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1、商品房买卖合同补充协议示范文本 第一条：根据双方签订的商品房买卖合同第二十条之约定，经平等 一致协商，双方同时签订本补充协议。 第二条：出卖人保证具有合法、与其资质等级相符的商品房开发主体资 格，向买受人出具的销售该商品房的全部证书、批准文件真实、合法、 有效；委托代理销售机构具有合法有效的营业执照和相应资质等级证 书，代理销售的法律后果由出卖人承担。买受人保证自己的身份真实、 合法、有效，有权购买所售商品房。 第三条：出卖人已经取得所售商品房开发项目批准文件，并全部取得商 品房所在地块的国有土地使用权。该地块四至详细情况：东 至： ，西至： ，南至： ，北至： 。 该地块建设规划用地许可证编
2、号： 。 至商品房买卖合同订立时出卖人尚未取得国有土地使用权证、建 设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证的，买受 人有权退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10 日内返还全 部房价款本息，并赔偿买受人一倍的房价款。已经取得的，签订商品 房买卖合同时必须向买受人出示，否则，视为尚未取得四证。 第四条：买受人购买的预售商品房，在出卖人向买受人出示并书面特别 提示告知的商品房预售许可证（编号： ）所载的有效期和 有效区域内。其中，有效期自 年 月 日至 年 月 日。 至商品房买卖合同订立时出卖人尚未取得有效商品房预售许可证 的，买受人有权退房，出卖人应当自买受人书面提出退房之日起1
3、0 日 内返还全部房价款，并赔偿买受人一倍的房价款。买受人不选择退房的， 经买受人同意，可以延期至签订商品房买卖合同之日起30 日内取 得。逾期仍未取得的，买受人退房，出卖人应当自买受人书面提出退房 之日起10 日内返还全部房价款本息，并赔偿买受人一倍的房价款。 商品房买卖合同订立时出卖人尚未取得有效商品房预售许可证 的，经买受人同意，可以延期至签订商品房买卖合同之日起30 日 内取得。逾期仍未取得的，买受人退房，出卖人应当自买受人书面提出 退房之日起 10 日内双倍返还认购、订购或者预购商品房时向买受人收 取的各种名义的定金、订金、押金等，预付款全部返还。第五条：商品房买卖合同签订以后，买受
4、人拥有所售商品房的房屋 所有权和房屋所占地块的土地使用权、商品房所在楼幢上共用部位和共 用设施设备的共有所有权。除楼幢之外，本商品房开发地块上住宅小区 内所有地上地下共用设施设备的所有权归小区全体买受人所有。 共用部位，是指住宅楼幢主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、 柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。下 同。共用设施设备，是指单幢住宅楼和住宅小区内，建设费用已分摊进入住 房销售价格的共用上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、 供电线路、照明、燃气线路、锅炉、暖气线路、消防设施、绿地、道路 游泳池、喷泉、会所、门岗、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库（停
5、 车位）、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。下同。会所，是指售房广告和小区规划设计图载明的、以所在小区物业业主为 主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。包括游泳池、网球或羽毛球 场、健身房等健身场所；喷泉、花园、廊坊等游乐场所；还有图书室、 阅览室等其他服务设施。下同。会所不经买受人书面认可，不得经营收 费。第六条：商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向、阳台、建筑装修装 饰材料、附属设施（指水、电、气、暖、通讯等动产设施，下同。）等， 以及住宅小区道路、绿地、游泳池、喷泉、会所、门岗、车库（停车位）、 沟渠、管线等所有地上、地下共用设施设备，以商品房买卖合同附 件一所售商品房平面图（立
6、面图）、商品房销售广告说明（含文字、图 片、模型、样板间，下同。）和规划部门的批准、设计审查机构的审查 资料（含所售商品房及整个住宅小区的规划批准、设计复审资料，下同。） 为准。该广告和规划部门的批准、设计审查机构的审查资料是本补充协 议的组成部分，出卖人不以广告中的不显著提示记载作为免责理由。与 此不符的政府有关部门的批准文件，非经买受人书面认可，不作为商 品房买卖合同和本补充协议组成部分。商品房销售广告应当符合广告法和房地产广告发布暂行规定， 否则，视为出卖人违约，买受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提 出退房之日起10 日内向买受人返还房价款本息。不论买受人是否退房， 出卖人均应当在买
7、受人确定违约之日起 10 日内向买受人支付相当于全 部房价款 20%的违约金，并赔偿全部损失。出卖人不以任何理由改变所售商品房所在楼幢的位置、房号、结构型式、 户型、空间尺寸、朝向、阳台、建筑装修装饰材料、附属设施等，并不 以加层等方式增加建筑面积；不以任何理由改变住宅小区道路、绿地、 游泳池、喷泉、会所、门岗、车库（停车位）、沟渠、管线等所有地上、 地下共用设施设备。商品房平面图（立面图）与售房广告说明，规划批 准、设计审查资料不一致的，以有利于买受人的记载或者说明为准。 第七条：未经买受人书面同意，出卖人不以任何理由变更规划部门批准 的规划变更、设计审查机构经审查同意的设计变更。出卖人确需
8、变更商品房所在地块及其上面建筑物或者构筑物，或者共用 部位、共用设施设备的规划、设计（包括房屋交付前后住宅小区内的规 划、设计），应当征得二分之一以上买受人书面同意。否则，买受人有 权选择退房，出卖人须在买受人书面提出退房之日起 10 日内将全部房 价款本息返还买受人。不论买受人是否退房，出卖人均应当从买受人确 定违约之日起 10 日内向买受人支付相当于房价款 20的违约金，并赔 偿因变更给买受人造成的全部损失。因不可归责于出卖人的原因，致使规划、设计发生变更的，适用商品 房买卖合同第十条关于规划、设计变更的约定，但出卖人应当向买受 人送达书面变更通知，并附规划批准部门、设计审查机构认可的变更
9、资 料（原件或者盖章认可的复印件）。由此经规划部门批准的规划变更， 审查机构同意的设计变更，不影响出卖人对买受人承担的违约责任。买 受人选择退房的，出卖人须在买受人书面提出退房之日起 10 日内将全 部房价款本息返还买受人。不论买受人是否选择退房，出卖人均应当从 买受人确定违约之日起 10 日内向买受人支付相当于房价款 20的违约 金，并赔偿因变更给买受人造成的全部损失。第八条：出卖人保证所售商品房在开发建设过程中不存在任何包括隐蔽 工程在内的质量瑕疵或者权利瑕疵。工程具体实在，工期不迟延，按期 交房。对于预售商品房的工程进度和施工质量情况，出卖人保证按照现行勘 察、规划、设计、施工、监理相关
10、规范要求，保质、保量、按期顺利进 行，并保证每满三个月向买受人书面告知一次工程进展情况。应买受人 30 人以上集体要求，自买受人提出要求之日起10日内出卖人应当组织 买受人到施工现场察看。出卖人违反本条约定，工程存在重大质量瑕疵或者重大权利瑕疵，买受 人有权在知道或者应当知道重大瑕疵发生之日起30 日内书面要求退房， 出卖人应当自买受人书面提出退房之日起10日内退还全部房价款本息； 工期迟延满 90 日，或者出卖人满三个月不书面告知工程进展情况或者 自买受人提出察看要求之日起 10 日内不组织买受人到施工现场察看， 买受人有权在逾期 30 日内书面要求退房，出卖人应当自买受人书面提 出退房之日
11、起 10 日内退还全部房价款本息。不论买受人是否退房，出 卖人均应当自买受人确定违约之日起 10 日内向买受人支付相当于房价 款 20 的违约金，并赔偿全部损失。买受人未在本条约定的期限内行使权利，不影响买受人在法定期限内依 法行使退房和要求支付违约金并赔偿损失的权利。重大质量瑕疵是指所售商品房建设工程存在违反现行勘察、规划、设计、 施工、监理相关规范要求或者违反法律、法规和规章规定，致使影响买 受人安全、舒适、顺利、正常使用的情形。重大权利瑕疵是指所售商品房建设工程存在与他人共建共有纠纷、设定 抵押、赠与、出租、转让、继承、司法查封、扣押等权利瑕疵，致使影 响买受人安全、舒适、顺利、正常使用
12、的情形。第九条：出卖人保证交付的商品房适合买受人健康、安全、舒适地居住， 不存在违反现行有关规定、技术规范要求影响合格验收交房的情形，影 响买受人在通风、采光、通道、给排水等方面的便利及居住安全权、健 康权、安宁权、隐私权、眺望权等情形。商品房室内及周围 50 米以内 不存在已经发生和可能发生的超过相关规定、技术规范要求的空气污 染、噪音（含交通噪音）污染、光污染和建筑材料污染等环境污染因素 以及危险因素。出卖人为保障买受人健康、安全、舒适居住而采取的合 理措施不构成其根本免责理由。因商品房主体结构质量不合格不能交付使用，或者交付使用后，房屋主 体结构经检验确属不合格，或者因房屋自身（含室内环
13、境）、周围50米 以内存在本条第一款约定的因素，影响买受人健康、安全、舒适居住使 用，买受人有权退房，出卖人应当在买受人提出退房之日起10 日内返 还买受人的全部房价款本息。不论买受人是否退房，出卖人均应当自买 受人确定违约之日起 10 日内向买受人支付相当于房价款 20的违约 金，并赔偿给买受人造成的全部损失。第十条：商品房买受人一经入住，已经通入房屋的水、电、气、暖、通 讯设施和户外楼幢上小区内配套的设施设备能够即时正常使用。除买受 人应当向水、电、气、暖、通讯供应企业按照户表、分户记录册缴纳的 日常使用费以外，买受人不需向出卖人支付开口费、配套费、基础建设 设施费等一切费用，该开口费、配
14、套费、基础建设设施费等费用含在房 价内。已经入户的水、电、气、暖、通讯设施设备所有权归买受人，户 外楼幢上小区内设施设备所有权归小区内全体买受人共有共用。（注： 水，指自来水公司供水；电，指电力公司电网供电；气，指管道煤气； 暖，指水暖；通讯，指宽带、闭路电视、电话。出卖人采取水、电、气 暖、通讯临时供应方式的，与买受人另订书面协议。） 出卖人承诺全天24 小时热水供应。该24 小时热水供应是指在房屋正常 使用期间，出卖人热水供应设备能够保证常年每天 24 小时热水（不低 于 40C ）不间断供应。热水供应设备购置费、安装费、配套费等费用 含房价内。交房时，出卖人应当向买受人提供房屋内详细的水
15、、电、气、暖、通讯 等隐蔽线路走向图及线路的种类、名称、型号、安全性能等资料。出卖人违反本条约定，致使商品房无法健康、安全、舒适居住使用的， 买受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提出退房之日起10 日内返 还全部房价款本息。不论买受人是否退房，出卖人均应当从买受人确定 违约之日起10 日内向买受人支付房价款10 的违约金。给买受人造成 损失的，另外赔偿全部损失。第十一条：出卖人保证在向小区内第一个买受人完成交房后三个月内， 小区内道路、会所、绿地、游泳池、喷泉、门岗、车库、停车位、沟渠 管线等所有地上、地下共用设施设备等按照规划、设计要求建设完毕， 全部投入正常使用。小区内不存在施工扰民情况
16、。交房后六个月内，售 房广告和规划、设计中承诺的超市、菜市场、幼儿园、小学、派出所、 医院、公共交通车辆、市政道路等社会公共基础设施全部建设完毕，投 入正常使用。否则，出卖人从该款约定的期限届满之日起 30 日内分别 向买受人支付全部房价款 10的违约金。未经二分之一以上买受人书面同意，出卖人不得在商品房所在地块上建 设超市或者其他盈利设施对外出租销售或者自行经营牟利。否则，超市 或者其他盈利设施的所有权及其全部收益归小区全体买受人享有。变电站、化粪池、加压水泵、锅炉、热力交换设备等影响买受人健康、 安全、安宁、舒适居住的共用设施设备应当与小区住宅楼保持符合相关 规范规定的距离。电梯运行正常，电梯噪音不超过相关规定标准。否则， 出卖人从买受人确定的违约之日起 10 日内向买受人支付相当于全部房 价款 5%的违约金。致使买受人无法健康、安全、舒适居住使用的，买 受人有权退房，出卖人应当在买受人书面提出退房
