物业管理办法（修正案草案）.doc

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1、物业管理办法（修正案草案）_省物业管理办法（修正案草案） 根据深化“放管服”改革要求和国务院关于修改部分行政法规的决定（国务院令698号）对_省物业管理办法作如下修改： 一、将第五条修改为：物业服务企业应当具有独立的法人资格在领取营业执照后依法从事物业服务活动接受行政主管部门的监督和指导。 二、删除第六条。 三、将第八条第一款修改为：有以下情形之一的物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域并由1个物业服务企业实施物业管理。 四、将第十条第一款、第二款修改为：物业管理区域内的全体业主组成业主大会并选举产生业主委员会业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。 业主人数少于

2、50人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 五、将第十一条第（七）项修改为：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 六、将第十二条第二款修改为：业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 七、将第十八条第二款修改为：业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 八、将第二十一条修改为：住宅物业管理区域内业主、业主大会选聘物业服务企业

3、前建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。 投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积）经物业所在地县级房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 九、删除第二十二条。 十、将第三十八条第三款修改为：业主大会决定选聘新的物业服务企业后原物业服务企业拒不退出或不按规定移交物业管理用房和有关资料的由房地产行政主管部门责令其限期退出或移交；逾期拒不退出或移交的处1万元以上3万元以下罚款。 十一、将第四十一条修改为：房地产行政主管部门及其工作人员未按规定履行职责严重影响本行政区域物业管理的依法追究直接负责的主

4、管人员和有关责任人员的责任；玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊构成犯罪的依法追究刑事责任。 政府规章的文字及条文顺序依照本决定做相应修改和调整后从新公布实施。 _省物业管理办法 （修正后文本） 第一条 根据国务院物业管理条例和有关法律、法规规定结合我省实际制定本办法。 第二条 本省行政区域内的物业管理活动适用本办法。 新建住宅区和配套设施比较齐全的原有住宅区应当实行物业管理。 配套设施不全的原有住宅区由所在城市人民政府有关部门和公有住房出售单位筹措资金组织整治创造条件逐步实行物业管理。 配套设施比较齐全的大厦、工业区等其他物业推行物业管理。 第三条 省建设行政主管部门负责全省物业管理活动的统一监督管

5、理县级以上房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理。 其他有关行政主管部门在各自的职责范围内做好相关的监督管理工作。 第四条 县级以上地方人民政府应当扶持物业管理行业发展,物业服务企业按照国家有关规定享受优惠政策。 第五条 物业服务企业应当具有独立的法人资格在领取营业执照后依法从事物业服务活动接受行政主管部门的监督和指导。 第六条 划分物业管理区域应当充分考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素遵循方便生活和工作有利于社区建设和管理降低管理成本提高服务水平的原则。 第七条 有以下情形之一的物业所在地县级房地产行政主管部门可以将其确定为1个物业管理区域并由1个物业服务企业实施

6、物业管理： （一）属于独立封闭式小区的； （二）处于同一街区或者位置相邻的； （三）配套设施设备可以共享的； （四）商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备并能够封闭管理的； （五）其他可以整治成一个物业管理区域的。 根据前款第（二）、（三）、（五）项确定的物业管理区域建筑物规模一般不小于3万平方米。 物业管理区域划分后县级房地产行政主管部门应当在物业管理区域内公告。 第八条 物业所在地县级房地产行政主管部门应当建立物业管理区域档案。档案资料应当载明以下事项： （一）物业管理区域的范围、占地面积和建筑面积； （二）共用设施设备情况； （三）建设单位、产权

7、单位； （四）业主总户数、居住人口、产权构成比例； （五）物业服务企业名称、管理时间。物业服务企业变更的业主委员会应当及时向物业所在地县级房地产行政主管部门备案。 第九条 物业管理区域内的全体业主组成业主大会并选举产生业主委员会业主大会、业主委员会按照国家有关规定开展活动。 业主人数少于50人且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。 业主人数在100人以上（含本数）的可按幢、单元、楼层等为单位推举业主代表参加业主大会业主代表一般不得少于30人。 第十条 下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业

8、主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十一条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式也可以采用书面征求意见的形式；但是应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的

9、决定对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十二条 一个物业管理区域内已交付业主使用的房屋建筑面积达到50%以上或者达到30%以上不足50%但首个房屋单元出售并实际交付使用已满两年的应当召开首次业主大会。 符合前款规定的建设单位应当书面报告县级房地产行政主管部门并提供业主清册、物业建筑面积、物业出售并交付使用时间等文件资料；建设单位未及时书面报告的业主可以向县级房地产行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。 第十三条 首次业主大会筹备组应当在物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处（乡镇人民政府）的指导下由业主代表、

10、建设单位（包括公有住房出售单位）组成。 县级房地产行政主管部门在首次业主大会筹备组成立15日内应当以书面形式在物业管理区域内公告。 第十四条 业主大会确定业主投票权数可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积： （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的暂按房屋买卖合同记载的面积计算； （二）建筑物总面积按照前项的统计总和计算。 第十五条 业主大会确定业主投票权数可以按照下列方法认定业主人数和总人数： （一）业主人数按照专有部分的数量计算一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分以及同一买受人拥有一个

11、以上专有部分的按一人计算； （二）总人数按照前项的统计总和计算。 第十六条 业主大会召开时间按规定公布后业主因故不能参加的可书面委托代理人参加；业主代表因故不能参加的其所代表的业主可以重新选举1名业主代表参加；未书面委托他人和另外推选业主代表参加的视为弃权但必须服从业主大会的决定。 第十七条 业主委员会委员的组成应为5人以上的单数具体人数由业主大会确定。业主委员会根据业主大会赋予的职责作出的决定对业主和使用人具有约束力。 业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。 业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。 业主委员会不得从事经营活动其成员不得在为本物业管

12、理区域提供管理服务的物业企业中任职。 第十八条 业主委员会应当在选举产生之日起30日内将业主大会会议决定、业主大会议事规则、管理规约及业主委员会名单等向物业所在地的县级房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。 业主委员会任期和换届由业主大会决定。 第十九条 首次业主大会工作经费由建设单位或原产权单位承担。无建设单位或原产权单位的由全体业主承担。 业主大会和业主委员会工作经费由全体业主承担；经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。 业主大会和业主委员会工作经费使用情况每半年以书面形式在物业管理区域内公告接受业主监督和质询。 第二十条 住宅物业管理区域内业主、业主大会选聘物业服

13、务企业前建设单位应当按照国家有关规定通过招标投标方式选聘物业服务企业进行前期物业管理。 投标人少于3个或者房屋建筑面积小于3万平方米（包括同一建设项目内非住宅的房屋建筑面积）经物业所在地县级房地产行政主管部门批准可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第二十一条 建设单位或前期物业服务企业应当在业主大会选聘物业服务企业后在业主委员会的监督下办理资料、设施设备、物业共用部位及其他应管事项的物业管理移交验收手续。 第二十二条 商品房销（预）售前建设单位应当参照国家建设部制定的示范文本制定临时管理规约与选聘的物业服务企业签订前期物业服务合同作为房屋买卖合同的附件。房屋买卖合同应包括前期物业服务合同约定的

14、内容。 第二十三条 规划、设计新建住宅小区时应当按照不低于开发建设住宅总建筑面积的23的比例确定物业管理用房。但最低不能低于40平方米。物业管理用房应为地面以上且设有服务厅、办公用房、卫生间、库房等设施。 第二十四条 建设单位不得单独转让物业共用部分的所有权和使用权。 任何单位和个人不得侵占物业管理区域内的共用部分。 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营性活动的应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充专项维修资金也可以按照业主大会的决定使用。 第二十五条 物业管理区域内的机动车停车场（库）应当优先提供给本物业管理区域内的业主、使用人使用

15、。停车位不得转让给物业管理区域外的单位、个人；停车位满足业主需要后仍有空余的经业主委员会同意后可以临时有偿提供给物业管理区域外的单位、个人使用。所得收益应按前条规定使用。 第二十六条 普通商品住宅小区物业管理服务收费实行政府指导价和级别管理物业服务等级标准、基准价及浮动幅度由省物价、建设行政主管部门制定。 普通商品住宅小区以外的物业管理服务收费实行市场调节价。 物业管理费按月收取经业主同意也可按季收取。 第二十七条 建设单位未售出的及业主购房未入住的空置物业应当缴纳物业管理费用。缴纳比例为收费标准的70%但不得因此而增加其他业主的负担。 第二十八条 物业服务费主要用于以下事项： （一）管理服务

16、人员的工资、社会保险费和按规定提取的福利费用； （二）物业共用部分、共用设施设备的日常运行、维护费用； （三）物业管理区域清洁卫生费用； （四）物业管理区域绿化养护费用； （五）物业管理区域秩序维护费用； （六）办公费用； （七）物业服务企业固定资产折旧； （八）物业服务合同约定的其他事项。 第二十九条 物业管理区域内供水、供电、供暖、燃气、通讯等单位应当收费到户服务过程中产生的损耗由供应单位承担： （一）业主专有部分以单个业主作为最终用户； （二）业主共有部分以共有业主作为最终用户。 第三十条 专有物业部分有危害或可能危害公共安全、公共利益及他人合法权益的所有人应当及时修缮。业主委员会或物业服务企业通知后仍未进行修缮的经业主委