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1、 ?贵阳市小户型楼盘市场调查报告?目录第一局部：贵阳市小户型的市场研析（一） 小户型的界定（二） 小户型的开展阶段（三） 贵阳小户型的开展现状（四） 贵阳小户型的开展趋势分析（五） 市场总结第一局部：贵阳市小户型的市场研析一、 小户型的界定：什么是小户型？目前国家还没有一个严格标准的定义与界定，人们通常说的“小户型只是个笼统概念。业内认为的小户型主要是从面积上来界定的，比拟一致的看法是：1居室在60平方米以下、2居室在80平方米以下、3居室在100平方米以下的即为小户型，其特点是每个空间面积都比拟小，但能满足人们生活的根本需求。2006年“90/70政策出台，规定未来增加中小套型住宅的供给，这
2、一政策对小户型有了指示性的、权威的厘定，传统小户型的内涵与外延发生相应调整，小户型界定为1居室在60平方米以下、2居室在80平方米以下、3居室在90平方米以下。 二、 小户型的开展阶段：贵阳小户型源于上世纪90年代未，至今经历了10年的开展历程，其开展大致可分为三个阶段。第一阶段：萌芽阶段19982002年:上世纪末，贵阳经济适用房内出现了一些50-80平方米的小户型，这是贵阳最早的小户型，如贵阳市大营坡的向阳公寓。随后，贵阳两城区出现了一些小户型商品房，如贵惠河滨苑推出60多套35至55平方米的小户型，但多为依附大户型的边角料，其产品品质和特色都不突出，舒适性也不强，其采光、通风都不好，总体
3、说此阶段的小户型只是贵阳小户型的一个雏形。第二阶段：蓬勃开展阶段20032005年:随着贵阳地块的日益稀缺，市场竞争的加剧，房价的迅速上升，开发商为迎合市场需求纷纷推出小户型产品，如：花香南城二期、云阳佳苑二期、景天城、纽约纽约、书香门第等。第三阶段:兴旺阶段2006年至今：随着城市中心土他供给紧缩、国家政策的导向、家庭结转变，以及追求时尚、个性化需求增长和置业者投资意识的加强，形式多样、品种繁多的小户型工程纷纷涌现，促使小户型市场异常活泼，开始出现纯小户型物业，如：上河城、万象国际、摩卡空间等。表一：贵阳市各阶段小户型市场特征阶段市场特征萌芽阶段19982002年主要分布在两城区内临近中心城
4、区的周边区域；小户型开发量很少,在全市住宅开发总量中显得微缺乏到；开发商对小户型缺乏热情，没有一个楼盘将50-90作为主力户型进行开发；小户型是市场边缘化产品，供给量非常少，市场影响力小；产品档次不高，小户型在不少楼盘被视为“边角料产品，往往是在一个大盘中的光线和朝向不好的边角位置出现少量的小户型房；产品单一，特色缺乏，配置的功能有限；单价低、总价低，置业门槛低，价格集中在1500-2800元/平方米；购置者以低收入阶层为主。蓬勃开展阶段20032005年中心城区的繁华地段、闹市区出现小户型楼盘；开发类型主要为混合型小户型楼盘，大户型与小户型搭配设置，同时也出现了以小户型为主力户型的楼盘；物业
5、规模较小，多为旧城改造和原物业上加建为主，见缝插针式开发；开发商对小户型热情增涨，小户型投资力度加大，供给量增加，呈“边缘化趋势；小户型受到更多置业者的关注，投资意识兴起，投资型客户增加，市场需求稳步上升；产品品质得以提升，小户型也能做到明厨明卫，且配置的功能增多；价格逐步上升，集中在2500-3800元/平方米； 主要客户群体以年轻人为主。兴旺阶段2006年至今小户型楼盘分布区域由两城区向郊区拓延；小户型供给出现了井喷行情，供给量激增；产品趋于多元化，出现了酒店式公寓、商务公寓、跃式、SOHO、LOFT等产品；产品建筑规划、户型设计、社区配套等品质大幅提升，配套功能完善，迎合现代都市人的生活
6、方式，设计布局更趋于合理、精致及实用；注重舒适感，完善了小户型的居住功能，功能齐全，户型方正实用易布局；出现纯小户型物业； 市场竞争加剧，营销手法与宣传手段不断创新； 开发商注重客户细分，打造各具特色的产品迎合市场多样化的需求；小户型品质的提升，价格进一步攀升，中心城区价格集中在5000-9000元/平方米、市郊小户楼盘集中在2055-3800元/平方米；规模化趋势，小户型大盘出现； 投资热潮渐起，投资型客户有较大提升。三、贵阳小户型的开展现状：小户型物业有着依赖于成熟生活配套、路段繁华、交通方便的显著特征，以上大多数小户型工程位于交通便捷、生活功能完善的商业区或城市主干道上，迎合了目标置业人
7、群工作和生活节奏快，希望提高时间效率，降低生活本钱的需求，给置业者带来很大便利，因而受到欢送，销售势头较好。随着贵阳城市化进程的加速，交通的进一步改善，贵阳小户型开发出现外延趋向，开发商亦开始在小河等市郊兴建小户型，如上河城、阳光嘉园三期等，小河区成为小户型供给的一个重要区域，该片区小户型楼盘以毗邻中心城区的地利优势，以及较廉价的价格吸引年轻人前往置业。 工程规模普遍较小：从工程规模来看，贵阳大局部小户型楼盘规模较小，以总建筑面积为1.5-5万平方米为主，目前总体规模最大的为上河城，总建筑面积逾11万平方米，最小总建筑面积的是米兰天空，仅2880平方米。 规划化开发将成趋势。一直以来，贵阳小户
8、型楼盘多为旧城改造和见缝插针的开发建设，以单体楼为主，小打小闹，无法形成规模化开发，同时根本没有休闲绿化用地，生活气氛不浓厚，居住舒适度不强。2007年推出的个别小户型工程体量开始超过10万平方米，昭示着贵阳小户型规模化的时代来临，小户型大盘将不断涌现。 中心城区工程的容积率普遍高于郊区小户楼盘。中心城区与郊区小户楼盘容积率差异较大。中心城区的工程容积率大多在4以上，如景天城的容积率到达了6.2，百灵时尚天地容积率更是高达13以上。 原因是由于中心城区可供开发的地块日益稀缺，小户型楼盘多为旧城改造工程，而郊区土地资源丰富，因而楼盘容积率较低。 户型设计创新，空间富于变化：小户型楼盘套型面积以4
9、5-60平方米为主，以一室一厅与两室一厅为主要格局。从单个小户型产品的面积和格局情况来看，贵阳小户型产品面积范围比拟宽，从26平方米到90平方米不等，格局情况分布有：单间、一室一厅、两室一厅、三房等，其中主要以45-60平方米的一室一厅为主要小户型格局，功能齐全，客厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等套内功能完善，动静别离。偏向于投资、商务办公、酒店式公寓为主的公寓类型楼盘，一般来讲容积率比拟高，以一房一厅、单身公寓为主，面积大局部为40-60平方米，如万象国际。 小户型产品不断创新，户型设计趋于紧凑，出现了跃式、LOFT、变维等创新户型，精致时尚，功能分区合理，如万象国际的5米层高跃式户型、摩卡空
10、间的中空复式户型引起了市场的广泛关注。 产品户型讲究舒适及人性化。贵阳人置业需求发生转变，居住模式追求有情趣、舒适，开发商在小户型设计中更加注重人性化设计，提高小户型的居住品质与舒适感。如万象国际设计有5米的层高，4.5米的开间，3.6米高的阔绰凸窗；上河城2房带入户花园、嵌入式花园、步入式凸窗；大正雨曦城1房全明设计、双阳台、大开间、小进深；米兰天空68平方米的2房有三阳台设计。小户型价格主要受地理位置、周边配套及产品品质的影响。位于中心城区的小户型普遍比市郊的小户型价位更高。目前中心城区的小户型，价格居于6000-9000/平米之间，郊区的小户型那么有较强的价格优势，如上河城，均价3400
11、元/平米。相比以往的小户型有着单价低，总价低的“双低特点，相信随着小户型品质的提升，其单价呈逐步攀升的趋势。 产品类型更丰富：目前贵阳小户型产品正朝着多元化的方向开展，高性价比、个性化小户型成为新宠，产品形态不断细分。纵观贵阳在售的小户型产品，主要有自住性、投资性、酒店式公寓和商务公寓等，购房客户也开始有更多的选择。酒店式公寓是集住宅、酒店、会所多功能于一体的，兼具传统酒店和公寓的长处，具有“自用和“投资两大成效。贵阳此类小户型的代表有亨特上城、金达领世馆。这类公寓大多建在经济繁荣区成熟的商务中心，周边写字楼、酒店、商业中心等效劳配套设施完善。酒店式效劳公寓不同于普通高档公寓，不仅提供酒店式管
12、理效劳，更重要的是向住客提供家庭式的效劳，如家居清洁、家政秘书、美食速递以及一些商业效劳等，给住户的生活带来很大便利，备受商务人士的青睐。酒店式公寓通常具有较高档的硬件配置和良好的居住功能，如客厅、卧室、厨房和卫生间，具有公寓的私密性和居住气氛。酒店式公寓目标客户大多为经商人士、商务人士或以生活节奏快的中高级白领为主。 商务公寓最大的特点是“只商不住，产品的功能和形象向写字楼靠近，户型分隔组合灵活，表达实用性，除了提供一些生活配套设施之外，还配置了宽带网络、商务中心、会议室以及充足的车位等商务设施。如：沁苑商务公寓、恒昱商务公寓等。随着信息时代的来临，以往“朝九晚五的办公方式逐渐在改变，为使工
13、作与生活融为一体，智能化越来越多地应用到居住物业当中。由于小户型商务公寓的总价一般不高，首付和月供款非常低，适合更多中小型成长企业的需求，对企业的开展实现了相对长期的支撑。商务公寓的住户大多数是从事广告、贸易、信息咨询、软件等行业，多为私营中小企业、外地企业、驻贵办事处等，它们普遍资金实力不雄厚，需求的办公面积较小，能用、能住即可。 商住投资型小户型一般地处繁华商业地段，其物业功能办公、居住混合，具有较高的投资价值，商住物业具有地利之优势，户型多，大多以单房和一房为主，可以相对组合、拆分、拼连，存在较大的升值空间，物业租赁市场极为活泼，租金回报高，充分满足不同居住者和投资者的需求。如万象国际、
14、百灵时尚天地集居住、商务办公、SOHO、投资、酒店等用途于一体。 住家型小户型一局部地处繁华成熟片区，能够更好融入生活气氛，使住户有很大的归属及群体感，户型方正实用，尺度空间配比适宜、舒适，如景天城；另一局部处于市郊，形成规模化社区，有特色主题景观花园，尽享自然惬意。 置业群体特征：小户型在贵阳开展的提速，是由其日益壮大的市场客户群所决定的。根据本次调查，贵阳主要小户型楼盘的客户主要来源于以下几类客户:1. 年轻白领人士；2. 年轻家庭；3. 投资客和商务人士；4. 外来人员注：由于中心区的房价令这一置业群体对购置大户型难以“一步到位，因而倾向购置单房和一房，置业的目的主要为了替代租房，拥有自
15、我的独立空间，追求自由生活，小户型能方便工作与生活。 营销推广：营销注重概念的运用和形象的塑造。贵阳小户型楼盘较注重概念营销，如万象国际的N+1能量空间、百灵时尚天地的Boutique Apartment、米兰天空SOSO，摩卡空间的MINI LOFT、上河城的青年城邦等，以此来制造市场热点、树立市场形象，提升物业价值，吸引市场注意力。 营销的手法更加多元化。小户型竞争的加剧促使开发商采取创新的营销手段，通过概念演绎、主题活动、软文宣传、支付方式、形象包装、宣传渠道等多元化营销手法，加速物业的销售速度。如万象国际的“中央商贸区系列软文宣传、楼体灯光及书报架广告、现代简约的售楼处都令人耳目一新，给市场一种强烈的冲击感；百灵时尚天地橱窗秀、汽车展。小户型具有总价低，易出租转让，投资收益高的特点，具有较高的投资价值，因此吸引不少投资客，尤其是在贵阳二手房租赁市场中，小户型房炙手可热。良好的市场表现，更增加了投资客的购置信心。开发商针对市场投资需求，营销中皆重视打“投资牌，如万象国际制作丰富的置业案例，以详实的数据来打动置业者，同时提供代租代管效劳，省却业主的烦恼；百灵时尚天地，那么提供全新的精装修小户型，迎合了不少投资者对带装修出租房的需求。四、贵阳小户型的开展趋势分析：1.政策分析：2006年中央一系列的房地产调控政策给全国的房地产市场带来了不小的震动，尤其“国十五
