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1、昆山市房地产调研简报时间：2005年6月9日人员：Leo-young前 言4第一部分 宏观政策昆山宏观政策概述一、2005年宏观政策5二、宏观政策的影响-6（一）、从宏观经济面看6（二）、从供求关系面看7（三）、从需求层面看8三、政策分析8四、小结9第二部分 中观楼市昆山房地产市场分析 一、总体情况101、市场现状102、市场及产品特征103、价格114、供求关系125、客户来源14二、二手房市场简述14三、楼市发展趋势15四、市场小结16第三部分 微观个案楼市个案对比分析一、竞争项目分析18二、个案价格分析33三、结论综述34此篇报告主要侧重于解读2005年新政下昆山楼市的变化现象，以及对楼
2、市价格、销售情况及二手房市场现状做出理性判断，更为本案面对扑朔迷离的楼市做出相应的应对措施。前 言近年来，昆山房价每年保持约20%的涨幅，自2004年下半年以来昆山房价涨幅却开始逐渐减缓。相比上海楼市的疯狂涨势，昆山楼市的步伐迈得还算较为稳健。通过此次调查，我们认为，此轮宏观调控对消费者造成的心理打击非常大，市场呈现出非常浓厚的观望情结，且还有继续出台相关措施的可能。房价下一步的走势格外惹人注目，消费者与开发商的心理博弈还会持续相当长一段时间。然而，房价从来不是完全由市场来自主决定的，房地产业向来是一个受政策影响极大的行业。如今政策调控与多空博弈下的楼市在悄悄变化，观望还会持续多久？楼市何去何
3、从、房价是涨是跌，萦绕在人们心头，挥之不去。但可以肯定的是，以目前形势房地产很有可能在实现“软着陆”后继续稳步发展。第一部分 宏观政策昆山宏观政策概述一、2005年宏观政策2005年3月放贷利率调整，取消原先利率优惠使房贷利率回归原始位置通过利率杠杆，对投资及投机行为适当控制；2005年4月15日国土资源部下发2005年全国土地利用计划，加大调控力度，保障稳定房地产市场建设用地，提高居住用地的供应比重，通过调整土地市场来抑制房价。2005年4月24-25日国务院副总理曾培炎提出运用信贷、税收等经济杠杆，遏制投机性炒房，控制投资性购房，对普通住房给予政策优惠，同时强调对平价房的支持。2005年4
4、月30日七部委联合发表声明，提出强化规划调控，改善住房供应结构；加大土地供应调控力度，严格土地管理；调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管；加强房地产信贷管理，防范金融风险；明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费。2005年6月1日 七部委关于做好稳定住房价格工作的意见正式实施，对个人购买住房不足年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收5%营业税；个人购买普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通住房超过年（含年）转手交易的，销售时按其售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。二、宏观政策的影响从三次国八条的出台内容来看，我们可以将新政的精神
5、总结为：“旨在通过供应和需求的双向调节，遏制投机性炒房，控制投资性购房，鼓励普通商品住房和经济适用房建设，保证住房价格平衡和市场的稳定发展”那么，房地产新政将会对昆山楼市造成什么样的影响呢？（一）、从宏观经济面看，昆山楼市仍处于上升周期内就房地产自身而言，昆山楼市尚未构成一个完整的自身周期；从经济学的角度分析，房地产周期是以宏观经济周期为核心和依据，与GDP的周期有密切的关联。再从中国的经济周期看，江、浙、沪的经济面和昆山自身的发展来看，本轮经济周期的调整点在2010年左右，昆山房地产业的发展不可能脱离于宏观经济周期之外。房价仍将保持平衡上升的势头，当然不排除期间小范围小幅度的回落。房产新政的
6、继续出台，短期内可能引发市场的观望气氛，但不会从根本上改变这个上升周期。（二）从供求关系和心理预期看，昆山楼市即将从卖方市场转型为买方市场据有关部门调查了解，在今年1-5月份昆山楼市的购房者中，上海人及“新昆山人”占购房比例高达70%。房产新政的出台，无疑在购房者与开发商的较量中增添了砝码，市场博弈的主动权正在慢慢转向买方市场。（三）从需求层面看，由于受二次加息及其他房地产宏观政策加强的信号影响，购房者的消费心理在悄然发生变化，本地消费者的购房计划更趋谨慎，外地购房上升较快。从需求层面上看，本地客户的观望心态日渐浓厚，原因除了新的政策不断出台对市场信心的影响外，对房价的承受力抗性加大以及经过前
7、几年消化后本地人大多已经购房也是重要原因。本地客户现在对住宅的需求主要是改善性需求。但外地客户对昆山的关注明显加大，尤其是昆山房价的比较优势和昆山优良的人居环境，吸引了越来越多的养老等第二居所的需求以及少许投资客户。尤其是上海人在昆山购房有加快增长的趋势。三、政策分析“就市论市”，我们认为：“政策”的目的主要在于健全市场，挤压房地产泡沫，因此，对于本身价格适中、结构合理、供需两旺的昆山市场反有促进作用，主要表现在以下三个方面：1、由于昆山房地产市场的起步较晚，目前正处于“成型”阶段，在一系列政策、措施的控制和监督下，将会使得市场的各个环节都能健康有序的发展；2、“政策”对上海、杭州等周边城市所
8、产生的影响，能够在一定适度上增加昆山市场的客源，增大买方市场，有利于促进市场的进一步发展；3、“政策”的影响，加强了城市之间的交流，包括从业人员、客户之间的交流，能够为昆山房地产市场带来相对先进的理念。四、小结u 2005系列政策接连出台，促使市场观望气氛较为浓厚u 未来政府还将会持续出台相关政策来进行规范市场u 市场各种物业涨跌互现。昆山楼市一手房坚挺，二手房下降，供应量较大的中档住宅有降价的可能性u 别墅、经济适用房及市中心房源，可能在新政后出现一定的涨幅第二部分 中观楼市昆山房地产市场分析 一、总体情况1、市场现状 在6月1日房产新政正式实施的情况下，如上海、杭州等长三角地区一线城市的房
9、价小幅下调，销售率全面受挫的情况下，昆山市场普遍已经进入了“胶着期”：有需求的客户处于持币观望状态，等待降价；开发商也处于观望状态，普遍认定昆山房产市场不存在泡沫和虚高，不愿意做第一个降价售房的楼盘项目，大都维持5月楼市价格。此形势的发展势必让昆山楼市提早进入 “冷却期”，为市场复苏做好准备。2、市场及产品特征（1） 从以往昆山普通住宅需求调查中可见，昆山楼市基本上处于健康发展状态；而高档住宅、别墅等方面是否健康，现正处于接受新政策和需求市场的检验；（2） 上市楼盘放量持续增大；（3） 有效需求受政策影响，普遍处于持币观望；预计此“胶着期”将会持续两个月时间；（4） 大多数开发商认为昆山房价基
10、价低，一般起步在3000元/平方米左右，新政主要是抑制房价虚高、过高和涨速过快，打击投机炒房，而昆山的房产住宅需求大都是有效居住需求，不存在大批量的投机炒房；（5） 现在无论是在售盘还是预售盘，成交量大幅度的下降，销售难度加大，且来电、来人多以询问居多，售楼处人流量很少，形同虚设。（6） 等待市场复苏后，上海将成为昆山真正的购房主力军，同时随着2009年上海至昆山轻轨的建设完成，昆山和上海的联系将更加密切，届时昆山将很好地融入上海交通圈和经济带，整体发展潜力巨大。届时“住在昆山，工作在上海”的局面形成，上海人到昆山置业的将大大促进昆山房产市场的发展。3、价格(1) 价格走势根据市调分析可见，昆
11、山房价总体走势从2月份至今基本上没什么变化，除了本案项目后的诚泰国际商务广场因自身原因房价下降了400元/平方米之外，其余市场上的楼盘房价依旧坚挺。 (2)销售状况 市场中各楼盘基本上都处于停滞状态，售楼处形同虚设，市场处于胶着期，有效需求的观望态度预计还会持续一段比较长的时间。2005年6月最新昆山市各类物业价格（均价）统计各 类 物 业市场均价(元/平方)独立别墅50006000联体别墅3600多 层33004000酒店式公寓4600小区内部商铺4000元以上4、供求关系 2005年第一季度，昆山房地产新开工面积76.6万平方米，施工面积1015.2万平方米，房屋竣工面积20.2万平方米，
12、空置面积22.8万平方米。实现现房销售面积22.3万平方米，期房销售面积80.3万平方。昆山楼市近期陷入胶着。除受到系列房地产调控政策的影响之外，昆山目前的房贷政策也在收紧，尤其是对外地人的贷款审查更加严格。从而导致年后楼市的成交量逐渐下滑。5、客户来源主要客户群体：上海人、外来投资者、来昆创业者、本地居民昆山房地产自1998年开始火爆，如今当地人的住房需求已到了一个平缓期，需要外来消费群体的注入。目前昆山市场的购买主力是到昆山工作的“新昆山人”及上海人，其消费量要占到总量的七成。前往昆山购房的上海人主要购买高档住宅、别墅及乡镇住宅，主要以自住为主。二、二手房市场简述 近期的昆山二手房市场观望气氛较为浓裂，大部分手中有房源销售的炒房者都将手中的房子在6月1日前过户有，前往昆山房产交易中心近期办理手续的人比“6.1”政策出台之前明显增多。其次，部分炒房人考虑到交税问题，暂时将房屋改租出去，以静制动。三、楼市发展趋势l 今年的房地产在仍然保持快速发展势头的前提下，房地产的差别化竞争将是制约具体项目市场成败的关键。l 受土地价格钢性增长的影响，房价回落的可能性不大，但受收入的影响，高价房市场抗性会加大，拿地较早、成本低的项目将会成为市场的热点。l 超大体量新盘将会在下半年大规模放量新盘大规模
