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1、南开大学22春房地产估价离线作业一及答案参考1. 投标人在进行工程量清单招标的投标报价时，不能进行投标总价优惠(或降价、让利)，投标人对投标报价的任何优惠(或降价、让利)均应反映在相应清单项目的综合单价中。( )A.正确B.错误参考答案：A2. 谨慎原则只有在评估房地产抵押价值才需要遵循的一项原则。( )A.错误B.正确参考答案：B3. 收益性房地产的价值高低主要取决于( )。A.已经获得净收益的大小B.未来获得净收益的风险C.未来获得净收益的大小D.未来获得净收益期限的长短参考答案：BCD4. 某宗房地产每年的净收益为50万元，资本化率为8%，则该宗房地产的价值为( )万元。A.600B.6
2、25C.650D.675参考答案：B5. 为了防范房地产信贷风险，要求评估的房地产抵押价值为( )。A.快速变现值价值B.谨慎价值C.在用价值D.残余价值参考答案：B6. “筛选法”的优点是简单易懂，便于掌握，审查速度快，便于发现问题。但问题出现的原因尚需继续审查。( )A.正确B.错误参考答案：A7. 通过高层建筑地价分摊可以解决：(1)各部分占有的土地份额; (2)各部分享有的土地面积; (3)各部分享有的地价数额。( )A.错误B.正确参考答案：B8. 某载重汽车的一次大修理费为1万元，大修理周期为3个，耐用总台班为1650个，则台班大修理费为( )元/台班。A.12.12B.18.18
3、C.2.02D.3.03参考答案：A9. 评估政府定价或政府指导价的房地产，仍应遵循本地区本类房地产的市场价值。( )A.正确B.错误参考答案：B10. 下列属于房地产估价原则的是( )。A.替代原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.价值时点原则参考答案：ABCD11. 价值时点既不是委托人也不是估价人员可以随意假定的，必须根据估价目的来确定。( )A.错误B.正确参考答案：B12. 简述材料费的构成。参考答案：(1)材料原价(或供应价格)(2)材料运杂费(3)运输损耗费(4)采购及保管费(5)检验试验费13. 在运用假设开发法估价时，遵循谨慎原则，不应高估未来开发完成后的价值和估后续开发的
4、必要支出及应得利润。( )A.正确B.错误参考答案：B14. 工程量清单是招标文件的组成部分，编制工程量清单必须遵循统一工程量计算规则( )的原则。A.统一项目编码B.统一项目名称C.统一项目特征D.统一计量单位E.统一综合单价参考答案：ABCD15. 按照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建成本分为( )。A.重建成本B.重置成本C.置换成本D.估算重建成本E.估算重置成本参考答案：AB16. 采用( )求得的房地产价格又称比准价格。A.成本法B.市场比较法C.假设开发法D.长期趋势法参考答案：B17. 下列有关中国内地房地产估价，表述错误的是( )。A.土地所有制在城乡之间不同B.
5、土地和房屋的所有制不同C.行政管理不到位D.房地产市场足够规范参考答案：D18. ( )是建设工程定额中分项最细、定额子目最多的一种定额，也是建设工程定额中的基础性定额。A.施工定额B.预算定额C.概算定额D.投资估算指标参考答案：A19. 评估一套单元式住宅的抵押价值，若未做特别说明，应包含在估价对象范围内的有( )。A.二次装修时所铺的木地板B.可拆卸的水净化处理设备C.嵌入式固定衣柜D.随建筑配置的中央空调系统E.摆在室内的沙发参考答案：ACD20. 价值时点为现在、估价对象状况为过去状况的估价，多出现在( )中。A.保险理赔案件中B.期房估价C.拆迁估价D.房地产纠纷案件中参考答案：D
6、21. 某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积90m2，使用面积为80m2，每平方米建筑面积的价格为5000元，则该住宅每平方米使用面积的价格为( )元。A.4000B.5556C.5625D.6250参考答案：D22. 关于楼地面防水工程量计算，说法正确的有( )。A.按设计图示尺寸以面积计算B.楼(地)面防水搭接及附加层用量不另行计算，在综合单价中考虑C.楼(地)面防水反边高度小于或等于300mm算作地面防水，反边高度大于300mm按墙面防水计算D.楼(地)面防水反边高度小于或等于500mm算作地面防水，反边高度大于500mm按墙面防水计算参考答案：ABC23. 引起房地产价格上升的原
7、因主要有( )。A.对房地产本身进行投资改良B.通货膨胀C.需求增加导致稀缺性增加D.外部经济参考答案：ABCD24. 下列房地产适宜采用比较法进行估价的为( )。A.学校B.机场C.写字楼D.博物馆参考答案：C25. 路线价法本质上是一种比较法，是比较法的派生方法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理。( )A.错误B.正确参考答案：B26. 未出租的餐馆不能采用收益法进行估价。( )A.错误B.正确参考答案：A27. 在动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测( )房地产市场状况下的价值。A.未来开发完成之时的B.购买待开发房地产时的C.建设期间的某
8、个时间D.全部租售出去时的参考答案：A28. ( )可以提出变更。A.发包人B.监理人C.发包人和监理人D.承包人参考答案：C29. 某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命50年，则该商业房地产的折旧年限是( )年。A.37B.40C.50D.43参考答案：A30. 运用比较法估价，选取可比实例的数量，一般选取( )可比实例即可。A.4个以上B.3-5个C.5个以上D.5-10个参考答案：B31. 按经营使用方式划分房地产的类型主要有( )。A.现房B.销售C.出租D.自用参考答案：BCD32. 房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价。( )A.错
9、误B.正确参考答案：B33. 当整体楼梯与现浇楼板无梯梁连接时，以楼梯的最后一个踏步边缘加( )mm为界。A.100B.200C.300D.400参考答案：C34. 结构层高在( )m及以上的，应计算全面积。A.2.1B.2.2C.2.3D.2.4参考答案：B35. 房地产估价是替代市场定价。( )A.错误B.正确参考答案：A36. 某幢建筑物由于发生了地震，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于( )。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧参考答案：A37. 与估价对象相似的房地产是指与估价对象的( )等相同或相似的房地产。A.区位B
10、.用途C.权利性质D.总价E.外观参考答案：ABC38. 招标人根据招标控制价复查结论需要重新公布招标控制价的，其最终公布的时间至招标文件要求提交投标文件截止时间不足( )日的，应相应延长投标文件的截止时间。A.5B.7C.14D.15参考答案：D39. 根据造成建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为( )。A.物质折旧B.功能折旧C.外在折旧D.经济折旧参考答案：ABD40. 如果有效毛收入与运营费用逐年递增或递减的比率不等，则不能利用净收益按一定比率递增或递减的公式计算估价对象的收益价值。( )A.正确B.错误参考答案：B41. 某期房尚有1年时间才可投入使用，与其类似的现房价格为3300元
11、/m2，出租的年末净收益为率为330元/m2，假设折现率为10%，风险补偿为房价的2%，则该期房目前的价格为( )元/m2。A.2934B.2970C.3300D.3630参考答案：A42. 按经营使用方式划分，房地产的类型主要有( )。A.出售的房地产B.出租的房地产C.自营的房地产D.自用的房地产参考答案：ABCD43. 具有独立的设计文件和独立的施工条件，但建成以后不能独立发挥生产能力或效益的工程是( )。A.建设项目B.单项工程C.单位工程D.分部工程参考答案：C44. 通过房租求取房地产净收益，不应扣除( )。A.空置损失B.房产税C.房屋折旧费D.房屋保险费参考答案：C45. 设备
12、及工器具购置费由设备购置费和工具、器具及生产家具购置费两类组成，按照是否达到固定资产标准进行划分。( )A.正确B.错误参考答案：A46. 房地产所有权有单独所有、共有和( )三种。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A47. 清单项目编码以( )编码设置，用十二位阿拉伯数字表示。A.三级B.五级C.七级D.八级参考答案：B48. 计算模板时，柱、梁、墙、板相互连接的重叠部分说法正确的是( )。A.均不计算模板面积B.计算一遍模板面积C.计算两遍模板面积D.按构件归属计算模板面积参考答案：A49. 政府对价格的干预，还有最高限价和最低限价，它们对估价
13、结果不会产生影响。( )A.错误B.正确参考答案：A50. 房地产所有权包含单独所有、共有和( )三种 。A.建筑物区分所有权B.建筑物共同共有权C.建筑物按份共有权D.私有权参考答案：A51. 工程量清单项目编码的第五级表示( )。A.附录分类顺序码B.分部工程顺序码C.分项工程项目名称顺序码D.工程量清单项目名称顺序码参考答案：D52. 当估价对象适用两种或两种以上估价方法进行估价时，宜同时选用所有适用的估价方法进行估价，可随意取舍。( )A.错误B.正确参考答案：A53. 房地产权利的种类中，属于债权的是( )。A.地役权B.建设用地使用权C.抵押权D.租赁权参考答案：D54. 某宗房地产交易总价为60万元，合同约定，首期付款30%，余款分别于半年后和一年后分期平均支付，假设年利率为6%，则在成交日期一次付清的价格为( )万元。A.58.21B.57.62C.58.79D.57.21参考答案：A55. 关于假设开发法中后续开发利润的说法，正
