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1、范文范例 指导参考商铺营销策划案目 录一、项目基本概况二、项目的 SWOT 分析（一）优势点（二）局限性（三）威胁点（四）机会点三、商业模式分析： (一 ) 综合性商业模式（二）主题性商业模式（三）专业性商业模式 四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位（二）客户定位五、营销推广（一）推广主题(二 ) 项目形象包（三）总体宣传策略（四）销售策略香格里拉商铺市场定位与推广策略一、项目基本概况正丰 香格里拉小区位于怀远南街(原卫谢南路 )、西接蔡桥路、南临沙湖大道，占地 300 余亩,二、项目的 SWOT 分析虽然本项目地段位置较为优越，但现实又存在着一些影响项目形象的因素，以至商铺目前处于滞销状
2、态 。 所以我们只有充分认识到该项目的优缺点，并充分发挥其的优势 ，才是本项目在后期的营销过程中制胜的关键所在。（一）优势点 （ S）：1、 项目当前交通较为便利，周边有中卫一中 、六小、世纪幼儿园 ；2、 项目地处新老城交界地，发展钱景胜好 ；3、 本项目商铺目前为现楼，满足部分自用型商家即买即用的需求，降低购买者的置业风险； 4、 项目开发商XXXX 现在在当地一定的知名度，当地市民对项目及公司比较认word 版整理范文范例 指导参考可；A、在项目商铺的运作过程中，充分渲染项目的区位优势、交通便捷 ；B、在项目商铺的运作过程中，强调该区域的发展钱景和由此带来的商机；C、在项目的推广时，利用
3、 XX 集团的品牌优势，增加置业者与投资者的信心；（二）局限性（W）1、 项目所处地段目前不具备商业氛围及人气带动商铺销售的条件；2、 本项目周边商业已稳定，大多都是以租带售的形式出租，对出售发展商业略为不足；3、 该项目商铺销售周期较长，二期已现房形式出售，造成一定的负面影响，使购买者有种冷铺的想法 ；4、 项目商铺缺乏整体形象定位，主题不鲜明 ；5、 项目商铺规模比较大、销售难度强 ，需要加大推广力度； 解决方法 ：（ 1） 对商铺进行市场定位，明确目标客户；（ 2 ） 确定经营主题，从而以有特色的经营方向带动商铺的销售； （ 3） 加大推广力度，扩大商铺的暴光率与市场知名度 ；（ 4）设
4、立部分 “免息分期付款方式”，降低购房者的置业门槛，吸引其入市（开发公司自行运作）；（三）机会点（O）1、 区位优势的发挥，利用周边地区 ；2、 以周边各大住宅小区及农贸市场现有人气，带动商铺的销售；3、 打造中卫前所未有的“特色一条街 ”来整体销售 ；（四）威胁点（T）1、销售价格较高，总价高 ，很多置业者无能力购买；2、周边商业已逐步完善，不好吸引重复置业者word 版整理范文范例 指导参考3、不是正街 ，所以相对于卫谢南路显得非常冷清；三、商业模式分析：就目前的商业模式来看，主要有三种 ：一是综合性商业模式，二是主题性商业模式，三是专业性商业模式。（一）综合性商业模式这一模式奉行的是购物
5、 、休闲通吃 ，衣、食、住行一条龙服务 。商场内行业种类众多 、品牌杂乱 、档次齐备 ，可以满足任一层次消费者的任一生活需求，并且在购物的同时能够进行饮食、品茗等休闲活动 ，拉动社区内群体消费。从这一个角度去分析 ，此种模式似乎能够以全面网络住所有的消费者，而且聚人气 、提消费 ，应该是理想的商业模式 。 但是 ，实际上这种模式已经在全国的经济态势里遭遇了严峻考验，中卫亦不例外 ，这一模式所表现出来的老旧之态就越明显，所面临的危机就越大。究其因 ，在于品牌市场的进一步细分，消费者的需求不断的向个性化发展，使得任何全面式的经营都失去了销售点的深化机会。（二）主题性商业模式主题的确定范围很广，无论
6、是从文化层次还是人群分类亦或商品档次等任何一个角度去发挥，都能找到相应主题。然后以该主题为核心以及规则，展开经营。 比如女人世界 、男人世界 、儿童世界 ，就是以人群分类为主题 ，围绕某一类人群的用品，这一特定范围对品种、品牌进行筛选 、过滤 ，进行有针对性的经营 。这类模式与其它商业模式相比，主要在于目标客户群以及满足需求上的区别。它不局限于某个行业 ，在商品种类上不具备占绝对优势的市场平台，但它的目标客户群却是一定的，或是某一文化层次 、或是某一性别 、或是某一经济群体等等。对于这些群体来说，主题商业能够尽可能的满足他们的异质化需求和个性化心理诉求，针对性强 。 但由于这种商业模式针对性强
7、的负面影响，客户范围窄 ，未来发展前景难以预料，市场风险相对较高。并且这种商业模式要求 ： 规模化 ，主题经营独占面积庞大，与本项目规模不匹配；word 版整理范文范例 指导参考 规范化 ，主题经营从管理到经营行为都比较规范，甚至进行网络运作 ，所涉及成本高昂、费用巨大 。 租金低廉 ，主题商业通常以较低租金吸纳商家聚集入场的经营，这对投资者说是最不愿意看到的情况 ，于本项目销售也不利 。所以 ，这种商业模式也不适合本项目的商铺。（三）专业性商业模式这一类型商业以某一行业为主要依托，加深品牌与档次的细分，集中力量满足全体消费者的某一种特定需求，尤其是个性化 、异质化的心理诉求。这类商业模式的优
8、势就在于针对性强，专业化程度高 。 某一行业的发展将直接影响到该行业专业市场的经营能力与盈利空间。所以 ，对于目前中卫蓬勃发展的房地产，它必将带动其他相关行业的蓬勃发展 ，如建古玩 、土特产业 、中卫特色等发展 。 因此 ，对于香格里的商铺，发展专业性商业模式较为可行。四、项目整体定位（一）项目的经营业态定位 古玩 、土特产定位商业模式基于上面对本项目的SWOT分析及各种商业模式的分析，并结合我司对该片区的调查分析，同时综合我司在该片区及以往的操盘经验 ，我司建议对该项目重新进行市场定位，确定商铺的经营主题 ，明确商铺的经营方向 ，从而带动商铺的销售 。 本项目位于新老成交界处，从地理位置这一
9、角度来看，目前地段繁华程度不够，项目商铺规模不够大 ，结合商铺成功运作模式的分析，我司建议将本项目商场定位为古玩、中卫特色一条街 。A、标榜中卫首个专业古玩、土特产为特色 ，成为中卫市第一面独有旗帜。B、这样定位的优势a. 为客户规避市场风险，坚定投资信心 ，增加销售热度 。 因为这样定位 ，可以减少与直接竞争对手 （如世纪佳园、黄湾村商铺 ） 的接触面 。 目前 ，无论是世纪佳园 、黄湾村的商铺，还是六小周边商铺，都以满足消费者的日常生活需求为突破口，且目前空置量较大，word 版整理范文范例 指导参考如果本项目的商铺雷同于周边其他项目，必将增加市场的压力，加剧市场竞争 。 在这方面，本项目
10、明显处于不利地位 ；b. 有深厚的市场容量：我们的这个定位就目前情况，中卫的旅游特色将带动装当地古玩或者土特产的发展 。；c. 目前在该区域专业古玩、土特产店较少 ，有着很大的发展空间；d. 良好的市场操作性：我们的这一定位 ，是基于详细的市场市场调查和商战实例整合出来的，有良好的前瞻性。同时，我们在定位的过程中 ，逐渐赋予和加深了它所包容的内涵，并准备一套有逻辑、有秩序的销售 、促销准备活动 。（二）客户定位购买本项目商铺的客户主要有以下几类： (1)本区域的商铺投资者或古玩、土特产经营者 ； (2)看好本区域地段发展前景的其他投资者或经营者； (3) 经营知名特产品牌的加盟者或连锁店；五、
11、营销推广策略（一）推广主题基于以上的分析及本项目的定位，并结合目前商业市场的实际情况，在项目的推广宣传时，主要围绕下面几个方面进行：1、 宣传本项目商铺为中卫专业古玩、土特产一条街 ，突出其市场的发展前景及投资价值； 2、 宣传该市区旅游业及经济的蓬勃发展，必将带动这类行业的长期发展 ，从而带出投资该商铺的的发展前景与潜力；3、 交通便捷 ：本项目位于新老城交界处，交通条件较为便捷 ，且商铺前面的步行道空间比较小 ，对发展特色类行业极具潜力；4、由于本商铺三期有一联二、一联三的 ，建议可以在价格不变的情况下“买一层送一层”；(二 ) 项目形象包装1、主题广告主导语：项目目前无主题广告主导语，广
12、告诉求不明显，我司建议以 “香格word 版整理范文范例 指导参考里专业古玩 、特产一条街 ”为主题 ，进行广告诉求 ；2、项目导视系统目前项目的导视系统表现手法不理想，未能将本项目的形象及主题表现出来 ，反而产生负面影响，建议在香格里商业街的门头上悬挂条幅，并在路口处设导视牌； 3、 现场包装1） 条幅 ： 目前项目现场的楼体喷绘广告几乎没有，无法引起客户的关注。实际上楼体广告是项目最快 ，费用最省的广告形式之一。建议条幅广告重点在项目楼体上，挂出 “香格里专业古玩 、特产一条街隆重发售”、香“格里专业古玩 、特产一条街优惠招租 ”及租售热线等内容的条幅 ，2） 道旗：为营造现场气氛，引起人们的关注，吸引更多的人气，
