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1、第1讲 法律基础知识前 言房地产经纪人执业资格制度是一项适应市场经济发展需要的执业准入制度。房地产经纪人考试是国家设定的执业资格考试。凡通过全国统一考试成绩合格者，颁发中华人民共和国人事部、建设部用印的中华人民共和国房地产经纪人执业资格证书；经注册后，颁发中华人民共和国房地产经纪人注册证书，可以以房地产经纪人的名义从事房地产经纪活动。获得房地产经纪人执业资格，表明已具备承担经济专业技术中级职务的水平和能力。执业资格在全国范围内有效，单位可根据工作需要，按国家有关规定聘任经济师职务。全国房地产经纪人执业资格考试分为四个科目：房地产基本制度与政策、房地产经纪概论、房地产经纪实务、房地产经纪相关知识
2、。四个科目全部合格即可取得房地产经纪人执业资格。房地产基本制度与政策考试大纲的内容，分为“掌握”、“熟悉”、“了解”三个层次。在考试内容中，“掌握”的部分约占60，“熟悉”的部分约占30，“了解”的部分约占10。从2000年开始，实施全国房地产经纪人执业资格制度以来，其考试大纲、考试命题都有了较大发展，特别是考试题型逐步规范，考试难度逐步加大，考试通过率低，已成为近几年房地产经纪人考试的特点。特别是房地产经纪人考试更加注重考察考生的灵活运用房地产基本制度与政策的能力，这也在一定程度上增加了房地产估价师考试的难度。2004年全国有3506人通过2004年房地产经纪人执业资格考试。其中，单科合格保
3、留成绩人员分别为：房地产基本制度与政策10050人，房地产经纪概论7368人，房地产经纪实务6249人，房地产经纪相关知识265人。近年来，在房地产经纪人执业资格考试四份考试试卷中，房地产基本制度与政策试卷，已成为试题涉及范围广、试题内容灵活多变、知识综合性强、难度较大的一份试卷。其主要原因是房地产基本制度与政策考试，内容也呈现出逐年增加和完善的趋势。为提高本门课程的学习效果，从以下几方面，提出指导性的意见。一、熟悉考试题型和特点，提高应试能力从近年来的考试来看，房地产经纪人考试题型包括单项选择题、多项选择题、综合分析题。房地产经纪人考试房地产基本制度与政策的命题特点包括以下几点：第一、注重房
4、地产基本制度与政策知识的综合运用。近年来，本课程命题呈现难度增加，也体现在灵活运用房地产基本制度与政策的试题占有一定的比例，特别是综合分析题，从考试难度、考试内容范围上都在增大，给考生带来了不少压力。解决这类比较灵活的试题的办法在于全面理解知识，因此要熟悉教材内容，多做训练，多做准备。例题：某市有关政策规定，只有具有本市户口的居民才可以购买经济适用住房，张某无该市户口，遂与李某书面协议商定：张某出资20万元以李某名义购买M公司经济适用住房套，张某实际占有、使用，房屋登记于李某名下。后李某以该住房作抵押向银行贷款15万元。贷款到期后，李某无力偿还，现在银行要求处置该住房以实现抵押权，张某以自己为
5、房屋实际所有人，要求有关部门确认李某抵押该住房无效。（2003年房地产经纪人考试综合题）1下列表述中，正确的有( A )。A张某与李某之间的协议无效B李某与M公司签订的购房合同无效C房屋权属登记机关应当为张某、李某核发(房屋共有权证D房屋权属登记机关应当为张某核发房屋他项权利证第二、单纯表白性试题越来越少。这就要求考生必须在全面理解、准确把握教材内容的同时，能够理论联系实际，举一反三，灵活运用所掌握的知识，分析解答考题。例题：下列关于住房公积金利率政策的表述中，正确的有( CE )。（2003年房地产经纪人考试试题）A职工当年缴存的住房公积金按结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息B职工住
6、房公积金自存入职工住房公积金个人账户之日起计息，按月结息，本息逐月结转C职工住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息。D银行住房公积金专户内的沉淀资金，比照结息日挂牌公告的3个月整存整取存款利率计息，按季结息第三、注重房地产法律、法规条文内容的考题所占比例不小。具体是利用房地产法律、法规条文内容，进行命题。这些考题在教材中可能找不到出处。但是只要熟悉了有关房地产法律、法规条文内容，可以准确作答。例题：城市房屋拆迁管理条例的适用范围是在( B )实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的。（2003年房地产经纪人考试试题）A城市市区内B城市规划区内国有土地上C城市建成区内国有土地上D城市
7、规划区内土地上第四、题中使用肯定性或否定式设问方式的考题比较常见。具体表现在，在一道试题中，单一的知识点考核越来越少，注重的是多个知识点的考核。这类题型经常出现的格式，比如，“下列有关XXXX的表述中，不正确的是( )”、“下列有关XXXX的内容中，阐述正确的是( )”等。例题：下列有关房屋拆迁的表述中，错误的有( AB )。（2003年房地产经纪人考试试题）A临时建筑不论是否超过批准期限，拆迁时都不予以补偿B产权不明确的房屋在被拆迁前，拆迁人还应当就该房屋的有关事项向房屋权属登记机关办理备案手续C、拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用D房屋拆迁货币补偿
8、标准用房地产市场评估的办法确定E房屋拆迁时，货币补偿和房屋产权调换均遵循等价原则。二、房地产基本制度与政策学习和复习注意问题和有关提示第一、要围绕大纲，通读教材，全面掌握教材整体框架。由于房地产基本制度与政策的考试范围广、涉及的考核点多，为取得理想的成绩，首先，在日常学习阶段，考生应该依据考试大纲，必须对所有考试考核内容，结合现行教材，进行对照学习，不能有遗漏。这一阶段，要通读教材和房地产法律、法规文件，达到对全部内容的理解，同时借助考试大纲，总结房地产基本制度与政策各章的知识体系，掌握考试内容的整体结构。要掌握教材中的基本知识和基本内容，多看教材和一些辅导资料，这对考试也是极为有益的。在房地
9、产基本制度与政策课程中，可以按课程顺序，多来几次对重点内容的“精读”；同时在阅读教材时，不要忽视教材中出现的小例子，这可能是很好的命题素材，稍加变化就可能出现在考试试卷上。第二、充分利用有限的时间，重视复习阶段的安排，做好最后的冲刺。在最后复习阶段，考生应该依据考试大纲，抓住考试范围中的重点内容，进行全面复习。如果说在房地产经纪人考试学习的前期阶段，以理解为主，那么后期阶段就要以强化记忆为主。一是要熟悉房地产基本制度与政策课程的试题信息。试题是考试的核心，是实现考试目标的关键。历年考题应当说是最好的训练材料，特别是近几年的房地产经纪人房地产基本制度与政策考试试题，指导意义更强。另外这些考题，几
10、乎涉及了所有学科的考试重点（新法规与废除法规除外），弄懂了这些题的特点，也就基本上掌握了每门课程考试的技巧。因此，考生要对这些考试试题全部做一遍，了解试题的要求、题型、试卷的难易度等，通晓考试命题的指导思想、考试依据和范围、命题要求、答卷时间及评分要求，抓住考试重点、难点、常考点，通过做真题，使自己的应考能力得到加强，复习方向就会更加明确，可以起到“以史为鉴”的作用。二是房地产经纪人考试命题是以课程考试大纲为依据、以指定教材为范围的。考试大纲是房地产经纪人考试的“向导”，考生必须全面熟悉考试大纲要求，比如利用大纲，列出考点和知识点，逐一回忆其有关内容，加深理解，巩固记忆；也可以对照大纲，确定复
11、习重点，把自己还未掌握的知识点，列为复习重点，再下工夫去看、去理解，这样才能“知己知彼”。三是要多做几套模拟题，培养临考经验。由于每年的教材出来的比较晚，市面上的辅导资料较少，而且很多模拟题已经过时，因此，考生做这样的题，一定要批判性地去做，不要太迷信这些模拟题，不要被这些模拟题束缚自己的思路。同时在做各类练习题时，要不看答案，也不依赖教材，做完后要对照答案自己评估；对于还不能彻底理解的问题，要随时查阅教材和参考资料，以进一步巩固知识。四、房地产基本制度与政策考试中应注意的问题及应试技巧第一、考生要做好考前准备。考生在考试前，一是要及时领取准考证、查看考场，准备考试用具（2B铅笔、计算器、钢笔
12、等）。但是考生进入考场不得携带电子记事本、寻呼机、移动电话等通讯设备；已带入考场的要切断电源，并与其他物品一同存放在指定位置，不得带至座位。二是要休息好，防止过度疲劳，影响考试。第二、掌握考试技巧，取得良好成绩。在房地产基本制度与政策考试中，掌握考试一些技巧，注意一些具体方法，对提高成绩是会有所帮助的。考试开始后，一是要认真弄清题型特点和要求，不要急于答题。对于单项选择题，这种题型由于评分客观，在答题时，如果能准确地把正确答案找出来最好；假如一时没有把握，可采用排除法，排除最明显的不合题意项，最后选择自己认为的正确答案。对于多项选择题，房地产经纪人考试几年来，一般都是要求，备选答案中有两个或两
13、个以上的准确答案，全部选对得2分，错选或多选不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。对此做题时，没有把握的最好不选，这样有利于提高自己的得分。二是要认真审题。在考试的过程中，解答每一道题都要仔细审题，弄清试题给定的条件和具体要求，如果不仔细审题，会答错、答偏；另外审题不可求快，文字较长的题目要静下心来，仔细阅读和理解，特别是那些形式上类似以前曾经做过的题目，更要注意，弄清区别，防止走弯路。三是要认真答题。根据答题的时间分配，可以采用先易后难的程度；也可以按照试卷编排的程序一道一道地往下答，对于不会做的题目，最好先不要考虑，直接往下答，等做完全部试题以后，再攻难关。如果有时间的话，还要认真
14、检查答过的每道试题，逐一复核，查漏补缺。四是要认真填写答题卡。要仔细阅读涂卡说明，填写清楚自己的姓名、准考证号。注意数字和方框的填涂位置要相互对应。请不要在答题卡上做任何标记，要保持卡面清洁，不要折叠答题卡。一定要用2B铅笔把需填涂的方格填满，填涂时不要出格，也不要以三角、圆圈、圆点等形式代替填涂方格。法的概述一、内容提要：1、法的概述2、民法二、考试目的和考试要求：本部分的考试目的是测试应考人员对法律基础知识，以及与房地产经纪活动相关的民法等基础知识的掌握程度。考试基本要求：掌握民法的基础知识，代理，代理权和代理行为。熟悉诉讼时效，诉讼时效期间，诉讼时效的中止、中断与延长。了解法的概念，中国
15、现行法的渊源，法的分类。三、内容辅导：第一节 法的概述一、法的概念（了解）法是由国家制定或认可、以权利义务为主要内容、体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，并为经济基础服务。法是阶级社会特有的社会现象，它随着阶级、阶级斗争的产生、发展而产生和发展，并随着阶级、阶级斗争的消灭而自行消亡。例题：下列关于法的概念，说法不正确的是（ ）。A、法属于上层建筑范畴B、法决定经济基础C、法为经济基础服务D、法由国家制定或认可 答案：B解析：法属于上层建筑范畴，决定于经济基础，不能“决定经济基础”。二、法的渊源（了解）中国现行法的渊源包括：宪法、法律、行政法规、地方性法规(自治条例)、行政规章、特别行政区法和国际条约等。 (一)宪法宪法是国家的根本大法，由国家最高权力机关按照特别程序制定和修改的，综合性地规定国家、社会和公民生活根本问题，具有最高法律效力的法。宪法具有最高的法律效力，一切法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。(二)法律这里指狭义的法律，是指由全国人民代表大会及其常务委员会制定的，规定和调整国家、社会和公民生活中某一方面根本性的社会关系或基本问题的一种法。其地位和效力低于宪法而高于其他法。法律解释权属于
