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1、 收益还原法AND市场比较法 （向下拖动市场比较法）1、某宾馆需要估价，据调查，该宾馆共有300张床位，平均每张床位每天向客人实收50元，年平均空房率为30%，该宾馆营业平均每月花费14万元；当地同档次宾馆一般床价为每天45元，年平均空房率为20%，正常营业每月总费用平均占每月总收入的30%；该类房地产还原率为10%。试选用所给资料估计该宾馆的价格。解：（1）计算该宾馆年总收益=30050365（1-30%）=3832500元=383.25万元（2）计算该宾馆年总费用=14万元/月12月=168万元（3）计算该宾馆年净收益=年总收益-年总费用=383.25万元-168万元=215.25万元（4
2、）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则该宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=215.25/10%=2152.5 万元（5）计算同档次宾馆年总收益=30045365（1-20%）=3942000元=394.2万元（6）计算同档次宾馆年总费用=394.230%=118.26万元（7）计算同档次宾馆年净收益=年总收益-年总费用=394.270%=275.94万元（8）假定年净收益与还原利率不变，使用年限为无限年限，则同档次宾馆的收益价格=年净收益/还原利率=275.94/10%=2759.4万元（9）该宾馆与当地同档次宾馆比较分析：床价5045元，但空房率也高，30%20%，特别是营运
3、费用过高，竟占总收入的43.84%，导致净收益下降，应改善管理，降低营运支出。（10）经过综合考虑后，估计该宾馆的价格以2450万元比较合理。答：略2、某建筑物总建筑面积500平方米，现时重置价格每平方米1000元，耐用年限50年，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。解：C=1000500，R=5%，N=50，n=30建筑物现时总价=建筑物现时单价=310000/500=620元/m2答：略3、某商场的土地使用权年限为40年，从1994年5月31日起计。该商场共两层，每层建筑面积各为2000平方米，可出租面积占建筑面积的60%。一层于1996年5月31日租出，租期为5年
4、，可出租面积的月租金为180元/平方米，且每年不变；二层现暂空置。附近类似商场一、二层可出租的正常月租金分别为200、120元/平方米，出租的成本及税费为租金的20%。该类房地产的资本化率为8%。试估计该商场于1998年5月31日带租金出售时的正常价格。解：（1）计算各层可出租的面积200060%=1200m2（2）计算租期内年净收益180120012（1-20%）=2073600元=207.36万元（3）计算第一层在租期满后的年净收益200120012（1-20%）=2304000元=230.4万元（4）计算第一层的正常价格（5）计算第二层的年净收益120120012（1-20%）=1382
5、400元=138.24万元（6）计算第二层的正常价格（7）计算第一层与第二层的正常总价格V=V1+V2=2640.27+1619.78=4260.05万元答：略4、已知某宗房地产在70年使用权、报酬率为10%下的价格为2000元/m2。试求该宗房地产在无限年限、报酬率为12%及50年使用权、报酬率为8%下的价格。解：（1）无限年期且报酬率为12%时的价格V为：（2）50年使用权、报酬率为8%时的价格V50为注：运用收益法公式进行不同年期、不同报酬率情形下价格换算、大小比较是历届估价师必考知识点，请必须掌握。5、某房地产，未来第一年的有效毛收入为25万元，预计此后各年的有效毛收入会在上一年的基础
6、上增长涨2.5%；未来第一年的运营费用为7万元，预计此后各年的运营费用会在上年的基础上增长2%，该类房地产的报酬率为9%。若年期无限，则该宗房地产的收益价格是多少？解：已知A=25，g1=2.5%；C=7，g2=2%；r=9%则6、预计某房地产每年能提供的净收益为15万元，并且5年后该房地产的价值为200万元，在报酬率15%的条件下，该房地产现时的买入收益价格是多少？解：已知 a=15，t=5，Pt=200，r=15%。则7、甲写字楼经济寿命50年，已使用35年；乙写字楼经济寿命50年，则建成。两项物业的等额年租金均为150万元，报酬率为15%。求：（1）两宗物业的现值；（2）某投资者欲租赁这
7、两项物业15年使用权，问他在签约时一次性投资各为多少？解：已知 n甲=50-35=15，n乙=50，a=150，r=15%（1）（2）当n=15时，8、某房地产的净收益为每年50万元，近期同类地价为260万元，建筑物重置价格300万元，已知建筑物报酬率12%，土地报酬率10%。根据上述资料，试判定该建筑物的折旧额。解：已知a0=50，VL=260，rB=12%，rL=10%，C=300则进而可知折旧额： Et=C-VB=300-200=100（万元）9、今有一平房，基地面积150m2，建筑面积100m2，土地使用权年限60年，从1990年5月20日起计。该建筑于1991年5月20日建成投入使用
8、，耐用年限60年。建筑物原值500元/m2，残值率为2%。此平房出租每月租金2000元，押金1万元，押金运用收益率8%。报酬率10%。租金损失准备金按1个月租金收入计提。税费包括房产税、营业税、城市维护建设税和教育附加税，四税合计为年租金的收入的17.5%。管理费按年租金收入的5%y计提，维修费和保险费均按建筑物原值的2%计提。试根据上述资料，评估该出租房屋2003年5月20日的价格。解：（1）求潜在的毛收入200012+100008%=24800（元）（2）求有效毛收入24800-2000=22800（元）（3）求运营费用税费：2200017.5%=3850（元）管理费：220005%=11
9、00（元）维修及保险费：1005002%2=2000（元）（4）求年净收益aa=22800-3850-1100-2000=15850（元）（5）求收益价格V 10、某宗房地产2001年10月的年净收益为300万元，预测未来3年的年净收益仍然保持这一水平，2004年lO月转售时的价格比2001年10月上涨10%，转售时卖方应缴纳的税费为售价的6%。若该类房地产的投资收益率为9%，试测算该宗房地产2001年10月的价格。（2001年）解：（1）计算公式：或者或者（2）计算过程：或者或者（3）计算结果： V=3767.85（万元） 11、6年前甲公司提供一宗40年使用权的出让土地与乙公司合作建设一办
10、公楼，总建筑面积3000m2，于4年前建成并投入使用，办公楼正常使用寿命长于土地使用年限。甲、乙双方当时合同约定，建成投入使用后，其中的1000m2建筑面积归甲方，2000m2建筑面积由乙方使用15年，期满后无偿归甲方。现今，乙方欲拥有该办公楼的产权，甲方也愿意将其产权转让给乙方。试估算乙方现时应出资多少万元购买甲方的权益。据调查得知，现时该类办公楼每平方米建筑面积的月租金平均为80元，出租率为85%，年运营费用约占年租赁有效毛收入的35%，资本化率为10%。（2002年）解：（1）计算办公楼现值 办公楼整体年净收益=80300085%（1-35%）12=159.12（万元） 收益年限=40-
11、6-=34（年） 办公楼现值为： （2）计算乙方的使用权价格 乙方使用权年净收益=80200085%（1-35%）12=106.08（万元） 乙方使用权剩余收益年限=15-4=11（年） 乙方使用权剩余收益年限价格为： （3）甲方权益价格=办公楼现值一乙方使用权价格=1528.92-689=839.92（万元）12、某房地产占地4000m2，土地使用年限为50年，容积率为6，共24层，每层建筑面积相同。该房地产经过两年开发建成，预计再经过一年销售招租完毕，届时各层使用情况预计如下：1层的大堂部分占该层建筑面积的60%，其余部分的75%可用于商业铺位出租，正常出租率为90%，每平方米出租面积每月
12、可得净租金60元；23层为商场，营业面积占该层建筑面积的70%，每平方米营业面积年正常收入为8500元，每年正常营业需投入1000万元，而该市经营同类商业项目的每平方米营业面积的正常年利润为600元；第4层出租开酒楼，可出租面积占该层建筑面积的70%，每平方米出租面积的月租金为50元，出租人每年需支付8万元的运营费用；510层为用于出租的办公用房，每层共20间，当地同类同档次办公用房每间每月租金1800元，出租率为80%，出租人需承担相当于租金收入10%的运营费用；1124层为商品住宅，其中11层以每平方米建筑面积3800元的优惠价格售给公司员工，其他层则平均以每平方米建筑面积4200元对社会
13、售出，当地同类同档次商品住宅的售价为每平方米建筑面积4000元。试评估该房地产销售招租完毕时的市场价值（设资本化率分别为商场10%，酒楼8%，办公楼7%）。（2003年）解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为：（2）各层建筑面积=40006/24=1000（m2/层）（3）计算1层商铺收益价格 年净收益=1000（1-60%）75%90%6012=19.44（万元） V1=19.44/10%1-1/（1+10%）50-3=192.20（万元）（4）计算23层商场收益价格 年净收益=1000270%600=84（万元） V2-3=84/10%1-1/（1+10%）50-3=830
14、.48（万元）（5）计算4层酒楼收益价格 年净收益=100070%5012-80000=34（万元） V4=34/8%1-1/（1+8%）50-3=413.59（万元）（6）计算510层办公楼收益价格 年净收益=62018001280%（1-10%）=186.62（万元） V5-10=186.62/7%1-1/（1+7%）50-3=2555.13（万元）（7）计算1124层住宅价格 V11-24=1000144000=5600（万元）（8）计算房地产价格V=V1+V2-3+V4+V5-10+V11-24=192.20+830.48+413.59+2555.13+5600=9591.40（万元）
15、13、估价对象为一出租写字楼，土地总面积7000m2，建筑总面积56000m2，建筑物结构为钢筋混凝土结构，地上36层，地下2层，土地使用权年限为50年，从1999年9月30日取得土地时起计，建设期3年。需要评估出该宗房地产2004年9月30日的买卖价格。有关资料为：该写字楼使用面积为建筑面积的65%，月租金为使用面积150元/m2，空置率平均为15%。建筑物原值22000万元，耐用年限60年，残值率0；家具设备原值8000万元，耐用年限为12年，残值率为4%。经常费每月100万元，房产税为租金的12%，营业税等为6%，报酬率为8%。解：（1）运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式：（2）计算年总收益=5600065%15012（1-15%）=5569.2（万元）（3）计算年总费用年家具设备的折旧费=8000（1-4%）/12=640（万元）年经常费=10012=1200
