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1、房地产企业的纳税筹划1内 容 摘 要房地产业师国家的支柱产业，近年来，房地产业取得了飞速发展，成为我国发展最快的行业之一，市场化程度也日益提高。房地产市场已经从卖方市场进入到买方市场，房地产开发企业之间的竞争日益激烈。提高房地产企业竞争力的一个最重要的方面就是不断降低企业的成本、费用，而在我国现行的房地产税收制度下，房地产企业的税收在整个企业成本、费用中占着相当大的比重，因此，房地产企业的纳税筹划显得尤为必要。房地产企业的纳税筹划是利用现行的与房地产企业有关的税收法律法规，对其经济业务进行事先的安排和筹划以实现企业价值最大化的行为。鉴于此，研究以纳税筹划的理论分析为基础，分析了纳税筹划在缴税中
2、的地位，并结合国内房地产企业的具体情况进一步阐述了房地产企业针对不同税种如何就行筹划，并指出了我国房地产企业纳税筹划存在的问题，有针对性地提出了完善房地产企业纳税筹划存在问题的对策，旨在为推动我国房地产企业纳税筹划的建设，发挥纳税筹划的作用，以实现房地产企业利润最大化。关键词：房地产企业，纳税筹划，营业税AbstractThe pillar industries of the countrys real estate division in recent years, the real estate industry has achieved rapid development and bec
3、ome one of Chinas fastest growing industry, the degree of market are increasing. The real estate market has changed from a sellers market into a buyers market, the real estate development enterprises in an increasingly competitive. One of the most important aspects to improve the competitiveness of
4、the real estate enterprise is to continue to reduce the costs, fees, and in the current real estate tax system, the taxation of real estate enterprises in the cost of the entire enterprise, cost occupied a large proportion, therefore, tax planning for real estate enterprises is particularly necessar
5、y. The real estate business tax planning to take advantage of current tax laws and regulations related to the real estate enterprises, their economic business prior arrangement and planning in order to achieve the enterprise value maximization behavior. In view of this, the research tax planning the
6、oretical analysis based tax planning in tax status, combined with the specific circumstances of the domestic real estate enterprises further elaborated in the real estate business on the line planning how different types of taxes, and pointed out that Chinas real estate enterprises tax Planning prob
7、lems proposed to improve the real estate business tax planning the countermeasures problems, aims to promote the construction of Chinas real estate business tax planning, tax planning role to achieve the profits of the real estate business to maximize.Key words: Real estate enterprises; Tax planning
8、; Business tax目 录一、房地产企业纳税筹划概述1（一）纳税筹划相关问题1（二）房地产企业的相关问题2（三）房地产企业进行纳税筹划的必要性3二、房地产企业的主要税种的纳税筹划分析3（一）营业税的纳税筹划3（二）土地增值税的纳税筹划4（三）企业所得税的纳税筹划4（四）契税的纳税筹划5（五）房产税的纳税筹划5三、我国房地产企业纳税筹划存在的问题6（一）我国房地产企业纳税筹划处于起步阶段6（二）缺乏专业纳税筹划人才6四、解决我国房地产企业纳税筹划问题的对策6（一）加快我国房地产企业纳税筹划的速度6（二）加强纳税筹划人才建设6五、房地产企业纳税筹划案例分析6（一）万科企业股份有限公司基本情
9、况6（二）万科企业股份有限公司的纳税筹划7（三）万科企业股份有限公司纳税筹划的启示8参考文献8房地产企业的纳税筹划从2009年开始，我国的房地产行业发展迅猛，对国民经济的拉动越来越大。2012年，综合来看，房地产行业对GDP的贡献率在10%左右，拉动GDP增长1.5-2个百分点。从投资来看，全国房地产投资占固定资产投资的比例接近20%，北京、上海、浙江等东部沿海发达地区所占比例更高；从增加值来看，全国房地产行业增加值占GDP的比重在5%左右，经济越发达的城市房地产行业增加值占GDP的比重越高。房地产行业已成为我国的支柱产业。然而房地产企业面临的竞争也是十分激烈的，特别是金融危机使房地产企业面临
10、的挑战更加严峻，同时，国家为了加强调控政策的效用而加强了税务检查、完善税务法律法规。现在，房地产企业想在激烈的竞争中占据一席之地，必须通过纳税筹划降低纳税成本，提高企业经济效益，以实现税后利润的最大化。一、房地产企业纳税筹划概述（一）纳税筹划相关问题1纳税筹划的概念关于纳税筹划的概念，有很多种，比较具有代表性的有以下几种：（1）纳税筹划是指通过纳税人经营活动或个人事务的安排，实现缴纳最低的税收。（2）纳税筹划是指纳税人通过财务活动的安排，充分利用税务法规提供的包括减免税在内的一切优惠，从而享得最大的税收利益。（3）人们合理而又合法地安排自己的经营活动，是指缴纳可能的最低的税收，他们使用的方法可
11、称之为纳税筹划。（4）在纳税发生之前，系统的对企业经营或投资行为做出事先安排，以达到尽量少纳税的目的，这个过程就是纳税筹划。（5）纳税筹划是在遵循税收法律法规的前提下，当存在两个或两个以上纳税方案时，为实现最小的合理纳税而进行设计和运筹。纳税筹划的实质是依法合理纳税并最大限度地降低纳税风险。一般认为，纳税筹划是纳税人（包括法人纳税人和自然纳税人）在法律规定许可的范围内，凭借法律赋予的正当权利，通过对投资、筹资、经营、理财等活动的事先安排与规划，以达到减少税款缴纳或递延税款缴纳目的的一系列谋划活动。2纳税筹划的基本特点（1）合法性。合法性是纳税筹划最基本的特点，包括两层含义，即不仅要符合税法的规
12、定，还要符合政府的政策导向。纳税筹划只能在税法及其法规允许的范围内进行，超越税法及其法规之外，逃避纳税负担这属于偷税漏税行为。另外，有些避税行为虽不违法，但与它违背了国家的立法精神，也是政府所不允许的，而纳税筹划常常与国家的立法意图相一致。税收是国家控制的一个重要的经济杠杆，国家可以通过税收优惠政策，多征或少征税收，引导纳税人采取符合政策导向的行为，以实现国家宏观经济调整或治理社会的目的。所以纳税筹划既要符合税法的规定，又要符合政府的政策导向。（2）超前性。超前性是指经营或投资者在从事经营活动或投资活动之前，就把税收作为影响最终成果的一个重要因素来设计和安排。在现实的经济活动中，纳税义务的发生
13、具有滞后性，即由于特定经济事项的发生才使企业负有纳税义务，如：产品、劳务销售，货物运输后才缴纳增值税、营业税等；收益实现后才缴纳所得税等。等到企业的各项经营活动已经完成，税务稽查部门进行稽查后让企业补缴税款时，再想办法进行筹划就来不及了。因此，一定要让企业把税收因素提前放在企业的各项经营决策活动中去考虑，实际上，也是把税收观念自觉地落实到企业的各项经营决策活动中。（3）专业性。纳税筹划的专业性有两层含义，一是指企业的纳税筹划需要由财务、会计、尤其是精通税法的专业人员进行；二是指现代社会随着经济日趋复杂，各国税制也趋于复杂，仅靠纳税人自身进行的纳税筹划已显得力不从心，税务代理、咨询及筹划业务应运
14、而生，纳税筹划呈日益明显的专业化特点。（4）目的性。纳税人对有关行为的纳税筹划是围绕某一特定目的进行的。纳税筹划的目的，就是要减轻税收负担，同时也要使企业的各项税收风险降为零，追求税收利益的最大化。3纳税筹划的原则现今，纳税筹划已经开始悄然地进入人们的生活，企业的纳税筹划欲望不断增强，筹划意识也在不断提高而且随着我国税收环境的日益改善和纳税人依法纳税意识的增强，纳税筹划更被一些有识之士和专业税务代理机构看好，不少机构已开始介入企业的纳税筹划活动。一个企业的纳税筹划要想真正取得成功，一定要保持头脑清醒，开展纳税筹划时，不能盲目跟风，应遵循如下原则：（1）合法性原则。合法性作为纳税筹划的根本原则。
15、包括两层含义：一是符合现有法律规范，由于纳税筹划不是偷税、骗税，更不是钻政策的空子，或打政策的擦边球，纳税人必须全面准确理解税法及财会法规和有关经济法规，理解法规条款、立法背景和立法精神，不可断章取义，纳税筹划的方式方法及措施符合现行法规，利用法规的有效性，把握好纳税筹划的时机；二是注意税法的新变化。（2）基础性原则。综合性非常强是纳税筹划的一种重要特点，这种理财活动最重要要求帐证完整、会计核算规范。要判断纳税筹划是否合法，首先需要通过纳税检查，如果会计记录不健全，或企业会计核算不规范，不能依法取得并保全会计凭证，则纳税筹划的结果可能大打折扣或无效。（3）协调性原则。由于税法的特点是强制性和不完备性，所以税务机关是决定企业纳税筹划是否有效的关键因素。在实务中，只要是税法没有明确的行为，税务机关都有权根据自身的判断认定是否为应纳税行为，因此，纳税筹划人员应与税务部门保持密切的联系和沟通，多做协调工作，在某些模糊或新生事物的处理上得到其认可，以增加纳税筹划成功的几率，这一点在纳税筹划过程中特别重要。（4）时机性原则。各种相关因素的综合作用决定了纳税筹划的成功概率，而所有因素都在不断变化，许多纳税优惠政策也具有很强的时效性。因此，企业只有讲求时效，抓住机会，选准纳税筹划的切入点，才能不失先机，取得成功。（5）可操性原则。企业在纳税筹划过程中
