行规、仪容仪表、公
8、众形象等。管理人员的管理，包括：录用与考核，淘汰机制，协调关系，服务意识，量化管理与标准化运作等。C、物业项目的前期介入：需制订有相应实施方案，列明前期人员、工作方式、工作容等。D、经费收支预算，包括：应列明收入项目和支出项目预算，有文件规定的按文件规定，无文件规定的按市场价测定。另外应列出年度盈亏情况测算和增收节支措施。E、物业项目的维修、养护和管理，包括：1）机电设备设施的管理制定有详尽的设备设施年、季、月、期等定期维修保养检修以与日常维修计划、方案、标准；制定有各类应急抢修、处理方案；制定有详尽的设备设施经济运行方案，保证设备设施高效经济地运行。2）物业维修养护计划和实施：根据房屋各部分
9、的使用年限和房屋本体维修基金的建立情况，提出对房屋各部分的定期维护和日常维修计划、方案、标准和实施效果。根据公共设施的使用年限和公共设施公共设施专用基金的建立情况，提出公共设施的定期维护和日常维护计划、方案、标准和实施效果。3）各项管理指标的承诺与为完成承诺指标采取的措施。各项管理指标，包括：房屋与配套设施完好率、房屋零修、急修与时率、维修工程质量合格率与回访率、绿化完好率、清洁保洁率、停车库完好率、公共设施设备完好率、主要机电设备完好率、治安案件发生率、火灾发生率、有效投诉率与处理率、管理人员专业培训合格率、维修服务回访率、使用人满意率、其他有关指标。以上各项指标均需注明有关规标准依据和计算
10、测定依据以与承诺所采取的措施。F、管理规章制度和档案的建立与管理1）管理规章制度，包括：公众制度、单位部岗位责任制、管理维护运作制度与标准、管理人员考核制度与标准。2）档案的建立与管理，包括：竣工验收资料、房屋的单体竣工图、物业使用人档案、装修管理档案、维修档案、巡视记录、运行档案、投诉与回访记录、其它管理服务活动记录与档案。G、公共秩序的维护结合项目的具体情况和环境特点，提供行之有效的维持物业管理区域公共安全与周围秩序的方案；对消防、公共安全、公共卫生等方面的突发性事件有应急预案。H、保洁服务根据项目的特点和实际情况，制定有合理的公共区域日常清洁保洁、消杀、垃圾处理的工作计划与区域工作标准、
11、规程等。I、绿化养护管理根据项目的特点和实际情况，制定合理的绿化养护方案，有区域工作标准、规程和对故意损坏植物的预防性措施。J、社区文化便民服务包括社区文化建设、社区服务与特约服务。五、谈判要素a、 确定物业管理办公用房与员工宿舍的面积；b、 物业办公用品与管理工具、用具的购置（一般办公用品由物业公司自行购置，费用自负；物业管理所需的管理工具和用具配备、公共配套设备用品，由物业公司根据实际需要列出计划送交甲方审核后，由甲方一次性购置投入配套，日后使用维护由物业公司负责。）；c、 确定小区配套设施、设备（包括交通标志、楼号门牌标识、安全防护栏、保安岗亭、出入口道闸、楼层垃圾桶等，由开发商配备）；d、 房屋交付使用后保修期的返修与费用问题e、 前期介入的费用标准f、 项目入住后，小区入住率在50%以下时，公用水、电费分摊方法；谈判中，如对方提出的要求与法律相悖或我方自身能力原因而不能接受时，应直接提出，以免日后发生争议，不能委曲求全，使自己陷入被动。六、合同签订根据谈判结果，明确双方的权利与义务后，与开发商或委托方签订合同，并根据开发商要求，制定相关工作计划。 /
