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1、重庆大学本科学生毕业设计 摘要重庆大学本科学生毕业设计重庆市沙坪坝区三峡广场商业物业市场调查与分析学 生： 学 号： 指导教师： 专 业：学院二O一一年六月IGraduation Design of The research and analysis of commercial property market in Three Gorges Square Shapingba District of ChongqingUndergraduate: Supervisor: Major: Faculty of June 2011摘 要 本文通过对重庆市沙坪坝三峡广场商业物业进行市场调研和综合分析，给
2、炫地购物中心招商方提出商场商业组合建议。首先根据重庆市宏观经济环境对沙坪坝区未来发展趋势作出判断；然后对三峡广场商业环境进行了详细的市场调研，包括居民消费特征与消费习惯、商业物业业态分布状况、商圈经营状况等，运用网络文献资料查询法、电话咨询法、业主询问法、问卷调查法等市场调研方法，分析得出其潜在和缺少的商业物业，并提出业态组合建议；最后对商圈各百货大楼商业进行综合对比分析，给炫地招商决策者提出理性的建议，以期达到更大的收益。关键词：商业物业，市场调查，市场分析，三峡广场重庆大学本科学生毕业 ABSTRACTABSTRACTThis article proposes business combi
3、nation proposed mall to the investment decision-makers of Xd-xuandi Shopping Center, which is based on the Three Gorges Square Shapingba commercial property to conduct market research and comprehensive analysis. Firstly, the future trends of Shapingba District is judged according to the macroeconomi
4、c environment in Chongqing ; Then conduct a detailed market research to the business environment of the Three Gorges Square, including consumer characteristics and consumption habits, the distribution of commercial properties, businesses operating conditions, etc, use network literature inquiry meth
5、od, telephone consultation method, the owners asked, questionnaire Survey and other market research methods, analysis the missed and potential commercial properties, and put forward format portfolio proposals; Finally, comprehensive comparative analysis of the business district, and make rational re
6、commendations to investment decision makers to achieve greater benefits.字典名词 shopping center1. mall2. plazaKey words: Commercial property, market research, market analysis, the Three Gorges Square重庆大学本科学生毕业设计 目录目 录摘 要IABSTRACTII目 录III1.引言11.1调研背景11.2调研目的及意义11.3报告写作思路12.调查方案说明22.1调查内容22.2调查方法22.3调查时间
7、及工作安排32.4调查具体任务分工32.6调查费用预算43.商业宏观背景研究63.1重庆市宏观经济分析63.2 重庆市主城区商业环境概况73.3沙坪坝区概况103.4沙坪坝区经济状况分析113.5沙坪坝区商业规划133.5.1国家政策133.5.2三峡广场改造工程133.6商业未来发展预测154沙坪坝三峡广场消费群体研究164.1 消费规模164.2消费层次构成分析164.3消费群特征及消费习惯调查174.3.1消费群特征174.3.2 消费习惯调查194.3.3 炫地消费满意调查224.4主力消费群体特征总结265. 三峡广场商圈调查275.1 沙坪坝商圈概述275.2 三峡广场商圈商业物业
8、调查275.2.1商业业态结构275.2.2经营商品结构285.3 商圈经营状况295.3.1人流量、车流量295.3.2联营扣点295.3.3租售价格305.3.4租售率305.3.5单位面积销售额305.3.6 辐射范围305.3.7主力消费人群315.3.8商圈饱和度315.4商圈主要百货商场现状调查分析315.4.1商圈主要百货商场概述315.4.2商圈主要百货商场简介325.4.3商圈主要百货商场经营状况425.5小结466.招商分析和招商建议486.1 炫地购物中心简介486.1.1地理位置486.1.2炫地装修情况486.1.3 XD炫地内部交通及配套496.2 XD炫地原商业布
9、局与现状布局情况对比分析496.2 炫地的SWOT分析516.3 XD炫地招商建议536.3.1 XD炫地发展方向536.3.2 XD炫地商业规划546.3.3 XD炫地招商建议54参考文献：56附录A：沙坪坝商圈炫地购物中心满意度调查问卷57附录B：三峡广场各商场业态统计表5915重庆大学本科学生毕业设计 调查方案说明1.引言1.1调研背景炫地购物中心欲对商场进行重新定位，对该商场商业业态结构进行重新整合，并制定新的招商计划，使炫地在沙坪坝三峡广场拥有更高的知名度，占据更高的市场地位，赢得更多的市场份额。本人于2011年3月2日接受其管理员委托，对重庆市宏观商业环境，三峡广场主要百货大楼商业
10、物业进行调研，并分析研究得出招商业态调整建议。本次调研及报告完成时间历时3个月。1.2调研目的及意义本次调研目的是基于对重庆市宏观经济，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区的宏观经济走向，沙坪坝商业发展趋势的分析，结合实地调查得出的商圈主要百货大楼商业物业现状，挖掘出三峡广场潜在的和缺少的商业物业，结合消费者调查分析和炫地购物中心自身特性，最终给炫地购物中心提出招商建议，以提高其出租率，实现其更大的收益。本次调研的意义在于通过对调研得到的数据进行综合分析结合炫地购物中心本身特性，选定招商商铺组合方案，调查方法为网络收集资料法，实地考察法，调查问卷法，电话咨询法等。得出的结论较为科学，可以给招商决
11、策者理性的建议，规避一定的盲目招商所带来的收益风险。调查对象讨论、确定1.3报告写作思路调研方法讨论、确定综合对比分析资料整理归纳调研工作实施，实地调研调研过程调研目的调研背景 调研结论重庆大学本科学生毕业设计 调查方案说明2.调查方案说明2.1调查内容商业宏观背景研究。包括重庆市宏观经济分析，重庆市主城区商业环境概况，沙坪坝区宏观经济分析，沙坪坝区域规划等。沙坪坝三峡广场消费群体情况。包括消费者规模、消费层次构成、消费群特征及消费习惯。沙坪坝三峡广场现有商业物业。对三峡广场步行街的现有商业物业（百货大楼商铺为主）特性进行现场深入调查，内容包括：1）财务特性：每平米租金或售价；租金折扣方案及其
12、他财务条件；可用于出租的面积；租赁期限要求；物业管理费；水电费等。2）建筑特性：建筑结构类型；建筑面积；可分割性；智能化水平；装修水平；内部交通设计；空调等设备情况等。3）地点特性：停车设施条件（地上地下车位数、收费水平、智能化水平）；配套设施（银行、商务中心、展览厅等）；对外交通设计；景观质量。4）环境特性：与主干道、交通枢纽和设施的接近程度；公交线路及站点距离；周边配套设施类型和距离；日间行人密集程度等。5）现有租户或业主情况：经营户数、面积、商业类别、所在楼层等。视时机进行租户、业主访问。6）现场调查发现的其他情况。2.2调查方法网络收集文献资料法。通过在网络上收集资料的方法，获取关于重
13、庆市宏观经济状况，重庆市商业环境，沙坪坝交通状况、人流量车流量、基础设施状况、政府政策规划、三峡广场商业物业分布图等基本信息。走访和电话访问法。通过走访和电话访问，从各商业百货大楼物业管理公司处获取三峡广场商业物业具体数据（重点是获取每一商铺的租金或售价及物管费）；从各商铺经营者或业主处获取主力商家面积、租金、售价、联营扣点、物业管理费、水电费、经营状况、租赁期限等信息。调查问卷法。通过调查问卷的方法从沙坪坝消费者处获取消费者基本信息、消费习惯、三峡广场缺少的商品种类等信息。2.3调查时间及工作安排表2.1进 度 安 排序号课题工作内容时间（起止周数）1理论知识准备、制定调查计划、准备调查表格1周至3 周2现场初步调查第4周至6 周3调查数据资料整理第7 周4现场重点调查第8周至10周5调查数据资料整理、完善第11周至12周6初稿完成第13周7补充调查第14周8调查报告完成、提交第15周2.4调查具体任务分工表2.2序号课题工作内容负责人1理论知识准备、制定调查计划共同完成准备调查表格商业物业调查表共同完成商场各楼层业态统计表张 燕客流量、车流量统计表徐晓敏2现场初步调查共同完成3调查数据资
