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1、 中管网房地产频道 作为国内最大、最专业、更新速度最快的专业房地产资料库，月更新房地产资料近千个。最大程度的搜集了数十家国内顶级开发商多年实际操盘之系统资料。目 录一、 项目概要二、 项目介绍三、 项目公司及运营管理四、 项目市场推广计划五、 项目投资预算六、 项目实施时间表七、 现金流量分析八、 资金需求及融资计划九、 开发风险分析及防范措施十、 远期发展展望一、项目概要上海金国企业发展有限公司在上海西南郊金山区中部工业区开发一个占地260亩的花园式工业房地产项目，以满足当前海内外中小型制造企业因产业转移，对上海市郊区新式工业厂房的迫切需求，经估算，此项目静态投资4.5亿元，分三期开发，总占
2、地面积173420 M2，容积率1.5，建筑面积为259840M2，投资周期为三年零二个月。将建成208栋小型标准工业厂房，16栋中型标准工业厂房，一栋研发中心楼，一栋孵化基地楼，一栋园区会所，可容纳300多家中小企业进驻。项目发起人经过详细的市场调查，近年上海工业总产值以超过20%的速度增长，大大刺激了对工业房地产的需求，从2003年下半年起，工业房地产市场悄然进入活跃状态。与市区商业住宅和写字楼项目相比，市区地价高涨，房价已经上涨到高价位，赢利空间已经缩小；而工业房地产项目在上海才刚起步，特别是承接世界制造业向中国转移的大趋势，欧美、日本、韩国、台湾等中小制造企业大量涌入“长三角”、“珠三
3、角”及其他地区，尤其是“长三角”地区，上海市作为“长三角”的龙头，全国经济发展的聚焦地，郊区花园式工业房地产项目发展前景更为看好。该工业园坐落于金山中部，离杭州湾北岸三公里，交通发达，有多条高速公路穿越经过，全国著名的上海石油化工股份有限公司和上海市化学工业园就在附近，杭州湾大桥建成通车，将金山区纳入沪杭甬金三角位置，近几年，金山区招商引资成绩突出，标准厂房几乎无空置。该项目将充分考虑中小企业对花园式工业厂房的需求，高起点规划，高水平设计，高质量施工，高标准管理。将建成集生产、办公和生活于一体，配以完善的基础设施，引进生活节能、装饰装潢、服装服饰、小家电、文具用品、日用化工、儿童玩具、旅游用品
4、及休闲食品等十多个门类的中小企业，提供具有产业孵化、产品报价、仓储物流及园区生活服务等多功能的公共服务中心。目前，项目的前期准备工作已就绪，第一期30亩已经并报金山区政府立项审批，完成项目的总体规划设计，并与承建商签订建筑承包合同，近期工程将启动。二、项目介绍项目经济环境全球制造业正加速向中国转移，“长三角”、“珠三角”、环渤海地区正成为制造业集中聚拢三大区域，特别是“长三角”地区。据政府有关部门统计，目前约有11000多家海外中小制造型企业，云集在中国门口，欲求进入中国，寻找发展机遇；其中日本70%的中小制造企业有将中国作为其产业转移的目的地的打算，“长三角”是海外中小企业产业转移的首选地，
5、上海是“长三角”经济发展的龙头，快捷的海陆空交通枢纽，对海外中小制造业具有更大的吸引力。2003年下半年，上海市经济委员会综合规划和工业开发区管理处已经在我国率先成立“海外中小企业产业转移指导中心”，引导海外中小企业向国内产业转移。本项目得到上海市政府、金山区政府的大力支持，将作为“长三角”（海外）中小企业产业转移示范工业园区，配合当地政府招商引资。项目地理条件金山区地处上海西南部，总面积586.5平方公里，是上海市面积最大的几个区之一，位于美丽的杭州湾北岸，拥有23.3公里的杭州湾海岸线，以及特有的金山三岛。从产业带来看，金山既是沿杭州湾产业带的重要节点，又是上海郊区环城工业带和面向国际的现
6、代化工业走廊的重要组成部分，目前，金山区已经构筑了枫泾国际纺织服装工业区、兴塔纺织机械工业区、金山东部工业区、金山中部工业区、金山西部工业区、金山嘴工业区、上海针织工业园区、朱行高科技园区（医药）和亭林上海金山国际中小企业城等各具特色的工业园区，工业发展环境十分优越。全国著名的上海石油化工股份有限公司和开发建设中的上海化学工业区就坐落在境内，金山正成为吸引海内外资本的“聚宝盆”。金山区交通发达，除原有的铁路公路外，多条高速公路横贯穿越境内，莘奉金高速公路即A4公路已通车，并继续延伸至浙江平湖，与已奠基在建的杭州湾跨海大桥北端连接；2005年建成通车的嘉金高速（即A5）公路是穿越上海南北交通的大
7、动脉，将经过金山区；A6高速从沪宁高速延伸到金山石化城；A7高速公路从浦东国际机场至杭州，穿越金山区；轻轨以及磁悬浮列车建设已规划，并正申报立项中；宁波杭州湾跨海大桥的建成，将金山区纳入沪杭甬金三角的重要位置。工业园位于320国道南翼，新卫高速公路东端，松卫南路西边，漕廊公路北侧的金山中部工业区内，作为“海外中小企业产业转移示范区”，符合上海市政府产业发展规划，是中小企业创业发展的理想家园。项目市场定位该项目市场定位于为海外中小企业建造集生产、办公等多功能于一体、配套设施齐全的花园式示范区。2003年10月16日，上海侨报报道：在上海市宝山区西南部的宝山城市工业园区，由台湾人操作经营的台鼎实业
8、有限公司投资的“台鼎中小企业园”，第一期68户厂房（3万平方米）一经推出，马上就被预订一空。以一期预订情况来看，基本是以来自欧美、日本、台湾、香港、澳大利亚、新加坡、马来西亚等国中小制造企业为主，以长三角地区小型加工企业、珠江三角洲地区的部分研发中心为辅；2004年6月17日解放日报报道“2004年最受欢迎的十大商业房地产推介名单上，该项目列为“最受欢迎的工业厂房”，综合排名第五。2005年，在上海市郊区开发的上海服装城，开盘三个月，销售一空，而且价格由最初的4000元上涨到6000元。今年上海工业以超过20%的高速增长，大大刺激了对工业房地产的需求，戴德梁行披露的一份统计数据显示，去年第四季
9、度和今年一、二季度，上海工业房地产市场出现令人瞩目的增长，新建厂房的竣工面积和租售情况双双大幅攀升，达到三年来的最高峰，而空置率也从持续了三年之久的高位出现下滑。据上海有关部门数据显示，从供方看，去年第四季度至今年第二季度，上海新供应的工业厂房达到255,000平方米，这个数据比2002年冬季时足足增长了217%。需求方面现海外就有11,000多家中小企业云集中国的国门口，急待进入中国市场寻觅商机投资置业，而国内的外省、市中小企业为了图名“产地上海”这个响亮牌子，尤其是含金量高的项目更是首选上海。这些中小企业为了省时省钱，加快运作，由于现有资金实力有限，精力有限，最为明智的选择是租赁或购买现有
10、厂房，而其中多半首选“上海”。拟在上海周边郊区或“长三角”地区交通便捷、配套齐全的工业厂房作为企业运营基地，随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为“接口”，为此已经可以预见，下一轮申城周边的标准厂房和现代物流用房，都将供不应求，现代工业厂房的开发和租赁，将成为申城房产开发的大热门。就在今年6月份，上海市有关部门下达命令，要求在今后五年内，在全市范围完成500万平方米的工业厂房，以满足市场需求。对新式中小企业厂房的大量需求，有政策原因：上海市政府近几年对工业用地的审批要求更高，为了提高单位面积经济产出，对小面积工业用地几乎不批，导致中小型外资企业厂房面积奇缺。市经委工业区管
11、理处有关人士认为，上海工业每平方米的产出在1万元左右，目前上海工业厂房的存量在8000万平方米左右，而今年上海工业年均总产值将突破1万亿元，期间的缺口，将成为对上海工业厂房需求形成有效支撑。项目规划特色该示范区呈“扇形”分布，边缘砌围墙与外隔开，园内将规划建成五个“袖珍型”示范区：A）海归派/小企业工业示范区；B）港台/小企业工业示范区；C）东南亚/小企业工业示范区；D）日韩/小企业工业示范区；E）欧美/小企业工业示范区； “袖珍型”工业示范区呈条状分布，中间有绿化带及园区道路。“扇形”园区的顶端是示范区公共服务中心，建有两栋8层大楼，分别为科技研究发展中心大楼和孵化基地，还有一栋两层高的园区
12、会所，这三栋楼将组成示范区的“公共服务中心”。公共服务中心与“袖珍型”工业园区和二十栋中型企业厂房之间是绿化带和一条园间小河，小河上架有拱桥，五个“袖珍型”工业示范区分别通过五拱桥与公共服务中心相连接。示范区建筑项目情况表类型结构面积1中小型企业标准厂房208栋*200 M2*3层168000M22中型企业标准厂房A型8栋*880 M2*5层35200 M23中型企业标准厂房B型8栋*600 M2*4层19200 M24研发中心1栋*2000 M2*8层16000 M25孵化基地1栋*2480 M2*8层19480 M26示范区会委所1栋*800 M2*2层1600 M2公共服务中心区将配套有
13、银行、邮局、海关、电信营业所等公共服务部门，以及超市、餐饮、休闲娱乐等服务单位。按规划，将引进适合中小型工业化生产的环保类产业：生活节能业：现代生活中节能/节水型装置、器具、商品；装饰装潢业：便携式/轻型/多功能/低噪音/装潢工具，新型/绿色/环保/个性休闲建材，新颖建筑五金；服装服饰类：服装、鞋帽、巾袜、皮革制品、羽绒服等；配饰、纽扣、嵌线、衬布等服装辅料；小型家电业：主要指现代家居小家电，迷你型家用电器、盥洗室小家电用品、厨房用小家电；文具用品类：各类纸制品、办公文具/学生文具用品；箱包袋囊业：新型箱包、旅行箱包、时装包袋、便携式箱包、组合式箱包；日用化工业：清洁用品（个人/居家/办公室）
14、、绿色/生态/天然美容品、合成香料生产；儿童玩具类：高科技玩具、智能玩具、主题玩具、人本化玩具、个性化玩具;旅游商品业：旅游纪念品、旅游“在线用品”、工艺礼品/赠品;休闲食品业：休闲食品、旅游食品、即食（方便）食品、茶坊/酒吧配套食品、风味（特色）食品。示范区公共服务中心将提供以下公共服务功能：工业房产置业：为进入“示范区”的海外小企业及其产业转移提供工业置业、准厂房租赁、综合物业管理等置业/租赁/物业管理服务；生产力促进服务：接受外加工的委托（包括：加工委托、加工承接、加工信息），代理制造业企业设备维护保养、代理中心制造企业零星采购（部件、配件、特殊材料）等；产能展示和产品出样报价：有的放矢
15、地展示和推介入驻“示范区”的海外小企业生产制造能力； 品牌代理：为入驻“示范区”的海外小企业代理品牌产品宣传、推导和营销；为入驻海外小企业或品牌产品优选代理商或分销渠道；仓储物流：提供入驻企业现货交易中转仓储；代理仓储业务管理；入驻企业物资运输及运输代理（报关、保险、托运、跟单）；受理物流综合解决方案的设计等；人力资源服务：委托代理培训各类专业/技能人才，按需定向推荐和物色技术蓝领，委托代理专业人才人事档案保管，代理社会从业人员劳动保障相关事务等；综合信息服务：创办“示范区”杂志或报纸，定期发布相关信息；建立“海外小企业产业转移示范区”专业网站和信息网站，传播专项信息，定期举办新闻发布会推介活动，提升“示范区海内外知名度”；生活休闲服务：面向入驻“示范区”内的企业人员提供生活、休闲、健体、娱乐服务（包括餐饮住宿，健身休闲娱乐设施、洗衣、沐浴、美发/美容专营、办公用品、日用杂品和食品超市）；公共服务中心各功能模块将根据实际情况采取自营、招包或合作等方式对微利或无利项目，在租金等方面适当减免。三、项目公司及运营管理上海金国企业发展有限公司是由发起人曹阳女士等人为筹备该项目而设立的项目公司，注册时间2004年3月，注册资金暂定为500万元（出于税收方面的考虑），注册地为上海市金山区张堰镇，马上将进行增资。公司发起人背景发起人曹阳女士长期从事国际贸
