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1、 第一章 总论1.1 项目名称、主办单位及负责人 项目名称：*省煤炭运销总公司分公司兰煜家园小区 主办单位：*省煤炭运销总公司*分公司 建设地址：*市经济技术开发区 法人代表：* 项目负责人：*1.2 可研编制依据1、国家有关设计规范和规定以及有关法律和法规2、可行性研究报告编制委托书3、项目土地使用权出让合同4、项目规划平面图和用地地理位置图5、建设单位提供的其它有关基础资料1.3 主要研究内容*省煤炭运销总公司*分公司兰煜家园项目土地使用权经挂牌出让，建设单位已取得该国有土地的使用权，并由城市规划部门进行了详细的规划，符合城市总体规划和土地利用总体规划的要求，据此，依据国家对建设项目的可行
2、性研究阶段的工作范围和深度规定，本报告对项目建设的必要性、建设条件、建设规模、建设内容、工程建设方案、环境保护、建筑消防安全、建筑节能、项目实施进度安排计划、投资估算与资金筹措及效益评价等方面进行了详尽的研究和分析。1.4 项目研究结论项目经可行性论证，无论从社会效益、经济效益及环境效益方面，项目的建设都是必要的，从工程技术方面也是可行的，而且建设单位有能力也有实力，建设资金有一定保障。项目的建成，将为城中村的全面改造发挥巨大的推动作用。加快了城中村改造发展步伐，促进了开发区经济建设，从根本上改善了居民的居住条件和生活环境，增加就业岗位，提高市民收入和生活质量。1.5 主要经济技术指标序号指标
3、名称单位数量备注一总占地面积hm28.07121.09亩1住宅用地hm25.1864.18%2公建用地hm20.688.43%3道路用地hm21.0613.14%4公共绿地hm21.1514.25%二总建筑面积m22067601地上建筑面积m2160700(1)住宅建筑面积m2142800(2)配套公建面积m29100(3)商业建筑面积m288002地下建筑面积m246060(1)地下汽车库m225700(2)地下摩托车,自行车库房m25800(3)地下人防工程m214560三建筑占地面积m216198四绿地率%42.8五容积率1.99六建筑面积净密度%22.89七建筑面积毛密度%20七居住总
4、户数户881八居住总人口人3084按3.5人/户九人口毛密度人/公顷382十机动车停车位辆881一户一辆十一总投资万元38931.51工程费用万元28685.62其它费用万元7809.8含征地费3基本预备费万元2436.1第二章 项目建设的必要性2.1 项目建设是解决*市煤炭运销分公司职工住房困难的迫切需要。*煤炭运销分公司组建于1985年，隶属于*省煤炭运销总公司，下辖6个县（市、区）公司，七大实体公司，30个直属站（处、公司），14个职能科、室。共有干部职工近3500人。*煤炭运销分公司是经省、市政府授权的大型地方煤炭销售和管理企业。对*市地方煤炭实行统一行业管理，主要负责铁路、公路、地销
5、煤炭运销的煤源组织，签订供需合同，编制运销计划，经营销售煤炭，统一结算煤炭供货款及专项资金。煤炭生产及运销历年来一直是*市的支柱产业，对*市的经济发展起着决定性的不可替代的巨大作用，在*市的财政总收入中，煤炭的贡献率一直保持在50%以上。截止2003年12月31日，全市煤运系统现有资产总值20.66亿元（其中分公司7.04亿元），2003年交纳市、县两级各种税金4.67亿元。*煤炭运销分公司自组建以来，已走过了20个年头，为*市的经济发展做出了突出的贡献，这些年随着全国经济形势的持续强劲发展，煤炭运销也呈现出快速发展的态势。与全社会对煤炭运销超常规发展的要求相一致，*煤炭运销分公司的各类干部职
6、工也在不断的充实和增加，到如今已形成拥有近3500名干部职工队伍的煤炭运销大系统。在这些职工中，老职工和年轻职工占有相当的比例，多数老职工住房狭小，一家两代甚至三代同住在一起，生活起居十分困难；大多数年轻职工没有住房；其它职工住房也不宽敞。在当今全面建设小康社会大力提高生活居住质量的新时期，*煤炭运销分公司干部职工迫切要求改善居住条件提高生活品质。彻底解决住房问题既是广大职工的迫切要求，同时又是公司领导十分关注的大事，新建职工住房已成为公司上下的共识，公司领导集体已把此事关职工切身利益的大事作为公司当前工作的重中之重来抓，并决心把这一大事办好办实，真正解决职工的后顾之忧，给广大干部职工创造良好
7、的生活居住环境。本项目拟建的兰煜家园对解决职工住房问题稳定职工队伍都有积极的作用和现实的意义，也可在相当程度上推动公司的快速发展，进而促进*市煤炭运销事业的发展和壮大。2.2 项目建设是充分利用城市土地和有效发挥城市土地价值的需要。土地在城市是极为珍贵和稀缺的资源，充分利用城市土地资源、最大限度的发挥城市土地价值，是城市土地科学规划合理利用的根本要求和准则。本项目区位于*市经济技术开发区内，紧临市区主干道凤台东街，地理位置优越，土地利用价值极高。项目区上的现有房屋建筑密度大而容积率低，土地有效利用率极低，且房屋修建年代早破旧低矮。经济技术开发区是*市对外开放的窗口和名片、是*市高新技术产业的密
8、集区、是*市新的经济增长点和亮点。地处开发区的本项目区，就土地开发利用状况和房屋容貌而言，都是与开发区的整体形象相距甚远的，同时也在很大程度上影响了*市的市容市貌。拟建的住宅小区对提高城市土地有效利用率和充分发挥城市土地价值有巨大作用。2.3项目实施是建设现代*和提升城市品位的迫切需要。*市自建设市以来，用近二十年的时间在一个小县城的基础上建设成初具规模的中等城市，城市建设日新月异今非昔比。但毕竟*市是在老*县及周边村庄的基础上发展起来的，新的现代化城市建设和陈旧落后的村庄长期并存也就必然是基本的“市情”，也就是典型的城中有村、村中有城、城乡不分的混杂局面。在城市中散乱分布的多数城中村，生活服
9、务设施不配套、基础设施建设滞后、治安差、环境脏、土地浪费严重，已严重影响城市的整体功能发挥和城市的良好形象。这种落后状况更是与*市市委、市政府确定的建设“经济强市、一流文明城市、现代园林城市、优秀旅游城市”的宏伟目标差之千里。有计划有步骤的加快城中村改造步伐和加大城中村改造力度，是建设现代化*的必由之路，这已成为*市城市建设的工作重心。本项目的建设是继黄华街西区旧村改造之后城市综合整治的又一大手笔，这对*市提升城市品位、美化城市环境、增强城市功能、加速“四市”目标建设都有积极的作用和现实的意义。第三章 项目选址与建设条件3.1 建设地址经*市规划局批准，*省煤炭运销总公司*分公司兰煜家园位于郝
10、匠村旧村改造范围内，南临凤台东街，东临万通商务中心，西至郝匠村改造西区。项目的选址符合城市总体规划及凤台东街详细规划的要求。项目区地块呈不规则形状，总占地面积121.09亩，用地面积103.78亩，南北长约400米，东西宽约490米。3.2 场地气象条件项目区位于*市主城区东部，属暖温带季风气候，四季分明，冬长夏短，春季少雨干旱；夏季炎热多雨；秋季天高气爽，阴雨稍多；冬季不冷，雨雪稀少。年平均气温 7.911.7最冷的月份 1月份一月平均气温 -47七月平均气温 1925极端最低气温 -24极端最高气温 40.2年均降水量 650mm年降水量 60%集中于六、七、八月年最大降水量 1640.8
11、mm年最小降水量 254.3mm年日照时数 2392.82610.6小时年日照率 5459%主导风向 西北风次主导风向 偏南风最高风速 28m/s霜冻期 十月下旬至次年四月上旬全年无霜期 180天标准冻土深度 50cm3.3 工程地质条件*市地处黄土高原的东南边缘，太行山环绕东南，中条山耸峙西南，太岳山盘亘西北；四周群山环绕，石厚土薄，中部丘陵起伏，盆地相间，绝大部分地区海拔高度在800米以上。场地地层结构及岩性特征分布情况为自上而下为：杂填土、粉质粘土、砂岩及泥岩、灰岩、砂岩及页岩。根据*省抗震设防烈度图，*地区抗震设防烈度为6度。 3.4 供水、供电、供暖条件1、供水项目用水水源为城市自来
12、水，由紧临凤台街市政DN600给水干管引两路DN200生活给水管，主干管呈环状布置，市政供水压力0.25Mpa，供水条件较好。2、排水项目排水为雨、污水分流制，雨水、污水经雨、污水管道分流排至凤台东街市政雨、污水管网。3、供电项目用电电源为市政电网引入两路高压电源，采用两路10KV供电。满足本项目一、二级负荷的两个电源的供电要求。4、供热项目热源为市政集中供热，由凤台东街供热干管接入。第四章 建设规模及内容4.1 建设规模*省煤炭运销总公司*分公司兰煜家园小区总占地面积8.0727公顷，总建筑面积206760m2（地上160700m2，地下46060m2），其中：住宅部分建筑面积142800m
13、2，公建建筑面积63960m2（其中：临街商业用房8800m2，配套公建即社区中心建筑面积9100m2，人防建筑面积14560m2，地下汽车库25700m2，地下摩托车、自行车库建筑面积5800m2），建筑物占地面积16198m2。 4.2 住宅部分住宅部分建筑面积142800m2，户型按三室两厅两卫、四室两厅两卫、五室两厅两卫、六室两厅两卫布置，共881户，户型布置见下表：户型名 称建筑面积（m2）户数A1型三室两厅两卫137.66250A1型四室两厅两卫181.776A2型三室两厅两卫142.40194A2型四室两厅两卫188.9326B1型三室两厅两卫162.70204B1型四室两厅两卫215.9028B2型四室两厅两卫174.7260B2型五室两厅两卫281.6118C1型四室两厅两卫187.4915C1型六室两厅两卫294.022C2型四室两厅两卫188.5070C2型六室两厅两卫312.618建筑面积合计142800m28814.3 公建部分公建部分总建筑面积63960m2，其中：1、商业用房：在小区主入口处，结合住宅底层布置超市、餐厅、商务中心等功能性商业用房，以及布置
