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1、 新世纪花园4#楼及门店建设项目可行性研究报告 第一章 总 论一、项目名称及概况1.项目名称新世纪花园4#楼及门店建设项目2.项目性质：新建项目3.项目建设单位4.项目负责人5.项目建设地址6.项目建设期7.项目建设规模8.项目总投资9.资金筹措企业自筹二、编制依据及编制原则1.编制依据（1）国家发展改革委、建设部发布的建设项目经济评价方法与参数（第三版）。（2）关于建设项目可行性研究的试行管理办法。（3）投资项目可行性研究指南（试用版）。（4）国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准，技术规范。（5）建设单位提供的有关资料。2.编制原则（1）项目本着因地制宜、合理布局、综合配套、兼顾
2、发展的原则。（2）突出以人为本的理念，力求完善项目的安全、适用、经济和美观的功能原则，节约投资，尽量做到实用、创新、简洁、大方。（3）满足城市总体规划，周边道路绿化合理均衡，人流，物流疏密得当，既便利通行，又无互相干扰。（4）平面布置，功能分区要明确、布局紧凑、流线合理、使用舒适；竖向布置要现代、新颖、富有时代气息。同时与周围已有建筑协调一致。（5）严格执行国家和地方有关节能、环保、消防等规定，标准和规范。三、可行性研究的范围本项目可行性研究报告的范围包括1.总论2. 项目背景及建设背景3. 工程建设方案4. 项目水、电、气等配套工程5. 环境保护及相应措施6. 节地、节能、节水、节材7. 劳
3、动安全与消防8. 项目管理及保障措施9. 项目实施进度10. 投资估算及资金筹措11. 工程招投标12. 结论与建议四、主要经济技术指标第二章 项目背景及建设背景一、项目背景该建设项目位于原大同市农机公司新荣分公司院内，由于新荣分公司所占的土地已经闲置，为此在2010年9月15日，大同市国土资源局举办的国有建设用地使用权挂牌出让活动中，大同市新宇房地产开发有限责任公司竞得该项目建设用地的使用权。为了改变区址市容市貌，改善新荣区居民的生活环境，合理利用土地，新宇房地产开发有限责任公司拟在原农机公司院内投资500万元，新建一幢住宅楼，东西长51.2米，南北宽为36.2米，总建筑面积4308.6平方
4、米。二、建设背景1、新荣区自然概况自然条件大同市新荣区位于山西省最北端，地处北纬4007一4024，东经11252一113之间。北部、西北部以长城为界与内蒙古自治区的丰镇市和凉城县毗连，东与本省阳高县、东南与大同县、西与左云县接壤，南与大同市南郊区为邻。新荣区素有“大同后花园”之说。因为这里山川秀丽，空气清新，人文历史旅游资源丰富。新荣区属黄土丘陵区，山脉呈东北一西南走向，主要山脉有：采凉山、马头山、雷公山、弥驼山等。季节性河流主要有：北部的涓子河，中部横贯东西的淤泥河，东部纵贯南北的饮马河、万泉河。全区东西横跨53公里，南北纵越31公里，总面积1018平方公里。新荣区属温带大陆性季风气候。春
5、季干燥多风，夏季短暂较热，秋季温润凉爽，冬季漫长寒冷而少雪。光照充足，温差较大，年降水量为400毫米左右，集中在七、八、九三个月，约占全年降水量的60%，年均无霜期115天左右。气象条件年平均气温 6.2最冷月平均气温 -30.2最热月平均气温 36.1 全年平均降雨量 350全年最大积雪深度 170冰冻深度 80-110最多风向 北风全年平均风速 2.9米/秒极端最大风速 29米/秒无霜期(平均) 110/天全年平均相对湿度 54%全年平均日照时数 2973.01小时2、新荣区人口状况新荣区现有人口106966人。在所辖11个乡（镇）中，人口最多的是新荣镇，达20860人；人口最少的是户部乡
6、，4584人。全区人口中绝大多数是汉族，另有满、蒙、回、藏四个少数民族。3、新荣区经济发展大同市新荣区以“凝心聚力”为抓手，以“转型创业”为主线，以技术创新和制度创新为动力，以建设和改善循环经济发展的环境为基础，全力推动全区科学、可持续发展，转型创业取得实质性进展。整合重组，煤炭产业实现规模化、现代化。该区大力推进煤炭资源战略整合，扶持发展现代化大型煤企。全区22座煤矿整合为5座。极大地提高了机械化装备程度和煤炭资源回收率，使得全区年生产原煤能力达到510万吨，年洗煤能力达400万吨，煤炭产业彻底告别粗放型分散式经营局面。扬长避短，农业实现特色化、产业化。该区大力发展现代农业，实现特色化、产业
7、化生产，一方面通过新建水源井、铺设管道、建设节水设施等措施大力发展节水灌溉农业，灌溉面积由原来的500亩增加到20000亩；同时引进抗旱优良品种进行推广种植，提高了农业生产收益。另一方面依靠对市场的准确把握，扶持了欣源草业有限责任公司、百草香羊肉有限责任公同、荣康粮油有限责任公司、安乐庄有机食品加工厂、微型薯厂等一批龙头企业发展壮大，百划香羊肉制品、荣康粮油公司的燕麦、苦荞、扁豆通心面等一批优质农畜产品获得绿色认证，这些农业龙头企业，极大地推动了该区农业产业化、规模化发展，为持续推进农业结构战略性调整和优化升级注入了新的活力。新荣区2007年被山西省确立为发展循环经济试点县区，该区严格按照省、
8、市有关会议、文件精神并结合自身实际，制定了大同市新荣区循环经济实施方案，明确了建设循环经济的主要任务、方法步骤和保障措施。同时大力推行节能减排，一方面对小焦炭、小洗煤、小碳素、小化工、小砖窑等能耗高、污染重的企业采取提高排污费征收标准及停贷、停电、停运等措施，促使其进行技术改造、转产或退出市场，对全区33户规模以上企业实行能耗目标责任制管理。另一方面 以高新技术改造提升传统产业，降低能耗水平。结合本区资源的实际，确立了四条产业循环经济链，将资源“吃干榨尽”。通过一批项目建设，极大地改善了当地生态环境，为转型发展奠定了良好的基础。挖掘优势，朝阳产业异军突起。该区结合自身实际，充分利用国家、省、市
9、对高科技、环保项目的扶持政策，相继引进了10万千瓦风力发电项目、10MW光伏发电站项目、太阳能产品组装项目、塑胶制品项目、纳米多彩微晶石生产线项目、铁路车辆配件加工、机械加工生产线项目。同时大力发展旅游业，成立了长城古堡和方山北魏管理委员会，对相关景点实施大力度开发和现代化管理，尽快使这些旅游项目实现对当地经济的强力拉动。4、地理位置新荣区位于山西省最北端，地处北纬4007一4024，东经11252一113之间。北部、西北部以长城为界与内蒙古自治区的丰镇市和凉城县毗连，东与阳高县、东南与 大同县、西与左云县接壤，南与大同市南郊区为邻。是内蒙古通往山西的咽喉，也是北京和华北平原的侧背，自古以来战
10、略、经济位置十分重要。三、建设场地条件（1）拟建场地地层空间分布规律，未发现不良地质条件，适宜做建筑场地。（2）根据场地地层空间分布情况，拟建之住宅楼的基础形式宜采用条形基础，粗砾砂层是理想的基础持力层。（3）基础施工时，应切实作好地下坑洞，墓穴及管线的探查和处理工作，以免给建筑物带来危害。四、场址及公用工程条件该项目位于原农机公司院内，该项目地理位置适中，交通便利，否合建设项目需求。1.供水已由城建提供，水源充足可靠，完全满足该项目的用水要求。2.供暖采用集中供暖，该项目建成后能满足供热要求。3.供电城建已有布线，该项目建成后能够满足供电要求。第三章、 工程建设方案一、建筑设计指导思想与设计
11、特点本项目建筑设计应以科学、安全、卫生、适用为原则，坚持需要与可实现的目的，本着服务体系全面规划的指导思想，建筑外观设计要展示新世纪的创新精神，同时兼顾周边环境及城市规划的要求，结合建筑所处的周围环境，地域特点，体现“以人为本”的设计特点。1、符合国家的有关政策、法规，严格执行国家相关设计规范；2、根据建设需要，本着满足使用要求、保证使用安全、技术装备适度超前，投资合理，追求建筑的综合效益、社会效益和环境效益的原则；3、设计指导思想遵循塑造以人为本、营造和谐、上进的教学氛围；4、外观设计现代化、布局人性化、管理信息化、服务多样化、建筑设计的标准化和多样化相结合；5、分区明确，互不干扰；6、根据
12、大同市城市整体规划，合理利用土地和空间，建筑布局合理，符合可持续发展，为远期发展和改变格局留有余地；7、建筑和环境综合考虑节能、防火、抗震等安全措施。二、设计原则1、与城市总体规划相协调、统一。2、发挥区位优势，合理利用土地，提高土地经济效益。3、科学合理地进行内部交通组织，满足城市交通的要求。4、坚持以人为本，环境为先的理念，合理设计内部空间环境。5、从建筑角度组织公共空间的整合设计，丰富城市景观。三、基地分析及场址建设项目西邻财经巷，南邻新荣区农业机械服务中心，东邻大同市新荣区建筑安装有限公司住宅楼，北邻大同市新荣区供热公司和山西省大同市新荣区地方税务局。建设区内无大的环境敏感因素，工程对
13、环境造成的影响较小，交通便利，市政基础设施配套齐全。总建筑面积4308.6m2。该项目规划一栋六层的砖混结构住宅楼3993.6 m2，两处两层门店315 m2。设计过程中贯彻“以人为本”的设计理念，从规划到单层平面设计，处处体现人的行为对建筑、空间、环境的需求。四、总体规划方案1、总平面布置总平面布置上体现以人为本的设计思路，优先考虑了人居住安全和舒适的宜居环境，同时以可持续发展的设计理念充分考虑土地的优化利用。楼前将空出一片区域，既作为绿化用地，也将作为应对紧急事件的集散用地。2、建筑平面设计项目建设全部采用最适宜北方人居住的多层结构，整个建筑布局座北向南，平面设计使得每层都具有良好的采光性
14、能而且具有良好的通风性能，符合国家提倡的节能、环保建筑要求。平面设计采用了增大开间的方式，在保证不增大建筑面积及减小建筑物抗震能力的同时，最大限度的增加采光面，可以给人一种良好、舒适的心情和宽阔的空间感。五、结构方案（1）设计所采用的主要规范和标准建筑结构可靠度设计统一标准（GB500682001）建筑抗震设防分类标准（GB500232001）建筑结构荷载规范（GB500092001）建筑抗震设计规范（GB500112001）建筑地基基础设计规范（GB500072002）钢筋混凝土结构设计规范（GB500102002）砌体结构设计规范（GB500032001）建筑地基处理技术规范（JGJ792002）（2）抗震设防烈度7度，设计基本地震加速度值为0.2g，设计地震分组为第一组。（3）结构设计本建筑结构安全等级为二级，地基基础设计等级为丙级，设计使用年限为50年。建筑抗震设防类别为丙类，结构抗震等
