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1、句容房地产市场及版块项目调研报告2010年11月30日目 录第一部分：房地产市场背景形势03一、中央出台的房地产宏观调控政策03二、句容出台的与房地产相关的政策06第二部分：2010年句容房地产整体运行情况及特点 07一、2010年句容房地产景气指数持续下降，投资开发信心不足 07二、2010年房地产市场严重受挫 08三、2010年句容楼市阴晴不定 09第三部分：句容各板块楼盘对比分析10一、 句容楼市板块划分10二、 城东板块11三、 城南板块16四、 城北板块21五、 城西板块26第四部分：本案可比项目价格对比31第五部分：市场调研总结32第一部分：房地产市场背景形势一、中央出台的房地产宏
2、观调控政策1、近一年来房地产宏观调控政策盘点2010.11.03 四部委全面叫停第三套住房公积金贷款中国住房和城乡建设部、财政部、人民银行、银监会等四部委3日再次发出通知，全面叫停第三套住房公积金贷款，并将第二套住房公积金个人住房贷款首付提至五成。2010.09.29 中国出台措施巩固房地产市场调控成果国家出台巩固楼市调控成果措施，暂停发放第三套及以上房贷；首套房首付比例不低于30%；房价过高上涨过快城市将限定家庭购房套数。房价过高上涨过快城市要限定居民购房套数，调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。2010.09.27 国土部住建部出重拳 闲置土地一年以上禁拿地为了防止企业囤地，通知要
3、求严格划拨决定书和出让合同管理，各类住房建设项目应当在划拨决定书和出让合同中约定土地交付之日起一年内开工建设，自开工之日起三年内竣工。综合用地的，必须在合同中分别载明商业、住房等规划、建设及各相关条件。2010.04.1 国务院：房价过高地区可暂停发放第三套房贷商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，暂停发放购买第三套及以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2010.04.15 国务院常务会：贷款买二套房首付不得低于50%14日召开的国务院常务会议要求，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50，贷款利率不得低于基准利率的1
4、1倍。对购买首套住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30。2009.12.23 财政部：五年内住房转让全额征收营业税 自2010年1月1日起，个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。2009.12.17 五部委新政打击囤地炒地：拿地首付不低于50%财政部、国土部等五部委出台进一步加强土地出让收支管理的通知，明确开发商以后拿地时，“分期缴纳全部土地出让价款期限原则上
5、不得超过一年，特殊项目可以约定在两年内全部缴清，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%”。调控要点汇总：一、暂停发放第三套房贷 ：各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款，消费性贷款的禁止用于购买住房。二、推进房产税改革试点：我国将加快推进房产税改革试点，并逐步扩大到全国。三、部分城市限购房套数：房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。四、囤地捂盘房企将停发股票债券不给贷款：对有违法违规记录的房地产开发企业，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地，各商业银行停止对其发放新开发项目贷款和贷款展期。2、近一年来房地产调控对房价的影响及评价如上图所示，近
6、一年来全国70个大中城市房价同比涨幅在今年4月份达到峰值后，便呈下降趋势。目前这种趋势仍在蔓延。说明中央的调控政策对房价起到了较大的遏制作用。尤其是4月份出台的被称为“史上最严厉”的宏观调控后，中央又出台了一揽子调控辅助保障措施，对房地产市场泡沫产生了较大的挤出效应。从宏观层面看，房地产市场正面临新一轮的变革和调整。二、句容出台的与房地产相关的政策1、银行调整信贷政策，限制异地炒房9月29日，第二轮楼市调控政策出台，首套房首付款必须在30%以上，三套房停止贷款。句容部分商业银行随即调整了信贷政策：中国银行、江苏银行、农业银行、工商银行四大银行全部实行首付款30%以上，二套房区既认房又认贷，首付
7、50%，三套房全面停止放贷，其中，中国银行不受理首付款30%的客户，要求首付款必须超过40%，对于异地贷款方面，江苏银行负责人表示，目前中央出台政策就是限制异地炒房，对于异地购房者，江苏银行对于不能提供2年以上纳税证明等的购房者购买首套房按二套房办理，即首付款50%，利率为基准利率的1.1倍。银行名称一套房二套房三套房中国银行首付40%，利率为基准利率4.95首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理工商银行首付30%，利率最低75折首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理农业银行首付30%，利率8折首付50%，基准利率的1.1倍暂不受理首付40%以上，利率75折江苏银行首付30%，利率8折首付50
8、%，基准利率的1.1倍暂不受理2、公积金贷款利率上调再次使用金额受限继央行将人民币存贷款利率上调0.25个百分点后，10月20日住建部发布通知称，即日起调整个人住房公积金贷款利率，五年期以下（含五年）从3.33调整为3.50，五年期以上从3.87调整为4.05。根据通知，句容从2010年10月20日起，上调个人住房公积金贷款利率。五年期以下（含五年）及五年期以上个人住房公积金贷款利率分别上调0.17和0.18个百分点。第二部分：2010年句容房地产整体运行情况及特点 一、 2010年句容房地产整体运行情况及特点1、2010年句容房地产景气指数持续下降，投资开发信心不足从今年前三季度的全市房地产
9、市场开发投资额的走势对比来看，虽然仍保持逐年上升的势头，但年增长幅度却在下降。特别是2010年，更是出现了明显的下降，出现了负增长。2010年1-9月，与往年同期相比，无论是全社会固定资产投资额还是房地产开发额，都出现了下跌。这反映出了句容城市开发投资建设发展速度在相对下滑。这表明受国家宏观调控的影响，句容房地产景气指数出现持续下降，市场信心严重受挫。开发商对未来市场的预期存在一定疑虑。从图表数据及当前形势来看，房地产开发投量不会在近期有大幅增长。2、2010年房地产市场严重受挫句容房地产可查到的宏观数据最早可追溯到2007年。从上图可以看出，2009年是句容房地产市场最辉煌的一年。销售面积和
10、销售额都是2008年的两倍。但2010年后，受宏观政策的影响，市场消费信心严重受挫，销售业绩无法超越2009年几成定局。但唯一值得乐观是，销售均价持续上扬，从一线了解的市场形势看，目前价格比较坚挺。3、2010年句容楼市阴晴不定2010年的前11个月，句容房地产市场既有高潮，又有低谷，市场整体阴晴不定。415新政是市场冷暖的分水岭。之前的1-4月份，房地产市场持续热销，之后的5-8月份跌入低谷。9月份传统旺季来临，加之新政疲软，市场又出现反弹。9.29政策出台后，10-11月份销量又出现下滑。市场价格随销量起伏波动。市场销售量提高，价格上涨；市场销售下跌，价格下挫。但价格走势总体呈上扬趋势。第
11、三部分：句容各板块楼盘对比分析一、句容在售楼盘图示说 明目前句容市区在售楼盘共有20个左右。根据板块划分，句容房地产板块大体可分为城东板块、城南板块、城中板块、城西板块和城北板块。由于目前城中板块除“香江丽景”外，其他楼盘基本处于清盘阶段，为比较方便，故将“香江丽景”纳入城北板块论述。部分项目在板块归属上也略有调整。但并不妨碍整个报告的分析结果。二、城东板块1、建筑面积，容积率，绿化率对比分析分析：城东板块是句容发展较早的一个板块，配套相对成熟，发展较好。目前在售项目已大中型项目为主，域内还是竞争比较激烈，最大体量的楼盘是维也纳花园28万平米。从容积率方面来看，最低的是御湖枫景，只有0.7。而
12、且其绿化率也最高，达到43.5%，居住舒适度较高。都市晴园无论是从容积率，还是绿化率来看，品质一般。结论：从各项目的建筑体量上可以看出该区域内楼盘的潜在竞争比较激烈。目前御湖枫景已是尾盘，碧水铭苑正在推出高层公寓，可比项目维也纳花园，是区域内我项目的参照对象。润景美邻苑维也纳花园御湖枫景碧水铭苑2、销售均价，开盘房源，成交率对比分 分析：城东板块的住宅均价最高的是都市晴园5500元/，（除御湖枫景 别墅12000元/）。都市晴园是城东的老项目，总户数的在2000户以上，体量大庞大，目前已推出最后一期 “皓月坊”。润景美邻苑也是最后两栋小高层，现所剩房源不多。碧水铭苑位置稍偏，在售高层公寓，价格适中。维也纳花园已推出总房源的25%，去化率已经达到85%，该项目一期已实现交房。整个城东片区发展成熟，销售形势较好。结论：城东区内各项目的房价的均价在44505500元/之间，各项目的推出的户数合计7000多套，城东板块的市场供应量大。目前御湖枫景是尾盘。都市晴园，润景美邻苑是最
