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1、宜春市住宅市场调研报告 宜春市住宅市场调研报告2011年6月29日导 言一、本报告主要目的1、对宜春市发展状况进行分析，对现有住宅开发情况进行调研，掌握宜春住宅发展现状、问题。2、对市场发展趋势进行预判，为项目的市场定位、企业发展战略决策提供科学依据。二、本报告参考以下文献资料：1、 江西省“十一五”规划策略；2、 宜春市2008-2030年中心城规划3、 宜春市2005-2009年统计年鉴；4、 公司于2010年6月进行的抽样调研分析成果； 5、 其它相关专业文献资料。目 录第一章 宜春中心城概况及规划 1、宜春市概况52、2008-2030年中心城市规划10第二章 宜春宏观经济分析1、经济
2、发展数据分析142、宏观分析结论26第三章 宜春房地产市场分析 1、宜春房地产发展历程282、宜春房地产概况303、当前宜春房地产市场状况674、宜春房地产市场分析结论69第四章、宜春住宅市场调研1、宜春住宅市场板块分析702、宜春住宅市场供求分析763、宜春住宅市场产品分析954、宜春住宅市场调研结论106第五章 消费者问卷调查 109第六章 项目地块概况1、项目概况1702、项目四至情况1723、项目周边配套1764、SWOT分析1775、主要竞争对手分析179第七章 市场结论185附件：宜春市2007-2010土地出让表与在售楼盘市调表190第一章 宜春市中心城概况一、宜春中心城概况1、
3、袁州概况袁州区地处江西省西部，全区面积2532平方公里；2009年末总人口104万，其中城区人口25万；辖22个乡镇，9个街道。袁州历为州、郡、路、府首邑，现为宜春市委、市政府所在地，是全市政治、经济、文化、信息中心。 袁州基础设施齐全。古为“赣湘孔道”，是赣西重要的商品集散地。浙赣铁路、沪瑞高速公路、320国道横贯全区，区级公路纵横交错，总长1300公里。袁州自然资源丰富。矿产资源主要有钽、铌、锂、钴、锌、金、煤、花岗岩、高岭土、白云石、石灰石、粉石英、地热水等20余种。其中钽铌储量占全国44.5%；钴矿属我国战略矿种之一，总储量为170万吨；石英粉储藏面积达76万平方米，储量近1亿吨，且二
4、氧化硅含量高达99.9%；高岭土储量达5000万吨以上，列全省第一；煤炭储量为1.9亿吨。白花岗岩有效储量达3亿立方米。水资源总量为35亿立方米。森林资源中，有水杉、竹柏、金钱松、鹅掌楸、杜仲、银杏等国家重点保护树种13种；明月山全椽红花油茶、华木莲，是全国唯一的珍稀树种；活立木储量120万立方米，活立竹蓄积量1800余万株，油茶面积83万亩。森林覆盖率达56.8%。境内盛产大米、茶油、苎麻、辣椒、百合、竹木等，油茶年产量约800万斤，面积和产量均居全国之首；粮食年产量在38万吨以上；苎麻栽培历史悠久、品质优良，产量达1600多吨。传统工艺制作的“袁州三宝”夏布、脱胎漆器、松花皮蛋为地方特色佳
5、品。 四大产业强势崛起。顺应国家产业政策导向，袁州区发挥区域比较优势，把医药、油茶、机械建材、旅游服务作为全区经济的龙头，以此促进财政增长、农民增收、就业增加、人气增旺。 社会事业欣欣向荣。袁州是全国闻名的“版画之乡”、“武术之乡”、“民间音乐之乡”。向以“文章节义之邦”著称的袁州，区内有综合性本科院1所，综合性职业技术学院1所，普通中小学466所，在校学生达15万人。有各类卫生机构126个，病床3000多张，全国有21家科研机构，承担了9个国家级科研项目，成为江西省第一个“全国科技工作先进市”。拥有专业技术人员近10000人。有文化站32个，其中省级百强文化中心2个。电视覆盖率达89%，农村
6、广播覆盖率95%以上。 袁州区得天独厚的地理位置，良好的投资环境，丰富的资源，展现了广阔的发展前景。2、历史沿革袁州也称宜春，春秋时期先后属吴、越，战国时期归楚，秦朝属九江郡。 汉高祖六年（前201年），灌婴于此筑城，置宜春县，管辖袁河流域，属豫章郡。汉元光六年（前129年），宜春县改立为宜春侯国。汉元鼎五年（前112年），废宜春侯国，复立宜春县，仍属豫章郡。王莽代汉，改宜春县为修晓县，属九江郡。东汉建武元年（25年），复改修晓为宜春，隶属豫章郡。东汉中平二年（185年），划宜春县东境之地（今樟树市西部）置汉平县。 三国东吴宝鼎二年（267年），析宜春县西境置萍乡县，析宜春县东境钟山的东置新喻
7、县。宜春、萍乡、新喻3县均属安成郡。 西晋太康元年（280年），改宜春县为宜阳县，仍属安成郡。 隋开皇十一年（519年），废吴平县入宜阳县，并于宜阳县置袁州。开皇十八年，改宜阳为宜春。同年，分宜春县东境地复立新喻县。隋大业三年（607年），改袁州为宜春郡，治宜春县，领宜春、萍乡、新喻3县。 唐武德五年（622年），复改宜春郡为袁州，治所辖的县依旧。贞观元年（627年），分全国为10道，宜春县属江南道。开元二十一年（733年），分全国为15道，宜春属江南西道。天宝五年（746年），改袁州为宜春郡，治、辖仍旧。乾元元年（758年），又改宜春郡为袁州。 五代十国时期，宜春县先后属吴、南唐。隶属袁州，
8、仍为袁州治地。 宋雍熙元年（984年），划宜春县东境10乡，置分宜县，宜春县仍为袁州治所。 元世祖至元十四年（1277年），宜春县隶属湖南行省袁州总管府。至元十九年，升袁州总管府为袁州路，改隶属江西行省，仍治宜春县。至正二十四年（1364年），朱元璋改袁州路为袁州府，宜春县仍为治地。 明洪武二年（1369年），宜春县隶属江西布政使司袁州府，仍为府治。 清承明制，宜春县属袁州府，仍旧为府治。 民国3年（1914年），裁袁州府，宜春县属庐陵道。民国15年（1926年），宜春县直属于省。民国20年夏，宜春县属第二行政督查区，民国21年又改属第八行政区，民国24年又改属第二行政区。 1949年7月17
9、日，宜春县全境解放。20日成立宜春县人民政府，隶属江西省人民政府袁州分区，袁州分区驻宜春县。1963年4月18日，宜春县所属镇升格为县级镇，与宜春县同属宜春专员公署。1967年1月，宜春镇降为区级镇。隶属宜春县。1979年10月8日，经国务院批准，划出宜春县部分地域设立宜春市，与宜春县同属宜春地区行政公署领导。1985年3月29日，经国务院批准，撤销宜春县建置，将其所辖乡镇全部划入宜春市。2000年8月，经国务院批准，撤销宜春地区行政公署，设里宜春市（地级），原县级宜春市，改设为袁州区。二、2008-2030年城市发展规划（一）、城市发展目标1、经济富裕的赣西中心城市交通区位和职能的跨越式宜春
10、区中心城市建设未来发展的重点，随着明月山机场、杭长铁路、武厦铁路的兴建，未来城市的发展将大幅提速，赣西区域中心的职能越来越明显。2、安全舒适的著名宜居城市 宜春市袁州区负氧离子的含量超过国家标准70倍，是全国第一批生态试点城市之一，素有“山明水秀，土沃泉甘，其气如春，四时咸宜”之称。随着中心城区实施13579绿化工程，袁州区将越来越成为著名的宜居城市。3、环境优美的休闲旅游城市“莫以宜春远，江山多胜游”、“明月处处有，宜春月最明”古人曾在诗中这样写道。位于宜春市境内的明月山，便是这份浓厚的月亮文化的发源地之一。明月山，因山上“有石夜光如月”而得名，竹海、飞瀑、松涛、奇峰等一些列优美的景致，让这
11、座名山“步步拾锦绣，一里不同天”。根据神话史诗记载，明月山为嫦娥的故乡，是当年嫦娥奔月的地方，因此宜春有“月都”、“月城”等美称。4、高效创新的特色产业基地宜春市袁州区现已经发展成锂电产业基地、食品医药生产基地、机电生产、汽车零部件生产基地、油茶产业生产基地等，围绕将重点围绕“锂电产业”打造千亿工程。（二）、城市发展策略根据2008-2030年中心城规划，宜春用地发展方向为：“东延、西控、南优、北跨”。重点构筑一核三轴五组团的局面。“一核”是指中心城区，包括工业新城、宜阳、袁州、明月、湖田、老城区六大板块，重点发展钽铌锂、食品、机电、医药、建材、服务等六大产业。“三轴”是指中心城区-彬江，中心
12、城区-西村，中心城区-三阳三个发展轴。中心城区-彬江，中心城区-西村两轴核心功能是推动宜春-萍乡-新余一体化，是东西向交通功能轴。中心城区-三阳是推进城市空间北拓，扩大区域延伸功能。“五组团”分别是指温汤组团、西村组团、三阳组团、彬江组团、新坊组团。（三）、城市发展方向宜春中心城的用地发展方向确定为东延、西拓、南控、北跨。1、东延中心城东延是近期城市建设用地发展的主要方向，但是下浦用地空间有限，即使扩大到彬江组团也会受到行政区域划分的影响，因此不是长远战略。2、西拓西部的湖田是明月山机场的位置，用地将受到限制，可以适当拓展航空物流、高档住宅等。3、南控南部主要是老工业区，但是离山体较近，开发空间有限，而且属于明月山旅游区，主要以控制开发为主。4、北跨北部地区是宜春是当前，也是未来的主要发展方向。将重点打造“明月路”这一核心发展轴第二章 宜春宏观经济分析一、宏观经济数据分析1、GDP发展数据（单位：亿元）GDP总量 GDP增长速度袁州区GDP发展一直比较平稳，保持在13%左右，说明袁州区经济结构稳定。2009年袁州区GDP达到101.5个亿，增长12.65。但是其GDP总量小，占宜春市的比率较低，一般在15%左右，增长速度也低于整个宜春地区，说明其作为地级市的影响力不够。袁州区GDP产业比例2、GDP产业结构（单位：比例）袁州区，第一产业占
