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1、xx工业区科技产业基地项目可行性报告目 录1 总 论 41.1 项目名称及承办单位 41.2 可行性报告编制依据 41.3 项目建设的背景和意义 41.4 可行性研究报告的范围及主要内容 51.5 编写本可行性研究报告的原则及指导思想 61.6 总投资及资金来源 61.7 主要技术数据和经济指标 71.8 可行性报告的主要结论与建议 82 建设单位概况及项目建设有利条件93 项目建设背景和意义103.1 项目建设背景 103.2 项目建设意义 124 市场分析和需求量预测164.1 市场分析 164.2 需求量预测 174.3 发展模式 195 拟建内容与规模206 项目场址条件216.1 场
2、址现状 216.2 场址建设条件 226.3 结论 247 工程设计方案247.1 设计依据 247.2 设计原则和特点 247.3 总平面规划257.4 交通设计 267.5 环境设计267.6 给排水267.7 暖通设计287.8 强弱电设计298 环境影响评价 328.1 建设场地环境现状328.2 施工期主要污染源328.3 营运期主要污染源338.4 环境保护措施348.5 环境影响评价379 公司组织与运营策略379.1 公司组织机构 379.2 运营策略 3810 项目实施进度计划 4410.1 建设期4410.2 项目进度计划4410.3 项目实施进度表4511 投资估算与资金
3、筹措 4511.1 投资估算 4511.2 财务成本与资金筹措4512 财务评价 4912.1 财务评价基础数据及参数选取4912.2 财务计算5012.3 财务评价指标5012.4 不确定性分析5012.5 财务评价结论和建议5113 可行性报告的结论和建议 5114 附图和附表附图：包河工业区科技产业园基地总平面图 52附表1：销售收入测算表 53附表2：税金测算表 53附表3：财务测算表 54第一章 总 论1.1项目名称及建设单位 （1）项目名称：xx工业区科技产业基地（2）建设单位：安徽xx置业投资有限公司 合肥市xx工业区管理委员会（其下属投资公司）（3）建设地点：合肥市东南xx工业
4、区南面,xx大道以北,xx路以西,xx路以东。（4）法定代表姓名：xxx1.2可行性研究报告的编制依据（1）企业为编写可行性研究报告提供的有关资料（2）安徽xx置业投资有限公司与合肥市xx工业区管理委员会（其下属投资公司）之间签订的投资协议（3）安徽省科技企业孵化器管理办法（4）安徽省科技厅加快高新技术产业发展的新思路（5）国家计委、建设部颁布的建设工程项目经济评价方法与参数1.3项目建设的背景和意义 合肥市“工业立市”与科技创新型示范城市的发展背景；xx工业区对科技产业孵化基地的现实需求与配套。它的意义在于促进合肥科技产业的聚合性发展，增强合肥工业的核心竞争力；体现和发挥合肥的科技资源优势，
5、提升城市的综合竞争力，强化合肥城市的首位度。1.4可行性报告研究的范围和内容1.4.1可行性报告研究的范围（1）总论（2）建设单位概况、选址条件（3）建设背景及意义（4）市场背景和需求量预测（5）建设方案（6）环境保护（7）人员及培训（8）实施进度计划（9）投资估算与资金筹措（10）经济分析（11）结论和建议1.4.2主要内容根据市场需求和分析，结合本项目的实际情况，确定项目建设分三期： 2008年10月2009年10月，一期；建设109737平方米：形成综合服务区25879平方米；中心商务区2幢64157平方米；新产品研发区1幢19701平方米。2009年10月2010年10月，二期；建设2
6、55917平方米：形成产业园区81268平方米；中心商务区2幢64157平方米；新产品研发区1幢19701平方米；科技办公区4幢64830平方米；会所及商业25961平方米。2010年10月2011年10月，三期；建设376726平方米：形成产业园区81268平方米；中心商务区4幢128312平方米；新产品研发区2幢39402平方米；科技办公区4幢64831平方米；会所及商业25960平方米；培训中心19701平方米；综合服务区17252平方米。本项目预计自2008年10月开始建设，一期工程投资总额为22500万元，其中公司自有资金 17500万元，预收房款0万元，向银行申请借款5000万元。
7、2009年二期工程总投资52500万元，其中公司投入自有资金17900万元，预收房款25600万元，资金缺口，向银行贷款9000万元。2010年第三期工程总投资77200万元，自有资金21750万元，预收房款69450万元，直接还清银行贷款（14000万元）。1.5编写本可行性研究报告的原则和指导思想 本项目可行性报告研究，以科技创新、科技服务为原则；兼顾经济效果和市场需求的总的指导思想。1.6总投资及资金来源1.6.1总投资本项目总投资152188万元。1.6.2资金来源公司提供自有资金57150万元，向银行贷款共两次计14000万元。 41.7主要经济数据和经济指标表1主要技术数据和经济指
8、标名 称数据一期二期三期正常运营年份一、项目总营业收入256,232,220.00 694,540,980.00 952,763,340.00 20,655,540.00 二、项目投资总成本：243,506,179.93 597,020,119.62 857,455,032.95 6,162,322.16 1、建筑成本225,000,000.00 525,000,000.00 772,000,000.00 0.00 2、税费:18,506,179.93 72,020,119.62 85,455,032.95 6,162,322.16 （1）营业税12,811,611.00 34,727,049
9、.00 47,638,167.00 1,032,777.00 （2）城建税896,812.77 2,430,893.43 3,334,671.69 72,294.39 （3）教育费附加384,348.33 1,041,811.47 1,429,145.01 30,983.31 （4）土地增值税等171,394.48 1,313,412.26 1,283,613.56 195,194.85 （5）所得税4,242,013.36 32,506,953.46 31,769,435.68 4,831,072.61 项目投资净利润12,726,040.07 97,520,860.38 95,308,30
10、7.05 14,493,217.84 备注：投资公司与xx工业区管理委员会成立的运营公司的运营增值服务收入，顾问服务收入，风险投资收入等未列入可行性报告的测算。按行业经验，此项目科技孵化产业基地的正常营运收入非常可观。1.8可行性研究报告的主要结论和建议1.8.1主要结论（1）本项目的建设符合安徽省及合肥市关于发展科技孵化器的政策要求；符合xx区高科技产业发展规划；项目设计拟采用科技孵化器先进规划理念。（2）项目区位条件优越；投资公司运营经验成熟；极大程度的发挥了合肥的科技资源优势条件，其市场发展空间广阔，投资回收有保障。（3）本项目的投资利润率、投资利税率等指标均高于行业的经济指标。抗风险能力强。（4）项目在建设和运营过程中，环境保护可以满足各项指标要求。环境保护措施与项目同步实施。1.8.2建 议 （1）由于项目建成后对于xx区的工业经济发展有很重要的作用，在科技产业快速发展的机遇下，应力争取项目早上，并形成良好的经济效益。 （2）科技孵化项目的投入，重在后期运营，在保证前期滚动开发，投资回收的前提下，应加强运营团队的建设。建议早日组团考察学习先进地区的科技孵化器的发展经验。第二章 建设单位概况与项目建设有利条件2.1建设单位概况
