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1、精心整理四川省住房和城乡建立厅关于印发房地产司法鉴定评估指导看法试行的通知川建房发201189号各市州及扩权县市住房城乡建立行政主管部门：为标准房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地产司法鉴定评估公信力。现将房地产司法鉴定评估指导看法试行印发给你们，请遵照执行。各地在执行中遇到的状况和问题，请刚好反应我厅。 二O一一年三月二十二日抄送：住房和城乡建立部、最高人民法院，省高级人民法院四川省住房和城乡建立厅办公室 2011年3月30日印校对：许 打印：吴精心整理房地产司法鉴定评估指导看法试行第一章 引言第一条为了标准房地产司法鉴定评估行为，保障房地产司法鉴定评估质量，提高房地
2、产司法鉴定评估的公信力，依据中华人民共和国城市房地产管理法、全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的确定、最高人民法院关于人民法院托付评估、拍卖和变卖工作的假设干规定法释200916号等有关法律、法规和司法说明，以及房地产估价标准GB/T 502911999的有关规定，制定本看法。其次条房地产估价机构和注册房地产估价师从事房地产司法鉴定评估活动，适用本看法。第三条本看法所称房地产司法鉴定评估，是指在诉讼活动中，为确定涉诉房地产的价值或者价值减损、相关经济损失，对房地产的价值或者价值减损、相关经济损失进展分析、测算和判定并供应相关专业看法的活动。第四条房地产估价机构和注册房地产估价师从事
3、房地产司法鉴定评估活动，应当遵遵守法律律、法规、规章，遵守执业标准和职业道德，遵守房地产估价行业操作标准。未取得房地产估价资质的司法鉴定机构，不得从事房地产司法鉴定评估。第五条对估价对象在估价时点的特定司法鉴定估价目的下的价值或者价值减损、相关经济损失进展分析、测算和判定并供应相关专业看法，是注册房地产估价师的责任；供应必要的资料并保证所供应资料的真实性、合法性、完整性，恰当运用鉴定估价报告是托付人和诉讼活动当事人的责任。第六条注册房地产估价师不得就估价对象的法律权属状况发表法律看法，对于由托付人移交的诉讼活动当事人供应鉴定评估资料的真实性、合法性、完整性，应当履行符合法律法规、房地产估价标准
4、、估价行业标准和惯例所要求的审核程序。第七条从事房地产司法鉴定评估的注册房地产估价师，经人民法院依法通知，应当出庭就其评估工作及鉴定估价报告，承受法官和当事人的询问，答复与鉴定评估事项有关的问题。第八条房地产司法鉴定评估工作的最终成果，分为房地产司法鉴定估价报告和房地产询问性估价报告。询问性估价报告与鉴定估价报告，在估价程序、估价依据和估价标准等标准的执行方面可以有所放宽。第九条房地产估价机构和注册房地产估价师应当保守在执业活动中知悉的国家隐私、商业隐私，不得泄露个人隐私。未经托付人、估价行业主管部门和估价行业组织的同意，不得向其他个人或者组织供应与鉴定评估事项有关的信息，但法律、法规另有规定
5、的除外。第十条房地产估价机构、注册房地产估价师，与房地产司法鉴定评估涉及的诉讼活动当事人有利害关系，或者是诉讼活动当事人一方的，以及存在其他可能影响独立、公正情形的，应当回避。第十一条 注册房地产估价师应当依法独立、客观、公正地进展鉴定评估，并对出具的房地产鉴定估价报告负责。房地产司法鉴定评估实行注册房地产估价师负责制度。其次章 房地产司法鉴定评估的托付、受理与实施第十二条 房地产司法鉴定评估，应由一家估价机构承受托付并完成鉴定评估工作，不得由两家或两家以上的估价机构承受鉴定评估托付。第十三条房地产估价机构应当在承受鉴定评估托付前，明确估价根本领项，通过人民法院交由诉讼当事人签收房地产司法鉴定
6、评估风险告知书，从而使当事人全面知悉鉴定评估的根本领项，促使当事人明确自己应履行的协作义务及不履行该义务可能担当的不利后果。第十四条假如出现估价依据缺失、估价程序不能完全履行的情形，如估价对象灭失，或者估价对象的全部人或占有方拒绝或者不协作估价人员的工作，或者隐藏工程图纸缺失等，房地产估价机构应当报告人民法院，终止房地产司法鉴定评估托付。第十五条在估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的状况下，当事人坚持申请进展鉴定评估，或者人民法院认为必需鉴定评估的，注册房地产估价师应当将估价风险书面告知托付人民法院及有关当事人。估价机构在上述情形下承受托付并开展估价工作，假如估价程序或者估价依据的不完备，并
7、非因注册房地产估价师的主观过错造成，那么当事人不得对鉴定评估工作的固有瑕疵提出质疑，也不得因此对估价机构及其注册房地产估价师提出鉴定评估不当的指控，当事人应担当房地产司法鉴定评估结果可能带来的法律后果。第十六条房地产估价机构开展鉴定评估业务，应当取得托付人出具的房地产鉴定评估托付书。托付人供应鉴定评估托付书附表、鉴定评估资料交接表、鉴定评估资料质证状况记录的，估价报告应当附该资料。本看法所指鉴定评估资料，是指存在于各种载体上与鉴定评估事项有关的记录，包括案件根本状况、案件当事人根本状况、估价对象法律权属状况、估价对象占有维护状况、估价对象不动产登记档案等。第十七条 房地产鉴定评估托付书通常载明
8、以下内容：一托付人的名称或者姓名；二托付的房地产估价机构名称；三托付日期；四简要案情及承办人姓名和联系电话；五诉讼当事人及其联系方式；六诉讼当事人签收房地产司法鉴定评估风险告知书记录；七房地产司法鉴定估价根本领项，包含估价对象及估价范围、估价时点、估价目的、物质实体状况和权益状况包括法律权属、法律瑕疵及租约限制等。见“房地产鉴定评估托付书”引荐文本第十八条 房地产鉴定评估托付书附表，房地产估价机构应当与托付人沟通协商，通常载明如下内容：一估价机构选定日期；二鉴定评估移送日期；三实际估价范围；四鉴定评估的价值定义；五鉴定估价报告提交期限和方式；六鉴定估价报告运用者；七鉴定评估效劳费总额及其支付方
9、式；八既往鉴定估价报告书；九受托估价机构的其他义务、估价机构受托记录。见“房地产鉴定评估托付书附表”引荐文本第十九条 房地产司法鉴定估价机构须要补充资料，或者退回鉴定评估托付的，应当向托付人出具鉴定评估补充或退回资料交接表，载明房地产估价机构认为须要补充的鉴定评估资料清单、不承受托付的理由，以及人民法院托付部门移送、房地产估价机构接收及退回记录等内容。对于托付人移交的当事人供应的鉴定评估资料，房地产估价机构应当区分经当事人质证人民法院认定的鉴定评估资料，以及须要注册房地产估价师调查核实的资料。房地产估价机构认为须要法人民院依职权调查取得有关鉴定评估依据的，应当向人民法院书面提出，并将人民法院依
10、职权调查核实的鉴定评估资料作为鉴定评估依据。其次十条房地产估价机构应当取得估价对象的物质权益状况和实体状况资料，包括：估价对象的房屋全部权证、国有土地运用证(国有建立用地运用权证)、政府批准用地的许可文件、集体土地运用证等权属资料，查封、预查封、抵押权设立、出租等状况说明,以及装修状况说明等。假如估价对象是在建工程，托付方供应的资料通常还应包括工程的城乡规划许可文件、施工图设计文件、造价询问文件、预售批准文件等。其次十一条注册房地产估价师在开展司法鉴定评估过程中，估价依据如需当事人双方认可的，可以申请人民法院就有关估价依据组织当事人进展质证认可后，承受为估价依据。其次十二条鉴定评估现场查勘工作
11、完毕后，当事人又提出新的评估资料，未经人民法院认定并移交的，注册房地产估价师不予承受。其次十三条估价机构应当在托付书载明的鉴定评估期限内，完成鉴定评估工作并出具房地产司法鉴定估价报告。托付书中未载明鉴定评估期限的，应在法律、行政法规或部门规章规定的期限内完成。假如估价机构在鉴定评估期限内不能完成鉴定评估的，应当书面对托付人说明理由并申请延期。其次十四条估价机构完成鉴定评估后，应当刚好将估价报告送交人民法院。当事人或者其他利害关系人对估价报告有异议的，应当通过人民法院向估价机构转交书面看法。估价机构收到该书面看法后，应当依据估价标准等予以说明和答复。其次十五条房地产司法鉴定评估费用，应当由房地产
12、鉴定估价机构收取，收费的工程和标准应当严格执行有关规定。其次十六条房地产鉴定估价机构承受托付后，在进展现场查勘前，可以通过人民法院要求当事人预交鉴定评估费用，最终鉴定费用待出具报告时按约定全部结清。一般状况下，假如当事人不预交鉴定评估费用，估价机构可以退回鉴定评估托付。第三章 房地产司法鉴定评估的类别第一节 债务纠纷涉及的房地产拍卖变卖鉴定评估其次十七条债务纠纷涉及的房地产拍卖变卖鉴定评估，主要指人民法院在处理债务纠纷案件中，涉及的房地产拍卖变卖鉴定评估，包括以下主要类别：现房拍卖变卖鉴定评估、在建工程工程整体拍卖变卖鉴定评估、在建工程局部拍卖变卖鉴定评估、企业整体拍卖变卖鉴定评估。其次十八条
13、房地产拍卖变卖鉴定评估，鉴定评估的价值定义为房地产市场价值评估，通常不评估变现价值，不考虑房地产拍卖变卖成交后交易的税费以及税费的转移分担。经估价机构书面提示后，托付方在鉴定评估托付中，仍旧特殊指明要求评估变现价值的，可以在提醒该房地产市场价值之后，评估其变现价值。房地产拍卖变卖鉴定评估的估价目的，表述为“为司法拍卖变卖供应房地产市场价值参考依据”。其次十九条房地产拍卖变卖鉴定评估，对不行分割的房屋可以整体评估。分割评估的，应当在人民法院供应的评估托付书中明确评估房屋的详细部位。第三十条房地产拍卖变卖鉴定评估，注册房地产估价师应当留意拍卖变卖方式，考虑到整体拍卖变卖与拆零拍卖变卖对于估值的不同
14、影响。第三十一条房地产拍卖变卖鉴定评估，对于已经全部缴纳土地运用权出让金，但尚未办理土地运用权登记的，估价机构可以对该土地运用权进展评估。第三十二条房地产拍卖变卖鉴定评估，对于已经局部缴纳土地运用权出让金，但尚未办理土地运用权登记的，对可以分割的土地运用权，按已缴付的土地运用权出让金实际金额，由国土资源管理部门确认当事人的土地运用权，估价机构可以对确认后的土地运用权进展评估。对不行分割的土地运用权，是否纳入评估范围，由人民法院确定。第三十三条房地产拍卖变卖鉴定评估，遵循土地运用权、房屋全部权权利一样原那么进展评估，土地运用权与房屋全部权归属不一样的，应当向托付人说明状况，取得托付人同意后在托付
15、书中明确仅对受让人继受原权利人的房地产合法权利进展价值评估，不对权属发表看法，并在报告中予以披露。第三十四条人民法院执行农村房屋涉及集体建立土地运用权评估的，经人民法院与国土资源管理、城乡规划部门取得一样看法后，依据人民法院的裁定文书进展评估，但应当考虑权利受让人到国土资源管理部门办理国有土地运用权出让，所需缴纳的土地运用权出让金及有关税费。第三十五条房地产拍卖变卖鉴定评估，拍卖房地产上原有的租赁权及其他用益物权，通常不因拍卖变卖而歼灭。注册房地产估价师应领先评估没有租赁权及其他用益物权限制的估价对象房地产的市场价值，再评估出附有租约限制或其他用益物权的拍卖变卖房地产的市场价值。拍卖房地产上原有的抵押权及其他担保物权，通常因拍卖变卖而歼灭，注册房地产估价师通常不考虑其对价值的影响。第三十六条在建工程工程整体拍卖变卖鉴定评估，
