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1、经营性物业抵押贷款规范化发起报告模板（2013年版）目 录第一部分 发起报告评估简表上报单位客户经理联系电话/手机传真第一部分：简要信息借款人名称： （以下简称：“ ”）客户性质存量客户 新授信客户是否为集团客户是 否所属集团名称（如有）集团授信限额（如有）客户切分限额行业授信投向分类积极增长类 选择性增长类 维持份额类 压缩类客户在我行地位“总对总”客户 总行级重点客户 分行级重点客户 一般客户外部机构评级（填写具体评级机构名称、时间和评级）最近两期内部信用评级（填写具体评级时间和评级）客户在我行历史履约记录客户在人行信贷系统信用记录情况本次申请授信总金额 较上年度/上次增减额授信申请内容及
2、变化情况（万元）申请授信品种金额较上年增减期限用途利率担保条件房地产开发贷款经营性物业抵押贷款其他合计第二部分 发起报告分析正文本报告除特别标注外，面积单位均为万平方米，货币单位均为万元人民币或万美元。1. 借款人状况1.1 借款人信息借款人名称借款人成立日期注册资本实收资本上年度信用评级本年度信用评级总行级重点客户是否房地产开发资质控股股东总行级重点客户是否控股股东房地产开发资质借款人为单独项目公司是否借款人房地产开发经验借款人主要管理人员从事房地产开发经验1.2 借款人股东信息股东名称持股比例控股股东概况控股股东名称注册资本成立时间股本比例房地产开发资质储备土地面积主要股东房开（包括商业地
3、产）经验有无如选择“有”，请填列下述内容主要股东已开发（或运营）的房地产项目及业绩1.3 借款人财务指标分析近几年财务指标XXXX年（前二个会计年度）XXXX年（前一个会计年度）XXXX年X月（最近财务数据）总资产流动资产应收帐款其他应收款存货固定资产长期投资总负债流动负债短期借款应付帐款预收帐款其他应付款长期负债长期借款长期应付款所有者权益实收资本资本公积未分配利润主营业务收入主营业务利润营业利润净利润经营活动现金净流量投资活动现金净流量筹资活动现金净流量净现金流量资产负债率流动比率或有负债金额财务分析1.4 借款人股权结构图给出借款人树状股权结构图，并做简要说明1.5 借款人核心竞争力分析
4、包括但不限于借款人在资金、管理、商业模式、产品研发、市场推广、品牌号召力和开发业绩等方面的情况说明。1.6 其他其他需要说明的情况2. 行业发展情况及市场分析2.1 当地商业地产总体供需状况分析1、说明项目所在城市城市的人口、GDP、相关产业发展和城市规划情况2、说明当地商业地产总体供需状况2.2 城市主要商圈分布及项目所在商圈情况城市主要商圈分布，项目所在商圈情况（商圈地位、平均租金和出租率情况等），并填写下表，比较两个以上类似项目：项目2010年2011年2012年复合增长率XX项目出租率%租金价格元/月元/月%XX项目出租率%租金价格元/月元/月%平均出租率%租金价格元/月元/月%2.3
5、 项目在商圈中的定位项目商业模式及业态分布、与商圈中其他物业的竞争情况、是否成为所在商圈有机和不可或缺的一部分2.4 其他需要说明的事项3. 项目评价3.1 项目位置以地图方式标明项目所处城市位置和地段，并做简要说明3.2 项目合规情况准入情况说明说明项目是否符合准入要求贷款用途置换开发贷款/置换股东借款/置换关联企业借款/其他贷款期限说明贷款期限及与我行授信政策是否匹配竣工验收时间办妥房产证时间及房产证编号投入运营是否投入运营时间项目合规综合评价3.3 项目基本信息项目所在城市项目所在区位房产证权属人商业用房类型写字楼/公寓/商场/超市/综合商业用房商业用房面积写字楼公寓商场超市其他合计商业
6、用房等级写字楼（等级）酒店（星级）用地取得方式划拨/协议出让/招拍挂出让/其他土地证取得时间土地使用年限土地已使用年限商业用房已使用年限商业用房剩余使用年限原始建设成本（开发）购置成本（购买）如商业用房尚未建成，请在此说明项目建设情况，预计完工和取得房产证的时间，并按下表填写项目总投的合理性，分析项目在总投上是否有优势。总投数值折合每平米成本（相应成本/可销售建筑面积）类似项目每平米成本（请标明项目名称）（相应成本/可销售建筑面积）土地成本建安成本装修成本其他费用合计合计数应与上报总投数一致3.4 项目评估价值 1、项目优势项目整体规划规模大小/单层面积、户型设计、各类型物业的搭配、布局是否合
7、理项目市场定位具体定位目标及匹配度，与所在商圈、目标顾客群体是否融合项目软硬件条件建设标准及成新率、物业服务标准核心优势如特色功能及卖点（会议、餐饮等）、管理公司品牌和管理水平、是否占有独特资源（如商圈核心区、优质沙滩资源等）2、拟抵押的商业用房最近一次评估情况说明拟抵押的商业用房最近一次评估情况，并填写下表：评估价值评估时间评估公司评估公司资质3.5 项目还款现金流分析1、项目商业模式及主力租户情况请说明项目商业模式和盈利模式，并按下表格式说明主力租户情况：类别面积（）租金标准XX年（最近一年）租金收入（万元）备注(元/月)XX租户XX租户总 计同时，应以文字说明主力租户实力。2、项目净现值
8、测算参数测算期出租价格出租率其他收入占比经营成本占销售收入比例经营成本=总成本-折旧-摊销-利息支出折现率3、项目净现值测算情况及敏感性分析请说明项目净现值测算情况，并对净现值做敏感性分析。4、还款现金流分析根据还款期内现金收支情况测算还款期内偿债覆盖率（EBITDA/应还本付息额），并进行敏感性分析，对存在还款资金缺口的情况，要综合考虑楼龄等因素，分析考虑再融资能力和我行抵押率情况，将再融资金额和期限控制在我行授信政策允许范围内。3.6 项目担保条件分析说明商业用房评估情况，扣除相关税费后的处置净值情况及对我行贷款的覆盖情况。如提供股东担保等其他担保方式，请说明其担保实力。3.7 其他需要说
9、明的事项4. 授信收益测算4.1 贷款利率申请与授信收益测算1、贷款利率定价及理由2、授信效益测算包括存款收益、贷款收益、中间业务收益的计算和评价，以及实际发生的存款、结算业务量的变动情况。4.2 新协议要求的测算1、债项评级与风险缓释评价指标缓释前缓释后变动比率（%）参考值/区间违约概率（PD，%）初级法下违约损失率（LGD，%）违约风险暴露（EAD，万元）预期损失（EL，%）预期损失（EL，万元）风险加权资产(RWA，万元)监管资本占用(万元)监管资本收益率（%）损益平衡价（%）相当于信用贷款的客户评级2、RAROC测算主要测算RAROC（基本）、RAROC（综合），并与行业阈值进行比较。
10、4.3 授信贡献度评价给予优惠利率、费率的必要性；对授信的风险与收益配比情况作出评价。5. 授信风险分析5.1 主要对授信的各类风险进行总结，并提出控制措施6. 结论及建议6.1 授信结论从有利因素和不利因素（风险）两方面对授信进行总体评价，明确是否提供授信；如提供授信，需明确授信方案，包括借款人、项目名称、金额、品种、切分方案、利率、期限、用款计划、还款计划等。6.2 授信条件及要求包括特殊合同条款、合同签订先决条件、提款条件、约束性条件（对客户提出的约束性要求）、争取条件、管理要求（对授信行提出的管理要求）等。客户经理：主管/经理：单位/部门负责人：日期：附件：商业地产项目还款现金流测算全套表格
