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1、目 录1 总 论11.1 项目概况11.2 项目业主简介21.3 可行性研究报告研究范围21.4 可行性研究报告编制依据21.5 主要技术经济指标31.6 简要结论42 项目建设背景及必要性62.1 项目建设背景62.2 项目建设必要性153 项目市场前景分析183.1 彭水房地产市场发展现状及趋势183.2 项目定位213.3 项目SWOT分析223.4 项目市场前景253.5 项目营销推广254 建设内容及规模274.1 建设内容274.2 建设规模275 建设地址及条件295.1 建设地址295.2 建设条件306 项目设计方案366.1 设计理念及原则366.2 设计思想376.3 总
2、体布局386.4 建筑设计416.5 结构设计467 公用工程建设方案527.1 给排水工程527.2 电气工程567.3 燃气设计627.4 通风与空调设计637.5 消防工程648 绿化景观、环保及节能708.1 绿化景观工程708.2 环保工程728.3 节能779 项目管理组织机构819.1 项目管理组织机构819.2 人员配置8110 项目实施进度8310.1 建设工期8310.2 建设进度安排8311 招投标方案8411.1 招标形式及资质要求8411.2 招标信息发布8411.3 招投标工作组织8512 投资估算与资金筹措8612.1 投资估算8612.2 资金筹措8713 财务
3、效益分析8813.1 财务效益分析的依据、原则及方法8813.2 基础数据8813.3 收入和营业税金测算8913.4 利润测算9013.5 主要评价指标9113.6 不确定性分析9214 社会评价9314.1 社会效益9314.2 社会影响分析9314.3 项目与所在地互适性分析9314.4 社会风险分析9414.5 社会评价结论9415 结论与建议9515.1 结论9515.2 建议96I1 总 论1.1 项目概况1项目名称：学林雅园开发项目2项目业主：南昌市金科地产发展有限公司3项目地址：南昌市红角洲。4项目定位：定位为“中高档品质生活小区”，物业形态主要为高层电梯房。5主要建设内容及规
4、模总用地面积12129m2（约合18.2亩），总建筑面积69524m2（地上建筑面积63239m2，地下建筑面积6285m2），其中，住宅58077m2，商业4060m2，车库5562m2，公建配套1825 m2。6建设周期项目建设周期为两年，即2010年10月2012年9月。7项目投资8资金筹措资金来源拟为：企业自筹资金，预售收入再投入，共计占总投资的50.4%；申请银行贷款，占总投资的49.6%。1.2 项目业主简介金科地产发展有限公司2007年12月成立，注册资金5000万元，房地产开发资质二级，拥有土建、结构、暖通、电气、造价等方面一流的专业技术人才。公司坚持集团公司宏观导向、子公司自
5、主经营开发的原则，根据集团为地产公司提出的“旅游+旅游地产”的发展思路，积极开展土地储备、整治和二级开发等业务。1.3 可行性研究报告研究范围1.4 可行性研究报告编制依据1建设项目可行性研究报告编制指南（试用版）；2建设项目经济评价方法与参数（第三版）；3项目市场调研报告；4项目规划方案及设计说明书；5业主提供的其他相关资料。1.5 主要技术经济指标4 建设内容及规模4.1 建设内容本项目主要建设内容以3幢高层住宅楼（32层）和部分商服配套用房（3层）为主，同时包括土石方工程、地块内部道路广场、地面停车场、绿化工程、给排水、供配电以及电气系统等配套工程。4.2 建设规模总用地面积12129m
6、2（约合18.2亩），总建筑面积69524m2（地上建筑面积63239 m2，地下建筑面积6285m2），其中，住宅58077m2，商业4060m2，车库5562m2，公建配套1825 m2。总用地面积 12129m2总建筑面积 69524m2（其中：地上建筑面积 63239m2 地下建筑面积 6285m2）其中：住宅 58077m2商业 4060m2公建配套 1825m2车库 5562m2（166个停车位）绿化面积 4368m2容积率 5.21建筑密度 25.7%绿地率 36.0%可容纳住户 540户5 建设地址及条件 5.1 建设地址6 项目设计方案6.1 设计理念及原则6.1.1设计理念
7、1尊重城市规划布局；2强化生态社区理念；3继承人文历史脉络；4汲取先进科技成果；5激发城市发展动力。6.1.2设计原则1整体性城市的魅力在于其整体性与连续性，“交旅依城”项目设计除考虑到与乌江老城区的呼应关系外，还综合与周边建筑和环境景观的对应关系，使它们从整体空间上相适应、相协调，在空间形态上互相贯通，构成完整的现代城区。2前瞻性通过广场，庭院等方式创造新的社区空间形态，为社区所需要的公共交往，轻松休闲，安全防卫等需求创造适应空间。3均好性合理配置建筑与景观资源间的关系，做到户户观景，强调资源的共享与住户的平等。4合理性设计的套型及单元平面，做到明厅、明卧、明厨、明卫、四明设计，户户间无视线
8、干扰，提供更为合理的套型平面，以适应现今的市场。5生态性建筑布局采用点、线结合方式，通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求的前提下，创造一个具有良好居住环境。6人文性小区合理安排设置有篮球场、羽毛球场和儿童游戏场，并铺设健身步道，充分体现了对居民健身需求考虑，以及对老年人和儿童的关爱，小区人性化特点突出。6.2 设计思想项目地块呈长方形，地形较规则，场地地势高差较大，因此，在尽量减少土方量的前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放，在保证产品品质前提下合理控制工程造价。设计结合项目特点充分利用临街道路良好通连，做到人车分流；景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。
9、住宅均为高层建筑，呈品字形布局，并注重通风及有良好的视野。户型色设计以多样化相结合，以满足不同阶层人士对产品的需求。在整体构思上把握以人为本这一核心理念，提炼出信息时代便捷、高效、互动的网络化结构理念，创造出完整的居住生态体系，规划出高效的住宅小区系统。6.3 总体布局6.3.1空间结构 三栋塔楼呈“品”字形布置，向东面乌江敞开，获取最大的江景视域。A、B栋塔楼高31层；C东塔楼高32层，位于小区的中部，作为小区的主题建筑。在用地西侧布置3层商业配套建筑，作为C栋塔楼的裙房；同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布置沿街商业店面，解决居民的市场购物需求。临街店面屋顶平台上做覆土种植，成为居民日常休
10、闲的外部空间。图6-1 建筑总平面布局图6.3.2交通组织1西边彭酉路为城市主要道，连接老城区与酉阳，东侧乌江二桥引桥下有规划的城市支路。今后小区人车流主要来自西边彭酉路；2城市商业人流从相临的城市道路上直接出入。社区居住人流从西侧彭酉路和东侧规划支路上出入。规划中利用地形高差设置一层地下车库，出入口开在西侧彭酉路上；3各栋建筑主入口设无障碍坡道，坡宽1.2m，坡度1/12；4设置紧急消防车道，日常作为健身步道，紧急情况下可通消防车，以利消防扑救；5地面停车位的设置遵循集中与分散相结合的原则，大部份停车靠地下停车解决，沿道路布局部分地面停车位。6.3.3竖向设计场地高差处理。场地南北有10米的
11、高差，如何通过建筑基底面的巧妙设计来消化场地的高差将是剖面设计的重点。设计通过分台处理，消化场地高差。地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式，东面平街，住宅的出入口在车库及店面的屋顶。此外，内部绿地通过踏步和西侧的彭酉路相连。这样既解决了场地高差问题，同时使不同的功能出入口分开，避免相互之间的干扰。场地排水方式以路面排水为主。高差0.7m的护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏杆。6.3.4景观设计本设计以建筑与绿化内外结合的方式，利用建筑的间距空间，拉近与城市绿化的景观距离，达到与环境共溶，与城市空间流动的效果。在三座塔楼之间布置社区绿化中心，并在建筑周边设置小型绿地，改善社区环境质量。整个地块绿地
12、率达到36%。绿化以列树、单树、从树和草坪等形成和谐统一的整体。列树，建筑外围靠近道路侧植列树，体现城市空间尺度，并形成一定环境保护。单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。丛树：在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林、灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意的特性体现自然性。草坪：在运动场地带铺装草坪，形成小区相对开阔空间，作为居民漫步场所。6.3.5总图技术经济指标表6-1 总图技术经济指标表1总用地面积m2121292居住户数套5403总建筑面积m2695243.1按功能性质划分住宅m258077商业m24060车库m25562公建
13、配套m218253.2按地上地下部分划分地上建筑面积m263239地下建筑面积m262854停车泊位辆2115容积率5.216建筑密度25.7%7绿地率36.0%6.4 建筑设计6.4.1设计依据1民用建筑设计通则（GB50352-2005）；2建筑设计防火规范（GB500162006）；3高层民用建筑设计防火规范GB50045-95（2005版）；4汽车库建筑设计规范 (JGJ100-98)；5城市道路和建筑无障碍设计规范（JGJ502001）；6汽车库、修车库、停车场建筑设计防火规范 (GB50067-97)；7重庆市坡地建筑防火规范；8屋面工程技术规范(GB50345-2004)；9地下工程防水技术规范(GB50108-2008)；10工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2009年版）；11商店建筑设计规范（JGJ 48-88）；12建筑工程设计文件编制深度规定（2010年版）；13重庆市建设工程初步设计审查要
