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1、南昌市商业市场调研报告提纲一、 南昌市商业概况 商业宏观环境 城市商业基础 商业分布二、 南昌市商圈分析三、 南昌市各商业业态分析几发展方向 第一节 餐饮娱乐第二节 酒店第三节 大型商超四、 南昌市专业市场分析及发展方向 五、 南昌市社区商业调研及发展方向六、 南昌市在售商业项目分析第一节 南昌市在售商业项目特征分析第二节 南昌市在售商业项目供需分析七、综合论述.一、南昌商业概况南昌市属于中部内陆城市，由于受地理位置与观念的制约，南昌的经济发展明显落后于沿海与周边城市，特别是新兴的行业如IT、金融、服务、房地产、商业等领域明显滞后。但近年来，随着国家加快实施沿长江开发战略、大京九铁路的全线贯通
2、（南昌市是京九线上唯一的省会城市），南昌市的经济发展形成强大的动力，产业结构调整日益完善，形成新的发展机遇。一、南昌商业宏观环境A、 近年南昌GDP 南昌宏观经济近年呈现高速发展的态势，GDP逐年增长，经济动力强劲，为商业发展提供了广阔的发展环境。B、南昌人口南昌经济的快速发展，近年人口持续出现净流入，常住人口稳步增长，人口密集度提高，消费潜力不断增长。C、产业结构南昌三大产业结构性调整，各类工业园区、高新技术开发区、经济产业园区形成的第二产业，在经济中占有绝对比重，为经济发展提供持续的发展动力，对商业的发展形成坚实的基础。二、南昌商业基础 A、城市概况市内以平原为主，属于亚热带季风气候，四季
3、分明，并有赣江、东湖、西湖、青山湖等众多湖泊。同时，南昌正在加快实施城市发展战略，到2010年，城市人口规模达到260-300万，中心城区范围达到260平方公里。B、 交通状况南昌历来是华东地区的重要交通枢纽，铁路、公路、航空、水运相结合的立体交通网络四通八达，方便快捷，也是大京九铁路唯一途径的省会城市。 三、南昌商业分布南昌的商业集中在以八一广场为核心的中心片区商业中心区，包含中山路、北京路、八一大道、福州路、胜利路等特色专业街与其形成了商业网点密集、业态多样的市中心零售业网络；及以洪城大市场为核心的洪城板块，则依靠地段便利的交通形成了辐射全省的专业批发市场商圈。其余片区的商业特性多为单业态
4、主导，零星商业配合的格局：板块商业分布核心商业特点主要业态中心片区八一广场为中轴，横贯穿中心路、胜利路、广场北路、孺子路零售商业服装专卖、餐厅、酒楼、影楼、大型百货洪城片区洪城大市场商品批发服装、五金、家电、快速消费品、青云谱片区井冈山大道产品批发建材、石材、五金、轻工业的产业批发青山湖、京东片区青山湖文化广场产品批发家居、家纺、汽车、摩托车产品零售红谷滩片区红谷滩中心区复合汽车、商场产品零售第二、南昌商圈分布一、南昌商业布局现状洪城商圈京东商圈圈中心片区商圈青云谱商圈A、中心片区经过多年的发展建设，中心片区已形成了以八一广场为核心的商圈，商业主要分布在以广场为中心，分别向北京西路、中山路，八
5、一大道延伸的十字型商业圈内，大型商场主要云集在八一大道周边，而中山路、胜利路、孺子路、展览路等各类特色商业街则与之相互呼应。 八一广场核心商圈构筑南昌最繁荣的商业气象 中山路、胜利路等特色商业街B、洪城板块洪城路是南昌市主要对外交通的中心和枢纽，随着洪城大市场的建设与发展，洪城板块逐步形成了以洪城大市场为龙头的批发市场大商圈，商圈内的各大综合及专业市场几乎涵括了各门类商品，并辐射到全省乃至周边城市。 综合批发市场 专业批发市场C、青云谱片区南昌市城南的青云谱区位于城乡结合部，商业业态主要以小型的临街店铺和专业市场为主，由于缺乏统一规划，商铺分布零散，而且规模小，装修及经营档次普遍偏低，商业氛围
6、淡，尤其缺乏餐饮、娱乐以及大型零售商业设施，但片区内专业市场却具有一定规模和辐射力。青云谱区在新南昌市商业规划的定位是南昌向南向东物流集散中心和大市场聚集地。 批发贸易市场 社区商业D、青山湖京东片区青山湖京东片区位于南昌市东北部，面积较大，而且开发时间较短，故商业较分散，而且呈现小型化、低档次特点。 房地产的开发带动了大型家居、建材类专业市场的蓬勃兴起 人口较密集区域的社区商业已初步形成 其它F、红谷滩新城商业中心红谷滩作为南昌城市发展新区，正在以高标准、高起点进行建设，原有老昌北城区均改建，目前该地段的商业仅有八一大桥北引桥周边及丰和大道与庐山南大道交汇段服务于附近居民的社区商业。庐山南大
7、道北段，南昌大桥北引线形成了昌北城的批发贸易体系。二、南昌典型商圈中心商圈中心商圈胜利路步行街区域商圈：1）、商圈现状概况： 南昌唯一的室外步行街，已成为以珠宝、钟表、眼镜、服饰为主，商业网点密集的商业街 缺乏对气候及天气等因素的考虑，季节变化对胜利路的人流产生极大的影响 旺盛的人流带动了连锁快餐及特色餐饮的发展，但车行的不便限制了大型餐饮业的发展 由于缺乏统一的规划与管理，经营特色、经营主题相对模糊2）、商业网点分布状况3）、租赁情况分析：4）、商圈规划与定位：5）、商圈交通状况：6）、商圈配套设施：7）、发展潜力分析： 扩大城市商业核心范围，形成与中山路相呼应的商业街区 商业业态发展将日益
8、丰富，胜利路逐步成为城市消费者购物休闲的主要场所 专业、知名品牌专卖店将成为胜利路的发展重点，并全面提升胜利路经营品位、经营档次 步行街的发展日益平衡，客流量南北差异逐步减小八一广场区域商圈：1）、商圈现状概况： 交通极其便利 大型百货商场及电子、通讯类专业商场云集 专卖店以经营手机、电脑及耗材、照相器材等通讯及高科技产品为主，小百货、品牌服饰等专卖店较少 宾馆云集，为中高档商场提供了消费保障 人流量大，主要集中在八一广场商业中心区域2）、网点分布情况3）、租赁情况分析4）、商圈规划及定位： 唯一的市级商业中心，并发展成外来消费客流占8090的“超广域”商业中心 建设综合性、多功能百货商厦（购
9、物中心），并逐步引导成为品牌集聚的购物中心型百货商厦区域商圈5）、商圈交通状况：6）、商圈配套设施状况：7）、发展趋势分析：中山路商圈：1）、商圈现状概况： 专卖店是中山路商业街繁荣的主要的体现。 大型百货商场发展良好。 主题商场丰富了商圈业态，创造了全新的消费空间。 “万寿宫商城”小商品批发市场万寿宫小商品市场目前经营状况一般。 餐饮业发展态势良好。2）、中山路各路段商铺分布情况：3）、租赁情况分析4）、商圈规划与定位： 商圈规划： 商圈定位：5）、商圈交通状况：6）、商圈配套设施状况：7）、商圈发展潜力 承担城市中心商业板块的核心作用 大型商场、购物中心将成为中山路商业发展的重头戏 大型娱
10、乐休闲设施将是中山路商业街未来发展的亮点 三、南昌商业主要零售业态综合评述大商场都位于人流、车流便利的交通干道旁，附近均设有公交站点，部分公交站点直接用商场名称来命名，以扩大商场的影响力以上商场中有80%的商场分布在以八一广场为核心的市中心商圈，其它也设置居住人口较集中的地段。各商场至少临两条车行道，车行、人行十分方便，并且每个商场距离公交站点的位置都在50米以内，其中有30%的商场门前即有公交站点，有30%的商场设有以其名称命名的公交站，商场附近的公交站点保障了商场的人流，而以商场名称命名公交站点能迅速提高商场的传播频率，并能扩大其在市民中的影响力各商场均采用百货超市模式，超市一般都设在商业
11、价值较低的位置，以超市来带动人气，以百货主要以品牌服装为主。各大商场均设有地下层（早期建设的百货大楼和洪城大厦除外）。其中60%的商场将超市设在地下层，一方面超市能起到聚集人气的作用，但由于超市利润不高，故在商业布局时大部分商场都将其放在商业价值低的位置。 各大商场注重发展自身经营特色，进行差异化经营在竞争日益激烈的今天，南昌众多的百货商场越来越注重发展自身的经营特色，进行差异化经营，如新洪客隆走高档、个性化经营路线，洪城大厦发展家电网络服务，百盛购物广场的“快乐购物、休闲购物”，南昌市各大商场出现错位经营，做出商场特色，培养个性化消费群体，以达到对商场品牌的认同。从经营管理水平来看，南昌市大
12、型商场的经营管理还在较低的水平下运作，员工的服务意识、商场布局与商品陈列、营销企划等都有待提高。各商场营业员聚堆聊天现象随处可见，商品知识更是知之甚少。完善的经营管理体系是商场长久经营的关键，在这方面外来百货企业做得远比南昌本土企业好。太平洋购物广场、天虹商场的商场规划、商品组合、经营意识、服务质量均优于其它本土商场，两家商场均统一招聘人员，并进行专业培训，每天都有管理人员进行训导，特别是太平洋购物广场，在一些服务点，如超市的自行存包处，还设有专人协助顾客。落后的经营管理体系为外来的品牌百货企业预留了一定的市场空间。大部分商场不同程度地引进了餐饮、娱乐，但形式过于单一，集多元化的餐饮、娱乐、休
13、闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。随着人们消费习惯向多元化、多层次转变，为消费者提供集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的购物场所将是今后商业发展的方向。据统计，目前南昌80%的商场引进了肯德基、必胜客等国际连锁快餐厅，有30的商场增设了电子游戏机，但总体而言，南昌商场内的餐饮、娱乐的形式单一，集多元化餐饮、娱乐、休闲于一体的购物中心将具有广阔的市场空间。二、生活超市四、专业市场南昌专业大市场的未来发展趋势：1、 为应对日益激烈的市场竞争，批发市场只有通过不断扩大规模、丰富经营品种来扩大商圈辐射半径，从而提升市场的竞争力。如洪城大市场、华东商贸城、肉联场等批发市场的不断扩建。2、 迎宾国际家俱
14、广场、鸿顺德国际商贸城、洪城灯具市场、联信大市场、京东鹿鼎以及即将推出的金润物流等一批大型批发市场的相继涌现，导致南昌市批发市场的竞争更趋激烈，尤其是酒类、肉类、粮油、副食品、服装鞋帽、小商品等批发市场已接近或达到饱和状态。为了避免批发市场重复建设的问题，政府将对批发市场进行指导性建设，使南昌市的专业市场朝着良性竞争的方向发展。3、 将现代大型商场高雅、舒适的经营购物环境，量贩超市的服务便利条件与批发市场的商品低价位，智能化管理、新型电子商务运营模式相融合。再加上统一完善的经营管理，良好的政府背景，巨大的市场规模，超前的规划设计，准确的市场定位，齐全的配套设施才是批发市场的发展趋势，进而推动南昌市整个批发市场行业从“瓶颈”走向持续发展。4、 政府将逐步形成以现代大型综合性批发市场为龙头，以特色专业市场为基础的商品市场建设新格局作为未来几年内商品市场建设的核心工作。从批发业总体的发展趋势来看，日亦萎缩的市场必定要以连锁、配送、网上交易等现代营销方式为手段。富有区域特色、全方位、多元化的市场业态才能在未来1-2年内给南昌市商业批发市场提供一个广阔的成长空间，推动南昌市商业大市场的发展和建设。六、在售商业项目第一节 南昌市在售商业项目特征分析1、在售商业项目一览表2、典型在售商业项目分析3、在售商业项目产品特征分析4、在售商业项目产营销特征分析5、在售商业项目价格特
