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1、 南洲路项目市场情况分析及项目建议初案第一部分 市场现况分析海珠区1.海珠区现况随着广州城市东南移和番禺、花都撤市改区海珠整个地理位置必然会从原来的城乡结合部变为城市的心脏位置，它实际是连接广州与珠三角联系的枢纽。而且是全市面积最大的老城区。海珠区是近几年广州房地产发展势头最猛的区域之一，在“老广州”眼里，海珠区早已起着天翻地覆的变化，随着内环路及其放射线的修通、八桥一隧道年票制的实行、地铁二号、三号线的建设以及大批工业厂房的外迁、城市中效果较为显著，海珠区的交通网络和居住环境都得到了根本性的改变。客村，利好消息接踵而来 客村使在河南居民的眼中充其量也只属城乡结合部，村屋杂乱无章，新兴生活小区
2、虽然多如牛毛，但却由于群龙无首，而显得举步维艰，价格由此也一直处于偏低的水平。广州大道将成为新城市的中轴线，客村立交以南沿线，区政府已初定为华南地区大型的货流、物流中心；广州新规划中投资亿元的会展中心、生物岛、高新技术开发区等大批重点项目都将落户客村，地铁号、号线的河南交汇点也将在客村；未来海珠区政府将移至客村，海珠区体育文化广场选址客村，新领事馆区规划建在客村。 加上世界百货巨头“沃尔玛”在此区落户，加大了区域内的生活配套，提高了该区域的知名度。工业大道已名不符实 若干年前，由工业大道北至广州大道南，数十间大型的厂区一字排开，但近年，它们已在不知不觉中，陆续脱变成一个个花园式的生活小区。 据
3、了解，工业大道的买家多为认同此区的原居民，以及荔湾区的部分拆迁户，是海珠区中档楼盘的集中地。 新港路，吸引河北的白领一族 新港路与河北一河之隔的板块，一直以来都受着老城区中收入人士的关注，年票制的实施，桥梁及环城路的不断修建，地铁号线的即将贯通，以及相比河北低出元平方米的价格都令它对河北人的吸引力越来越大。 随着番禺、花都的撤市改区，海珠区已变成了广州的城市中心区，河南、河北的概念，即使在老广州的观念中，随着时日的变更，界线也变得越来越模糊。2.海珠区规划蓝图城区建设海珠区未来发展总体思路是有限发展以商贸、房地产为龙头的第三产业，优化提升第二产业。在城区建设方面，海珠区计划逐步成为5大中心：江
4、南大道、江南西、宝岗大道、同福路4条道路为主的商业中心；琶洲地区国际会展中心为主的商贸功能信息中心，主要发展国际商务、国际贸易；中山大学、国际生物岛和科技产业园为基础的科研中心。广州大道南一线专业市场为主的物流中心；以果园为重点的旅游中心。交通规划2002年12月28日开通运营的地铁二号线全长23.21米，从江南大道与昌岗路的交界处开始，向东沿新港路并途径客村一直到达琶洲与一号线形成十字形架构。根据广州市委市政府批准的方案，地铁二号线将在2002年底开通晓港站至三元里站，2003年秋交会时全线开通观光运营，据预测，二号线首通段开通后，广州地铁每天的客流量将增加到30万到35万人次。预计2007
5、年开通运营使用的三号地铁线路初选18个站点，其中客村站成为二号线和三号线的交界点。两线交汇地带带给众多商家契机，全球最大零售商沃尔玛将进驻距离此线1公里等距离的地方，占地面积为2-4万平方米。海珠区市政规划，正在建设中一条黄洲大桥与天河区直接连接。该桥在海珠区连接琶洲塔以西的新港东路段，接天河的科韵路，将与广州大桥一起将珠江新城包在怀内，投资六个亿，预计2003年建成。此桥的建设更缩短了海珠区最南端的琶洲岛与天河区的距离，使海珠区与天河区的连接更加密切。以上的城市规划说明了，海珠区未来的发展潜力极大。由此带来的商机将不断涌现。对于新规划的区域，必将有利于房地产业的发展。商业规划短讯家乐福公司签
6、约江南大道中万国广场，生存业态以“超市+百货”带旺购物中心为主；美国沃尔玛公司定址为广州大道南。距地铁三号线、客村立交和原珠影厂各1公里距离；“好又多”百货公司和广州安穗信和房地产在南洲北路开办面积约1400平方米南洲商场；广州城建开发宏城连锁超级市场有限公司与广州威信地产开发公司签约，在石榴岗2号粤信广场首二层开办面积约3000平方米的超级市场；广州长江企业发展有限公司和七喜电脑公司签定协议，拟在江南大道中151-153号开办面积约8000平方米的，主要经营电脑产品和电脑配套产品。以上的商业规划说明海珠区的商业经济逐渐趋向成熟，由此带来的社会商机将无可估计。而好又多百货落户本项目所在区域，则
7、说明南洲路有着强大的消费力及消费人群。前景展望广州城区发展的总体规划，对海珠区来说是利好消息。广州要向周边发展，无非是东南西北四个方向。往西，有行政区域的限制。往北，要保护“北肺”和水源；往东，核心天河区已开发成熟少有空地；中心城区密不堪言，黄埔条件又不太成熟；只好南向海珠及番禺发展。海珠区又因本身就是市区，比番禺黄埔等离河北市中心近，必成为房地产开发的热选之地。地位的改变必然带来定位的改变，海珠区第三产业迅猛发展就是定位改变的具体表现。随着城市规划日益完善，海珠区和其他城区相比较优势还是比较明显，区政府认为未来的海珠区完全可以定位为商业繁荣、环境质量高的生态区域。 在土地资源利用上来说海珠区
8、由于工厂多，所以易地改造撤迁。这样会会腾出大批地块。成本低、环境好、市政配套齐全，加上城市新中轴线、国际生物岛、新广交会会馆、国际会展中心、新领事馆区等，这些无疑都是房地产业的利好因素。分析总结规划中的海珠新区前景令人幢憬，大批工厂的搬迁给海珠区的房地产开发商提供了充足的成片开发用地，市政府对海珠区的近远期规划及番禺的撤市设区和城市中轴线的东移南扩使海珠区从原来的“市郊”变成未来的城市中心区，区位价值突显，此必将引发海珠区房产开发的另一个高潮，并使区内楼盘身价倍增。区内楼盘的户型、面积和价格估计仍将以小户型、中小面积和低价格为主持续一段时间，近期难有大的变化。至于长远的发展趋势，将取决于既定规
9、划的实施速度和程度，如楼价向高价攀升，则户型将会有一些变化，譬如二房的比例会减少，而三房的比例会增多，面积也将以大面积为主。3.楼盘规模组成情况从海珠区今年在售的34个随机楼盘的规模分布情况看，呈两头大，中间小分布。占地面积在1万平方到5万平方所占的比例最多，约达50%；总建筑面积在5万平方米以下的占了40%左右，5万到10万平方的约占20%，10万以上的大型楼盘也约占40%。占地面积比例图建筑面积比例图4.楼盘户型分布情况从海珠区今年在售的41个随机楼盘的户型分布情况看，主力户型所占的比例接近60%，第二主力户型所占的比例约30%，附带户型所占的比例就不足10%。而从户型间隔来看，二房约占5
10、0%，面积主要集中在60-80平方米之间；三房约占40%，面积主要集中在75-100平方米之间；一房占6%，面积主要集中在30-45平方米之间；其它辅助户型总共只占4%左右。户型名称主力户型第二户型第三户型合计比例公寓1664801%一房1234045276%二房28571517120449448%三房2667119948391442%四房32206863243%复式77771%合计555630617999416100%比例59%33%8%100%5.价格分布情况海珠区的楼盘平均价格主要集中在3000-6000元/，这部分楼盘约占总数的80%，其中4000-5000元/约占35%；从最低价分布
11、情况来看，多数楼盘的最低价是在3000元/以上，这部分楼盘约占总数的90%；而从最高价分布情况来看，80%以上的楼盘其最高价在7000元/以下。南洲路1.南洲路简况地理位置南洲路位于海珠区南部，西接工业大道南，北接广州大道南，与洛溪板块隔江相望，为海珠区现规划中的环岛路。南洲路经济发展简况随工业大道南和广州大道南周边区域楼盘已颇具规模，造就了浓重的生活氛围。该区域已成为海珠区乃至广州市居住人口最密集的区域之一，粗略统计现今这一带的小区居住人口已超过数万。即将在南洲北路落成的好信广场，该商业中心占地2万平方米，总建筑面积为4.8万平方米，基本以商业用途为主导。其中“好又多”占驻了负一层1.6万平
12、方米的面积。此商场的建立填补了南洲地带无大型综合型超市的商业空白。但目前的南洲路房地产开发初期，配套不够完善。因为便利的交通环境影响，南洲路一带的房地产业近年来迅猛发展。在这一板块的楼盘有金玫瑰苑、南洲名苑、恒洲小苑、英豪花园、万华花园晓港湾、南洲花苑。本项目2.南洲路周边区域楼盘分布图东南洲花园晓港湾晓广英豪花园路工金碧花园 大业南洲名苑嘉鸿花园 州道恒州小苑南大洲路道南南江洛溪大桥珠3.前景展望好信广场入驻南洲路无疑是看中这里拥有十多万人口的消费群，并且是独家抢先占领市场。而一、二层的商业面积投资者将沿用昌岗路信和广场的模式，独家全资经营一个集购物、饮食娱乐于一体的大型商业中心。这一种经营
13、模式早已被市场认可。据了解，目前“好又多”在海珠区信和广场、前进路已连开两店，如今又再相中南洲路，这显然是看中该区有着强大的消费能力所致。从现有的商业氛围看，南洲路板块的商业气氛虽不算活跃，但精明的入市者已洞察先机，早在南洲路尚未扩路完工时，临街的小商铺每平方米单价就已突破万元，而且是“货源”紧缺。目前有仅无一手盘源供应，而且二手盘也无人愿放。反而是一些小区内的商铺由于供应量多，而且消费群有限，变得并不那么矜贵。 南洲路被好又多公司相中，这是对南洲路商业发展潜力的肯定。现南洲路第一期已扩建完毕，一条整齐宽阔的南洲大道分别衔接着海珠区最主要的两条干道-工业大道、广州大道，给南洲板块带来无限商机。
14、市场发展趋势给本项目带来的启示:1.中低价商品房消费成为市场主流是本项目得以成功发展的优势支持点；2.激烈的市场竞争，引发市场细分程度越来越高，具体表现为产品质素的竞争及客户层面的竞争；3.好又多的进驻将填补南洲路板块无大型综合超市的空白，使得该区的生活配套更趋完善；4.有着广州“南肺”之称的万亩果园将提高该区域的地块的知名度；5.道路的扩建，改善了以往交通网络的旧貌，提高了区域内的规划建设，使得区域内的交通网络更畅达。第二部分 项目分析项目理解1.项目位置本项目位于广州市海珠区南洲路花园旁项目西面景观项目北面景观项目西北面景观项目南面景观2.交 通本项目西接东晓东路，东靠广州大道，距海印桥、内环路等交通主干线仅需要5分钟车程。3.周边环境本项目地处海珠区南洲路，历史上为工业和生活混合区，环境显拥挤和杂乱。市政配套设施未能跟上，而且地块所处区域知名度目前比较低，市场认同感不足，尚未具有区域号召力。好又多超市4.周边功能配套 银行：农业银行、交通银行等饮食：石岗渔村、万华海鲜酒楼等万华酒楼购物：好又多、南洲综合市场等 医院
