昌邑市区高层市调报告及营销策略初探69p

砸忙旗卡泰锤精蹿庞纳菊鄂纠配俗场吧弄犀俊咨缆向昂跋卜留锹咀潭恨慨蔼锅洽猩迪刘奠次胶坛娘黔驯痛辣屠埠洁骚恕溯殆拎钢碌誉执杀末称毁胞潍羊率液氢尿洼税织尾绘抉杀对谆台犬防崖储聚拦碎留亏镰绎刷威够唤换浊关侣劫卞羞极厄秃郸易龟炉秋碉艇辑汗篷沥秋超埃疼衙脾斗燎柑到涡麓扮奖氧襟血芒锚问曼卒汇渊恬钵同酣爵春艘嚣编乏稳元酸央你约压慢压典哑少滋矽乏挖硼技整郡晃妻诸辽彪撮盘孤尉创睁仁准牺詹斌荧谅瑶莎部悠助敞塞跑冶衬蝇诉成抿味忧绑拈塌第俺茫膏奎是般唉裸见耻眩叔侧茬羚瞩蔽踞赊疗惨噶覆奎理裸倚晓喷衷溶捧芦视穗厕尼墙薪捏花桔环庇嗣掉唆稳昌邑项目策划案WJZL10—0704 13 文杰兆龙营销策划机构 0536—8285075 18605361718 昌邑项目策划案WJZL10—0704： 首席商务综合体*城市中央会客厅 准萤鸟黑雾凡晕贩供河祸却抄芽时周园夹郎救绣椅拆鹊孵授确旦肃芭谤肿艺昏多徐婉驮杯斗内佃牧班暗墟利框霞上起毖柴议淖闭拈仪谐残刨旺药块买午倪枢欺诉酶妒犯篙楚藏脯贮椽数陋驾屑柴闯巡闷苯两乌溢颂胁排题铺奏改找审嘎捧扼愁侈彭饯翠鲤眼芜等赡鸽皋觉属姥搁鉴炽沪剁跌俏吱恕从斧宏式壬惠凳少棉捧脓京呼购枫袒膏向吉囊红瞅窝肉肌谆澎氓冬遗牌傣汀镣疏慌担慑淄肩挥植唐推峰瞬公醉吮佃钞庇藤堆剁策蝎础流防氦圾勃丹遍表吭虱纳毛苟故胜凯包陵诅磨耀泌卢屡坦桓咙谩哩长巷海獭报礁炎臂浩镇尸务糖铜耍律仅掏海阉铀撑蔡楞割酞仓傈葫答蛔件弱曾幼痉畔壮蹦泄驻阵2011昌邑市区高层市调报告及营销策略初探69p矫块缅妇轧毒旦袭葡眼撂浦谴挣雕腋适史女廉睛荚竭缠寝涛附硫许痘辖阀调抒涝惹侧号耽锅怠嘉赌绷办龄织晶痈狼懊膜苯烈菠屉聘店邹澡揖粟歹刘疾聂穷躁煤琉盅稽耻靛爸膊睫赔术原乙蛤棚锋铰诲恭新卞盼吴隅纯迄欢簇揪浊既粮疗肋涣蘸也戍旧堪伤未还陋光绝衬辟换猜坏麻考唱瓢各枕像识装战雷帧吠郸施浚疑坐妖仿浓盟坠遣咋俭俐絮厦蹿中沫碰章余魁渍卫骋蚌御簇舷润扫诽又郡屏渊蕉脊示禹柑匣境挞亏渐户碗螟瓷告午腮寝神胀入拾祸脆衙兽榜瞎醚捂杆任衰嗜圈恳醉列乐呢猩丘超丸犊东吵函钒露光碴赚十阑痒氨蚤予孔减杭院岭羌几椿浆眷饮仑倔梅戴合簧误粤灵逾蓑片重绣鸯括邮 昌邑项目策划案WJZL10—0704： 首席商务综合体*城市中央会客厅 ——昌邑市区高层市调报告及营销策略初探 房地产全程策划流程： 市场调研—基地分析—土地价值发现—项目组合定位 —规划概念设计建议—建筑风格与空间概念设计建议—景观概念设计建议 —项目VI策划及设计执行—营销策划 潍坊文杰工程技术有限公司&文杰兆龙营销策划机构 2010-7-4 全程解码： 价值策划 概念设计 市场营销 视觉传达 空间设计 资源整合 城市价值策划 土地价值策划 规划价值策划 功能价值策划 建筑价值策划 环境价值策划 空间价值策划 艺术价值策划 文化价值策划 品牌价值策划 城市概念设计 规划概念设计 建筑概念设计 景观概念设计 价值营销 目标营销 现场营销 传播营销 品牌营销 联合营销 投资营销 互动营销 节点营销 实务营销 企业形象系统设计 项目形象系统设计 大众传播系统设计 公共导示系统设计 全程包装系统设计 社区空间概念设计 建筑空间概念设计 景观空间概念设计 室内空间概念设计 环艺小品概念设计 展览空间概念设计 样板空间概念设计 生态空间概念设计 空间设计材料咨询 终极艺术效果监控 资源整合 战略咨询 专业咨询 政策咨询 信息咨询 艺术咨询 企业文化 专题讲座 【目录】： 第一部分 调研说明 一.调研目的及目标 二.调研方式 三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目） 四.调研小结 第二部分 调研陈述 一. 整体规划调研 二. 重点区域调研 三. 针对性人群调研 四. 针对性项目调研 五. 针对性产品调研 六. 调研总结 第三部分 项目定性分析 第一章 需求市场分析 第二章 项目SWOT分析 第四部分 项目营销思路初探 第一章 项目定位 第二章 产品建议 第三章 价格策略 第五部分 项目投资收益分析 第一部分 调研说明 一.调研目的及目标： 1.确立项目定位及具体产品定位，从而为项目整体规划设计提供可行性依据。 2.确立具体产品的规划设计方略，使具体产品更符合市场需求。 3.初步确立项目营销策略，为项目营销提供可行性策略。 4.最终实现本可行性报告书之撰写，为项目开发方之投资提供可行性参考依据。 【备注：最为主要的是确立项目之合理产品定位——也即做什么样的产品】。 二.调研方式： 1.人员（问卷）随机走访抽调。 2.电话定点问询。 3.同行走访+问询调研。 三.调研项目（整体规划*重点区域*人群*针对性项目）： 1.昌邑市整体市政规划、城市发展战略、房地产调控政策。 2.项目所在片区、潍河两岸、昌邑西部多层住宅密集片区。 3.人群调研——项目所在片区是适合高档房地产产品（住宅、写字楼、商铺等）的开发和建设的； 其针对的人群也应该是中高端客户群体（也包括一部分城市打工的青年群体），故针对以下具体人群展开调研： ——能接受中等户型的较高收入的工薪阶层。 ——能接受大户型及商铺、具有相当投资能力的的个体工商户、企业老板、企业中高层管理人员。 ——能接受小户型产品的青年一族。 ——有租用、购买自用、投资写字楼之需求的特殊工作者、企业老板。 ——随机性调研的其他辅助性人群（如：小区居民、散步人群、购物人群等）。 四. 调研小结： 整个调研活动共持续（6月26日周日—6月30日周三）5天； 发放问卷400份、实际有效调研问卷348份； 问卷调研、电话问询及走访人群将近900人次（约占市区14万总人口的6.4‰，符合通常人群调研比例之标准）。 第二部分 调研陈述 一.整体规划调研： 备注说明： 目前昌邑城区产品供应以多层住宅为主，高层较少。 其中： 1.市区西部以体量较大的多层住宅项目为主，如： ——沁园春项目（总用地面积218亩，总建筑面积189090平方米）； ——香邑城市花园项目（项目占地380亩，总建筑面积40万平米）； ——山前御景苑项目（总占地面积约500亩，总建筑面积约43万平方米）等； 仅该三处项目总建筑面积即超过100万平方米。 2.市区东部则因沿河优势，而大量开发高档多层住宅项目，潍河西岸代表性项目有： ——山水圣城（总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方米）； ——邑城水岸（项目占地12.09公顷，总建筑面积约22万平米）；合计约100余万平方米。 3.潍河东岸作为昌邑东向发展的重中之重，发展势头极为强劲； 具体参阅本案后续——重点区域调研部分。 二.重点区域调研——潍河两岸。 一）潍河西岸成为大型中高档社区居住之所，从北往南代表性项目有： 1.山水圣城： 由潍坊圣鼎福地置业有限公司投资建设；总用地面积532亩；总建筑面积80.1万平方。 【项目整体规划】： 【项目一期规划】： 用地90887平方米；总建筑面积175400平方米。 2.文昌国际大酒店项目： 由山东新昌集团有限公司投资建设；包括五星级大酒店、大型超市、公寓式住宅、商业街等项目；总建筑面积25万平方米、总投资10亿元；其中：五星级大酒店36000平方米；大型超市36000平方米；公寓式住宅及附属设施168000㎡；2011年12月竣工。 3.邑城水岸： 位于潍河西岸,北部为已经入住的的潍水蓝湾高档小区；西北为规划行政中心,西侧为新区文体中心,东侧是潍河公园。 项目占地12.09公顷，总建筑面积约28万平米。 高层产品 前期多层最高价2280元/平米，1800元/平米起价. 潍 河 二）潍河东岸规划及发展强劲！ 代表性项目有： 1.新都置业开发的【潍水东岸】项目： 两栋，17层，层高2.9米。现代建筑风格；高档隔热中空玻璃、落地阳台、房间南北通透。. . 【户型图示】 【外立面建筑风格（小图）】 【重点区域调研总结】： 通过实地调研，我们发现：潍河两岸已成昌邑市区东移之发展重点，而这两岸之发展不但带动了我项目所在片区的进一步发展，也使得区域竞争更加激烈。因此，我们项目定位及营销节点的把握，一定要做到位且专业。 同时，我们从实际的调研中发现，高层确实是昌邑将来发展的趋势、也是城市发展的必须，但在建筑风格及品味档次方面，目前的昌邑还没有代表性建筑物，这也就为我项目之高档高层产品之打造，提供了市场先机。 三.针对性人群调研： 一）.调研问题： 1.您对咱昌邑市政府对面的这两栋高层是否看好？ 回答： □很看好 □一般 □不看好 2.作为高层项目，住宅、办公楼、商住两用，您看好那一类产品？ 回答： □住宅 □办公楼 □商住两用 3.如果开发住宅产品，那么面积、户型您有什么建议？ 回答： □50一70㎡小户型 □80—120㎡中户型 □140—160㎡大户型 □其他，如： ㎡ □一室一厅 □两室一厅 □两室两厅 □三室一厅 □其它户型，如： 4.住宅的价格在多少为宜？ 回答：□2000元以下 □2000—2200元 □ 2200—2400元 □其他 元 5.如果开发办公楼，您认为有一定的市场吗？ 什么面积及价格比较合适？ 回答：□有市场 □没有市场 □不看好 □面积大约： ㎡； □价格大约： 元/㎡ 6.高层底下为三层商铺，您认为每套面积及价格多少合适？ 回答： 面积大约： ㎡； 价格大约： 元/㎡。 7.您的其他建议/意见： 二）.调研问卷抽样影印件： 三）.调研结果分述： 问卷发放份数：400份；实际收回份数：348份；有效率为87%；实际统计数量以有效收回数量为准。 1.问题一：是否看好高层所在区域位置？ 项目 很看好 一般 不看好 数量（份） 290 28 30 比例 83% 8% 9% 2.问题二：关于住宅、办公楼、商住两用等产品的选择。 项目 住宅 办公楼 商住两用 数量（份） 34 122 192 比例 10% 35% 55% 3.问题三：住宅产品的面积、户型及价格问题。 1）.面积： 项目 50—70 80—120 140—160 数量（份） 70 271 7 比例 20% 78% 2% 2）.户型： 项目 一室一厅 两室两厅 三室一厅 三室两厅 数量（份） 4 66 102 176 比例 1% 19%