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1、房地产公司内审报告xxxx 置业有限公司成立于 2006 年，现注册资本金人民币 5000 万元，公司主营房地产开发经营业务。目前开发的“ xx 项目”项目位于安徽省 xx 市政务新区 xx 山路与xx 路交界处，东临 xx 路，西侧是 xx 路。项目宗地总面积： 91700 平方米，约 137亩，代征地块约 31.77 亩。项目建筑规划面积 132636 平方米，其中：商业面积约 19469 平方米，住宅面积约 112757 平方米，社区服务面积约 350 平方米，公厕面积约 60 平方米。xx 项目多层住宅一期共 12 栋楼（ 414 套）、二期共 11 栋楼（ 356 套）均已全部售罄，
2、分别于 2009 年 10 月、 2010 年 12 月全部交付使用。小高层住共6 栋楼（住宅320套、门面房178 间），最后一批房源于2012 年 12 月交付使用。由于 xx 项目已进入工程决算收尾阶段，所以本次内审侧重在于以下几个方面：通过对楼盘的已销售及待售物业的梳理，进而对项目整体经济效益进行一次测算；通过对项目主要税种的测算，进而计算公司尚需缴纳的主要税款；其他一些需要关注的事项。一、 xx 项目整体经济效益测算1、销售收入xx 项目整个楼盘可销售面积 131613.68 平米（不含小区配套物业 744.61 平米及地下人防 4344.32 平米），其中：住宅 107133.6
3、平米、沿街商业 14071.07 平米、储藏室及地下车位10409.01 平米。截止内审日，已实现销售面积共计113564.46 平米，其中：住宅104729.46 平米，沿街商业1575.6 平米，储藏室及车库7259.39平米。尚余待售物业共计18049.22平米，待售物业主要是小高层沿街商业门面房共计 12495.47 平米及部分车库储藏室，住宅除小高层尚余13 套大户型外已全部售罄。结合已售及剩余房源进行测算，该项目预计可实现总销售额44894.05 万元，详见下表。xx 项目销售完成情况及待售物业一览表单位：万元2、项目工程总投资预算xx 项目工程投资成本预算约29360.94万元（
4、不含资本化利息1003万元），其中：土地价款5024万元、建筑安装工程成本19681.8万元，单方可售面积工程成本为2307元/平米。截止2012年12 月下旬已账面实际支付各项工程款26820万元，尚需支付各项工程尾款约2500 多万元。主要集中是浙江长城、舜杰建设两家公司，浙江长城约785 万元，舜杰建设约1250 万元（最终以决算为准） ，见下表：3、 xx 名称项目整体效益测算如下表， xx 项目整个项目净利润约5528.94 万元，项目成本净利率18.2%，销售净利率 12.3%。以上测算是将所有物业视同全部出售处理，不考虑物业出租等因素的影响从目前来看，销售物业回笼资金已基本收回投
5、入工程成本，但不能产生利润。该楼盘利润空间主要来取决于后期沿街商业房的销售情况，沿街商业门面房可售面积14071.07 平米，已销售 1575.6 平米，尚余 12495.47 平米待售，估计尚可实现销售额 1.161 亿元。所以，加大对商业房的销售力度、缩短销售周期、加速资金回笼是降低资金成本、节省管理费用从而使公司效益最大化的关键所在。小区剩余车库、储藏室尽管产值较小（合计约 565 万元），但对整个项目利润还是有一定影响的。二、主要税种及税收情况1、主营业务税金及附加根据以上测算的销售额及现行的税率，xx 项目项目应缴纳营业税及附加税共计2491.59 万元，其中：多层住宅 1099.8
6、 万元，小高层及商业1391.79 万元，见下表：2、土地增值税xx 名称的土地增值税清算， 从理论上讲如果将多层住宅与 6 栋小高层住宅 （包括底层商业）作为两个独立体进行清算，税负应该是最低的，但xx 项目开发分期的实际情况不一定支持这种清算办法。如何使该项目的土地增值税降到最低、尽可能降低税负，待下一步咨询税务部门及税务师所后相关人士后再进行一次测算。为测算该项目整体经济效益提供数据，现将 xx 项目作为一个开发主体整体进行测算，该项目应缴纳增值税 1436.6 万元。土地增值税计算表单位：万元3、各项税金实际缴纳情况xx 项目项目于2007 年开始缴纳各种税款，截止2012年12 月，
7、 xxxx置业有限公司已向国家累计缴纳税款共计 2645.59 万元，其中：营业税 1626.45 万元，土地增值税 292.57 万元，企业所得税 460.88 万元。详见下表。4、公司尚需缴纳主要税收xx 名称项目至全部销售完毕清盘， 尚需缴纳营业税等主要税种金额共计 3336.72 万元，其中：营业税 618.25 万元；土地增值税 1144 万元；企业所得税 1382.1 万元，见下表：三、其他需要关注的事项1、关于营业收入确认的时点问题截止内审日， xxxx置业有限公司账面历年累计确认营业收入11140 万元（其中：2010年确认收入10941 万元），账面预收账款（房款）余额为21
8、471 万元。从xx 名称工程实际进度来看，楼盘已竣工验收且已交付使用，这些预收的房款应该具备收入确认条件，按规定应在当年报表确认营业收入，反映项目实际利润并上缴企业所得税。但报表确认收入、利润后，上缴税款可能会给公司年末年初资金带来一定的压力。xx 公司在确认收入时适当提高销售成本， 待所得税清算时再作调整以缓解资金压力，以免税务部门认为延迟纳税等带来不必要的麻烦。2、内部单位走账形成的长期挂账不能得到处理xxxx 置业公司 “其他应付款” 科目下涉及内部单位有近 10 家，其中有借方有贷方，这些挂账的往来款与对方单位未形成及时对账、相互独立。建议对集团内部各公司之间的往来业务进行一次清理，应收、应付款能并的就合并，多方债权债务通过三方协议等方式进行处理。同时外部单位账款年末应取得对方单位确认函，核实债权债务。减少关联资金交易的数额，降低税务风险。3、地下车库问题在核对项目可售房源时，发现该第一期多层取得的预售许可证和房屋面积测绘报告中都没有关于地下车库的数据，而第二期多层取得预售许可证和房屋面积测绘报告都有关于地下车库明确的数据。就这一现象我们咨询了工程及销售部门，但对造成这种现象的原因都不太清楚。目前这两种类型车库已同样在对外销售，将会不会给公司带来什么不良后果。建议工程部门与当时提供测绘报告的部门联系，问明产生这种结果的原因。以上内容及数据供参考，不足之处请多指正。
