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1、郑州市2011年上半年写字楼市调分析报告二零一一年八月目 录1 郑州写字楼概况1.1 近两年郑州写字楼供求及成交状况1.2 本次调盘区域及楼盘特点2 调查个案分析2.1 郑州重点写字楼分布图2.2 郑州市典型写字楼个案分析（高新区、郑东新区、金水区，中原区、管城区、二七区）3 郑州写字楼调查总结3.1 郑州写字楼特点3.2 郑州写字楼客群分析3.3 郑州写字楼价格分析3.4 配套需求分析3.5 写字楼客户关注因素分析4 分析总结1 郑州写字楼概况自郑州房地产市场实行限购政策以来，郑州市商业办公类新房成交价持续走高。11年1-6月写字楼供应量为41.5万，成交量为41.0万，供求基本维持平衡；成
2、交均价为12399元/，涨幅明显。2001年-2011年上半年办公物业量价走势图2010.01-2011.06办公物业量价走势图1.1近两年郑州写字楼供求及成交状况供应量：11年1-6月办公物业供应量为41.5万，同比10年1-6月办公物业供应量下降了11.2%。成交量：11年1-6月办公物业成交量为41.0万，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。成交均价：11年1-6月办公物业成交均价为12399元/，较10年1-6月成交均价同比上涨72.2%。11年1-6月，办公物业新批预售量为41.5万，同比下降11.2%；办公物业成交量为41.0万，同比下降12.5%；成交均价为1239
3、9元/，同比增长72.2%。供求关系分析：11年上半年供应量集中在3-5月份，其中一季度供应量集中在3月份，单月供应量11.4万，二季度放量集中在4月份，单月供应量22.8万。10年成交量一直保持比较活跃的态势，各月成交平稳；11年上半年主要受到市场供应量不足限制，成交量相对有限。供应量分析： 2011年1、2月份受季节性影响，供应萎缩；3-5月份集中放量，供应量分别为11.4万、22.8万和6.04万。2011年上半年新增供应集中在郑东新区和中原区，其次为管城区和金水区，二七区和惠济区无办公物业新增供应。各供应区域受典型项目影响明显，其中郑东新区绿地之窗二期供应量为12.7万，占区域供应量的
4、81.7%；中原区中原万达广场、中原新城供应量分别为6.1万和4.4万，区域占比分别为46.7%和34.3%；管城区单个项目兴达国贸大厦供应量为7.7万。成交量分析：11年1-6月办公物业成交量为41.0万，同比10年1-6月办公物业成交量下降了12.5%。1、2月份受销售季节影响，成交量较小，分别为3.9万和2.2万;3、4月份成交量分别为6.6万和16.5万，除了部分项目集中备案外，与供应大幅放量有直接关系；5、6月份成交量分别为5.3万和6.5万，与2010年同期相比，分别下降35.9%和13.0%，主要受到供应量不足限制。2011年上半年办公物业成交区域仍然集中在郑东新区和金水区，占成
5、交总量的89.0%，与2010年同期相比，郑东新区成交量下降46.5%；其中郑东新区绿地之窗二期、国泰财富中心、行署国际广场成交量和区域占比分别为6.4万、31.6%，3.8万、18.4%，2.7万、13.6%；金水区升龙环球广场、世豪小公馆成交量和区域占比分别为4.3万、47.1%，3万、33.4%；中原区中原万达广场成交量为5.7万，区域占比为81.9%；管城区兴达国贸大厦成交量为2.3万，区域占比为74.4%。成交均价分析：2011年上半年成交价格达到12399元/，较去年同期增长72.2%；办公物业成交价格涨幅明显，2-6月份月度成交均价均在11000元/以上。 其中郑东新区绿地之窗二
6、期、绿地千玺广场、国泰财富中心、中央特区四期、永和国际广场项目销售均价分别为16850元/、35731元/、18924元/、12560元/、19253元/;金水区升龙凤凰城办公均价为10295元/、蓝堡湾二期销售均价为10759元/。郑东新区办公物业价格出现爆发式上涨，成交均价较高的项目成交量也较大，共同拉动了办公物业价格上涨。成交结构分析： 2011年上半年办公物业成交面积段集中在40-80和180以上，占比分别为46.4%和18.1%。其中40-80面积段集中在郑东新区红星蚂蚁SOHO和中原万达广场两个商办项目；180以上面积段集中在郑东新区绿地之窗、原盛国际、永和国际广场和金水区凤凰城等
7、大型写字楼项目。2011年上半年总价段集中在20-60万元和150万元以上，占比分别为49.1%和24.3%。与成交面积段对应，20-60万元总价段项目集中在小户型商办公寓项目上，如红星蚂蚁SOHO和中原万达广场；150万元总价段项目集中在凤凰城、绿地之窗、永和国际广场等大型写字楼项目。总结：根据国家颁布的购房限购令让众多开发商重新调整土地开发的战略与规划，急飞猛进加快了写字楼的发展，特别是依据“中部崛起”的政策以及政府对中小企业的大力支持，吸引许多外来企业来郑州创业及发展的意向与决心，其中以中部港、领袖国际中心、升龙广场、绿地千玺广场、兴达国贸等为代表的高品质写字楼应运而生，广受市场追捧。1
8、.2调盘区域及楼盘特点此次调研重点是郑东新区写字楼项目，高端的价值导向引领整个郑州市写字楼发展方向，而高新技术开发区也在政府的大力扶持下，具有强大的发展潜力，郑东新区与高新区两大区域的快速发展必将成为郑州未来核心版块。不同区域的写字楼的明显特征：郑东新区：高端纯写字楼热点供应区域。金水区：该区域具有浓厚的商业与文化相结合的气息，政府机关单位的集中地，交通便利，拥有繁华的商业氛围，是早期写字楼的集中区。 二七区 管城区 中原区：写字楼项目相对较少，而且整体功能规划较显落后。 2 调查写字楼分析2.1 重点写字楼楼盘分布图 2.2 郑州市典型写字楼个案分析高新区个案分析（1） 仟禧国家动漫产业基地
9、项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商仟禧置业物业位置科学大道与三环路交汇口西1000米物业类型写字楼、商业占地面积87亩均价1、4号楼700010000元/平米,2、3号楼7000元/平米车位1121个项目概况：装修建材：框架结构，精装修大堂，多联机中央空调 楼层特点：1、2、3号楼20层，4号楼26层，（其中1号楼标准层高4.8米，局部挑高9.6米。郑州创新幅度最大写字楼） 销售进度：排号近500个郑东新区个案分析（1） 绿地千玺广场项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南绿地中原置业
10、发展有限公司物业位置郑东新区 CBD 中心湖南侧物业类型写字楼、商业、酒店占地面积43.5 亩标准层面积2000平米装修状况精装修开工时间2007-3-31总建筑面积24 万竣工时间2012-5-31容积率5.61绿化率29.8%开盘时间2010.5入住时间2012.9均价4.9万元/物业费19.38元/平米/月车位约1000个项目基本信息项目概况：绿地中心千玺广场是由上海绿地集团投资开发的集商业、国际 5A 甲级写字楼、超五星级酒店、观光旅游、顶级私人会所等多功能为一体的写字楼项目，写字楼面积区间 160-300 平方米。销售进度：目前在售写字楼部分，商业尚未对外销售。（2） 绿地之窗项目基
11、本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商河南绿地广场置业有限公司物业位置东风东路与金水东路交汇处物业类型酒店、休闲商业2栋甲级写字楼占地面积 70亩装修状况2栋精装修1栋毛坯标准层面积2000平米开工时间2010年总建筑面积48万平米竣工时间20122013容积率5.5绿化率10%开盘时间一期开盘8月入住时间2012.12均价一期1万4/ 二期2万/物业费8.5元/平米/天车位总计为2100个项目基本信息项目概况：它是郑州综合交通枢纽中心首个配套工程，预计分四期开发，一期为一栋24层准甲级写字楼，共264套房源。标准层每层共分
12、十二间，还包括八部电梯和五星级配套的公共卫生间。销售进度：写字楼销售状况良好，其中商业不对外招商，开发商采取的是商家联盟的形式，地下4层商业与东区火车站地下相连通。 郑州铁路快速客运站、省国土资源厅、省交通厅、省司法厅等10家省级单位，市国税局、市工商局、郑东新区行政服务中心等11家市级机关，电信、石化、矿产等11家国有大型垄断企业及地市政府驻郑办事机构。毛坯 （3）升龙广场项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况开发商连捷置业有限公司物业位置东风东路与商鼎路交叉口物业类型商业、写字楼占地面积60万建设进度4月份动工标准层面积1100平米总建筑面积54万交房标准精装修开盘时间2012初入住时间2011.12容积率5.5绿化率15%车位4329个项目概况：地上 1-3 层为商业、主要由大型购物中心、主力品牌店、餐饮、娱乐影城等业态组成，四层及以上由包含两栋 150米超高层 5A 智能写字楼在内的 5 栋写字楼、1 栋 300 间的国际品牌五星级希尔顿酒店、两栋酒店公寓共 8 栋公共建筑组成。销售进度：未销售（4）领秀国际中心项目基本信息项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本情况项目基本
