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1、南京河西第壹区悬宫大酒店 项目可行性研究报告南京河西第壹区悬宫大酒店项目可行性研究报告南京金陵酒店管理有限公司项目负责人 胡 明二零零六年九月目 录绪 言3第一章 项目总论4第一节项目简介4一、项目名称4二、项目投资方4三、第壹区项目整体概况4四、第壹区悬宫大酒店概况5第二节项目的功能布局6第三节酒店主要产品的目标市场6第二章 项目的投资背景和意义9第一节 项目投资背景9第二节 项目投资的重要意义10第三章 市场分析11第一节 中国旅游市场分析11第二节 南京市经济及旅游市场分析12一、南京市经济概况及经济环境12二、南京市旅游业发展状况17第二节 悬宫大酒店的综合优势分析24一、区位优势24
2、二、SWOT分析24三、南京市高星级酒店行业经营状况及评价26四、市场预测27第三节 价格和宣传策略28一、酒店定价策略28二、酒店宣传策略28第四章 项目投资及资金筹措30第一节 投资预算及资金的使用安排30第二节 建设情况31第三节 2005年11月末酒店资金到位及使用情况31第四节 资金筹措和还款计划32第五章 经营测算33第一节 第一年测算结果33第二节 酒店前10年的经营情况35第六章 投资评价36第一节 财务盈利能力分析36第二节 清偿能力分析36第三节 不确定性分析36第四节 财务敏感分析37第五节 财务评价结论37第七章 可行性研究结论37第八章 附 件38绪 言南京金陵酒店管
3、理有限公司接受江苏滨江第壹区投资有限公司（以下简称滨江公司）的委托，对滨江公司投资的南京河西第壹区悬宫大酒店（以下简称“项目”或“悬宫大酒店”）进行可行性研究，本报告旨在对滨江公司投资悬宫大酒店的可行性做出独立、客观的分析。本报告撰写时所依据的项目收益分析的文件、资料，均由滨江公司提供。本报告仅供滨江公司对悬宫大酒店的投资使用，不得用于其他任何目的。第一章 项目总论第一节 项目简介一、项目名称项目全称：南京河西第壹区悬宫大酒店二、项目投资方第壹区是由江苏滨江第壹区投资有限公司（以下简称：滨江公司）投资建设，并独立持有产权及经营权的综合性文化及配套商业物业项目，是滨江第壹区公司成立以来的第一个项
4、目。本报告的标的物是第壹区项目中的一个子项目悬宫大酒店。江苏滨江第壹区投资有限公司作为新崛起于南京地产界的一家专业房地产开发公司，经营状况良好，目前正处于迅速扩张的战略发展阶段。三、第壹区项目整体概况（一）、第壹区项目建设地点项目坐落于南京市河西新城，在滨江大道、青石硬路、上新河路之间，紧邻地铁一号线奥体中心站。项目周边环绕奥体中心、河西新城中央商务区（CBD）、金陵图书馆、江苏歌剧院、明基医院、南京新城科技园等城市功能性设施。中国房地产知名企业开发建设的高尚居住楼宇在此区域星罗棋布。（二）、项目建设规模及时间项目用地为文化展览及附属配套商业用地，用地总面积为163.6亩，总建筑面积达9.73
5、万平方米，包括：艺兰斋美术馆建筑面积为3.03万平方米，其中地上2.1万平方米，地下0.93万平方米；UME影城，包括一个500座放映厅、两个200座放映厅、4个50座放映厅，总建筑面积达6500平方米；城市酒店（五星级标准）2.2万平方米，约175间客房；国际时尚商务休闲街区，其地上、地下可营业的面积总计为3.388万平方米。地下停车场部分可布置停车位400-800个（可改双层）。项目的建筑容积率为0.6，占地率为24%。本项目是南京市河西新城区标志性建筑之一，计划于2005年8月份全面竣工验收并投入运营，以配合2005年10月在南京举行的第十界全运会。由于建筑各单体体量都不大，地下仅为一层
6、，地质条件良好，又及各建设管理部门非常配合，因此目前项目建设进展顺利，2005年2月份全面封顶并进入设备安装及内外装修装潢阶段。四、第壹区悬宫大酒店概况（一）、酒店基本情况介绍国际著名的荷兰设计机构Mvr DV小组的雅科布（Jacob Van Rijs）担刚了酒店部分的建筑设计。酒店有四层，功能层三层，一层架空，架空高度近九米；地下一层为接待、餐饮、商务、健身等公共区域；地面一层是支撑上部两层的九个结构体，它们分别被用作入口、垂直交通或采光筒体，该层的开放空间可以用作室外的艺术活动空间，又为整个街区提供了西侧沿江风光带的景观；2、3层为客房，共175间客房，周边一圈客房直接对外采光，内部的客房
7、通过庭院采光，并配有独立的园林花园，布局设计独特。酒店客房净面积平均达到40平方米，配有407平方米泳池，500人宴会厅，400人会议中心，为豪华5星级的酒店配备。这是一座设计别致的酒店，处处洋溢着艺术的气息，酒店外形飘逸俊秀，结构的呈现清新独特，建筑理念充满了现代与时尚的精神。与周边的美术馆、歌剧院、体育中心、图书馆、时尚街区等文化场所和谐为邻，并成为文化艺术区域的必不可少的功能与服务提供者。（二）、预计机构设置和人员配备悬宫大酒店预计设置客房部（含洗衣场）、前厅部、安全部、餐饮部（含娱乐）、总经理办公室、人力资源部、财务部、销售部、工程部等经营和行政管理职能部门。组织机构图如下：总经理总经
8、理办公室人力资源部财务部工程部销售部餐饮部安全部前厅部客房部根据酒店175个自然间及500个餐位的规模，拟定员工编制如下：部门人员编制总办4人力资源3财务15销售8餐饮110前厅25客房60工程20安全2其他15小计280第二节 项目的功能布局悬宫大酒店的整体功能布局须等装潢设计师进驻本项目时，再行确定。第三节 酒店主要产品的目标市场南京市经济快速持续的增长，对酒店行业的发展有巨大的推动作用。南京作为旅游胜地、我国著名的文化名城、长三角区域中心城市之一和外向型经济蓬勃发展的城市，每年都有高端会议、商务、旅游、休闲度假客人。依据这样的市场条件，河西悬宫大酒店具体客源市场的定位如下：根据市场的调研
9、情况，对客户群细分后，现阶段（3-5年）悬宫大酒店将形成以会议、休闲度假客人为主，商务客人、高档旅游团队为辅的客源架构。长远看以商务客人为主。未来客户群的主要为会议、休闲度假客人，其中会议客人35%，此外，度假休闲客人的比例为30%，商务客人10%，常住客人10%。高档旅游团队的比例为15%，整体定位于高档休闲体验型酒店。（未来将定位于高档文化商务型酒店）其中，南京乃至华东地区的高收入阶层、著名国企及外企、政府机关是酒店未来经营时的主要目标客户；其次，上海、苏州、无锡、杭州等周边地区中商务交往频繁的企事业机构也是酒店需要极力争取的目标客户群。此外，悬宫大酒店还应该加强对南京市区内各主要写字楼的
10、企事业单位、订房中心和旅行社市场，以及会议市场的销售攻势。长住客以外宾为主，开业初期接待一些旅行团队，增加人气，提高认知度，磨合产品和服务。休闲散客和综合型会议将是长久的目标客源市场。根据上述的客源结构，酒店内部装潢的设计要凸现文化气息，要给客人以风雅和艺术氛围的体验。客房的设计必须更有针对性，客房以大床间为主，可分合房间和双床间为辅，设置公寓楼层以满足长住客的需求；设置行政楼层，包括行政酒廊和行政服务区，充分满足高端客人的至尊感受。可分合房间在开业初期，为打开市场认知可以考虑以分为主，满足会议和团队的需求，随着认知度的提高和酒店的成熟再以合为主，还是要尽可能的争取商务散客。一定量的长住客人将
11、为酒店的经营收入打下良好的基础，所以公寓房的设计和用品，酒店自身的设施配备能否满足长住客需要则显得至关重要，酒店外围的自然环境和餐饮、娱乐氛围是比较适合长住客居住、休闲的。餐饮主要是配合酒店度假休闲、会议客人的需求，在菜肴、用餐环境以及服务质量上要秉承南京金陵饭店优雅、尊贵的特点，全力塑造悬宫大酒店在南京市高档、文化艺术气息最为浓厚的餐饮形象。南京的婚宴市场规模大，资料显示：5060桌婚礼在南京是尚属于小规模。南京许多高星级酒店周末的婚宴订单数目很多，即使在平时，婚宴预订也不错，有些时候客人要提前半年才能预订到席位。所以，未来悬宫大酒店要在菜肴种类、营销方式等方面做出特色，努力争取南京婚宴市场
12、这块大蛋糕。此外，餐厅和包间力争不仅要突出高档、尊贵的特色，还必须在文化艺术氛围的塑造上下功夫，强调客人在这方面的体验，力争做到精品文化餐饮的特征。全面借鉴金陵饭店的经验和特长，力图对南京市政府机构、企业的宴请分得一个较大的份额，大宴会厅主要以会议、大型宴会（政府宴会、特色婚宴）为主。对于会议和康体、娱乐等配套设施，要在现有规模的基础上，针对悬宫大酒的目标客户的品味和需要，在布局和服务上做文章，完善酒店的功能，提高这些设施的使用率，增加酒店经营的利润。总体上来说，对于娱乐康体项目，酒店未来经营策划要能结合目标客户的特征和所处商圈的市场条件，凸现悬宫大酒店高档、文化底蕴深的特色，从而直接促进客房
13、、餐饮的销售。第二章 项目的投资背景和意义第一节 项目投资背景根据江苏省及南京市将“充满经济活力，富有文化特色，人居环境优良”的南京城市发展总体目标为指导，以概念规划为依据，以深化规划为基础，立足长远，兼顾近期，优化完善，整合提高，力争以科学合理的一流规划为先导，把河西新城区建设成为一个现代文明与滨江特色交相辉映的现代化新城区，成为现代化新南京的标志区这一河西新城总体规划的设想，南京河西新城的建设开始全面进行。为了突出将河西新城区打造成为滨江特色突出、公共服务设施完善、金融商业氛围浓郁、人居环境优良的现代化新南京的代表区域这一远期目标。整个河西新城以将南京建设成为现代文明与古都风貌融为一体的滨
14、江城市为主导，根据河西新城区开发建设的背景，现状基础和客观条件，用“经营城市”的理念，实行高起点规划、高标准建设、高强度投入、高效通管理，通过统一开发和整合改造，用8-10年时间，基本完成现代化新城区建设。根据南京城市总体规划确定的发展目标和河西新城区的发展条件，采取“整体规划，一次征用，统一开发，分批建设”的方式，建成以商务、商贸、文体三大功能为主的城市副中心，居住与就业兼顾的中高档居住区和以滨江风貌为特色的城市西部休闲游览地。河西新城区将为内外客商投资服务业提供一片崭新的天地，确保为新城未来55万人口提供一个体现江苏城市现代化发展水平的一流服务密集区。河西新城区规划范围：秦淮新河以北，外秦淮河和凤台南路以西，长江以来，陆地面积55.7平方公里，分为北部整合区、中部建设区、南部规划区三大区域。通过统筹规划。实现以奥体中心带动周边发展；以中央商务区为内核搭建起繁华的新城商务中心；以现代化人文居住区构筑河西高质量生活空间；完备的基础设施展现城市中心的便利和辐射效应，完善的公共配套设施为工作、生活提供全面的配套保障；将景观、文化融于一身，滨江风光带成为因水而灵动的新城风景线。滨江公司就是在这一背景下，投资开发第壹区项目的，而悬宫大酒店也不仅是该项目的主要配套设施，也是符合整个河西新城的定位，有着广阔的发展前景。第二节 项目投资的重要意义经过滨江
