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1、成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安顿项目可行性研究报告项目申报单位：青白江区清泉镇五爱村项目建设单位：成都地大盛农投资有限公司项目编制单位：中通建设工程征询有限责任公司编 制 日 期：二月目 录第一章 总 论1一、项目概况1二、研究范畴及编制根据11、研究范畴12、编制根据1三、项目建设的可行性及必要性31、项目建设的背景32、项目建设的可行性33、项目建设的必要性4三、项目建设方案及内容41、项目建设方案42、建设规模5四、项目实行进度5五、项目总投资6六、资金来源6七、结论6第二章 项目区域现状和规划7一、项目区域概况71、成都市概况72、清泉镇概况73、五爱村概况8二、项目区域规划
2、91、土地整顿规划思路92、社区总体规划9第三章 项目业主11一、项目业主简介11二、公司经营管理水平121、重要管理者122、公司组织机构123、公司有关业绩13三、公司发展战略13四、财务状况分析14五、公司清泉镇项目概括15第四章 项目建设的可行性和必要性15一、项目的提出15二、项目建设的可行性161、符合国家有关法律法规规定，在法律上是可行的162、符合国家有关节省集约建设用地规定，在土地运用上是可行的163、符合本地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要16三、建设的必要性171、项目建设是城乡统筹发展，推动城乡一体化战略实行的需要172、项目的建设有助于改善群众居住条件，实
3、现土地资源效益最优化183、项目建设有助于进一步改善五爱村人居环境，推动农村经济发展18第五章 项目规划建设方案19一、项目规划建设方案19二、本项目具体规划状况20三、本项目建设内容及规模201、建设内容202、建设规模203、建设地点21第六章 项目预期目的及建设条件21一、项目预期目的21二、项目建设基本条件22第七章 项目建设管理22一、贯彻配套资金22二、强化在执行阶段的监管工作23三、加强项目建设管理23四、加强项目投资管理24五、加强质量管理25六、加强工程进度管理25七、加强合同管理26八、加强协调管理26九、加强安全建设管理27十、资金管理27第八章 环保28一、概况28二、
4、环境影响评价28（一）重要环境影响分析28（二）环境影响评价29三、环保措施30四、项目建成使用后的环境影响31第九章 节能节水31一、节能、节水原则31二、项目设计须遵循如下根据：31三、节能321、节能措施322、采用建筑节能技术措施323、建筑电气节能32四、节水措施33第十章 项目实行进度筹划34一、工程实行进度筹划的编制原则34二、项目实行内容34三、项目实行进度34第十一章 投资估算及资金使用筹划35一、估算编制的根据35二、工程量根据36三、投资估算措施36四、估算范畴36五、投资估算阐明36（一）第一部分工程建设费用37（二）第二部分工程建设其她费用38（三）预备费40（四）项
5、目总投资40六、资金来源42七、资金使用筹划42第十二章 收入费用估算与财务分析43一、收入与费用估算431、收入估算根据432、土地价格预测433、项目收益预测45二、项目投资财务评价461、财务钞票流量分析462、偿债能力分析483、敏感性分析494、财务评价结论50第十三章 风险分析及对策50一、财务风险501、土地出让收入不均衡的风险502、资金周转风险513、投资估算的风险51二、农民安顿风险51三、项目筹资风险52第十四章 社会评价52一、社会评价基本因素辨认531、项目利益主体532、重要社会风险因素53二、社会影响分析531、项目对安顿农民生活水平和生活质量的影响532、项目对
6、地区不同利益群体的影响533、项目对本地基本设施、社会服务容量和都市化进程的影响544、项目对提高区域土地价值的影响54三、负面影响与对策541、负面影响542、减少负面影响的对策54四、项目互适性分析551、各级政府（组织）的态度552、安顿群众的态度55五、社会效益分析评价55第十五章 结 论571、进一步推动城乡统筹和都市化进程572、改善农民住房条件，实现土地资源效益最优化573、改善了片区人居环境，推动文明都市发展。57成都市青白江区清泉镇五爱村灾后重建集中安顿项目可行性研究报告第一章 总 论一、项目概况1、项目名称：清泉镇五爱村灾后重建集中安顿2、项目地址：清泉镇五爱村三组。3、项
7、目业主：成都地大盛农投资有限公司4、建设内容及规模：项目点位符合青白江区灾后重建土地运用规划（）区域，集中安顿约300户，占地100亩，建筑面积35800，涉及场内场外的道路、管网等基本配套设施。二、研究范畴及编制根据对成都市青白江区清泉镇五爱村三组“灾后重建集中安顿”项目进行可行性研究，并提交可行性研究报告。1、研究范畴本可研报告的重要研究内容有：项目的提出和建设的必要性、建设方案、建设内容及规模、建设条件、项目实行进度、投资估算及资金来源等。2、编制根据（1）有关加快灾后城乡住房重建工作的实行意见（成委发27号）；（2）有关坚持统筹城乡发展加快灾后农村住房重建的意见（成府发46号）；（3）
8、有关加强我市农村住房灾后重建规划管理的意见（成规委办4号）； （4）有关支持灾后农村住房重建的实行意见（成国土资发332号）；（5）有关加快灾后农村住房重建的实行意见（青委发37号）；（6）青白江区清泉镇镇土地运用总体规划（1997）；（7）成都市人民政府文献（成府土22号）“有关郫县古城乡、新津县金华镇、青白江区清泉镇等四个农村集体建设用地整顿集中使用项目实行规划的批复”；（8）成都市青白江区发展和改革局（青发改政务投资函115号）“有关公司投资项目备案的告知”；（9）成都市青白江区规划管理局“有关清泉镇五爱村灾后重建集中安顿点选址状况的阐明”；（10）成都市青白江区建设局“有关清泉镇五爱村
9、灾后重建集中安顿点建设有关状况的阐明”；（11）成都市青白江区国土资源局“有关清泉镇五爱村灾后重建集中安顿点土地规划状况阐明”； （12）“清泉镇五爱村统筹城乡综合示范村规划方案”；（13）其他有关政策文献及业主提供的有关资料和附件。三、项目建设的可行性及必要性1、项目建设的背景由于5.12大地震，导致了五爱村117户村民房屋受损无法居住，本项目需安顿五爱村村民共300户，户均占地面积近1亩多，村民房屋零星使用宅基地面积过大，政府拟通过灾后重建集中安顿的措施，对村民的旧宅基地进行整顿与集约使用，不仅可觉得受灾户重建永久性住房，也可以改善五爱村其她村民生活条件，集中居住后可大大节省农民宅基地31
10、0.02亩建设用地，可以发展工业、商业、旅游，既可增长本地财政收入，也为村民提供了长期的收入保证。土地综合整治，是增进土地集约化运用和保证土地资源可持续发展的重要措施和手段，是实现国内耕地总量动态平衡战略的重要保障。土地综合整治不仅可以节省因建设而占用耕地面积，对改善农业生产条件和生态环境，增进农村现代化建设、农村经济发展和农民增收也具有重要意义。本工程为灾后重建集中安顿房建设，重要建设内容：集中安顿300户，占地100亩，建筑面积35800，根据合同可获得节省土地310.2亩的建设用地的使用权作为业主的所有收益。2、项目建设的可行性（1）本项目符合国家有关法律法规规定，在法律上是可行的；（2
11、）本项目符合国家有关节省集约建设用地规定，在土地运用上是可行的；（3）本项目符合本地经济发展需要和农民灾后重建改善居住环境的需要。该项目的建设符合农民群众灾后重建改善居住环境的需要，群众积极性高，本地村民有规定进行土地综合整治的强烈愿望，但愿通过土地综合整治改善生产、生活条件，提高土地的产出率。3、项目建设的必要性（1）项目建设是城乡统筹发展，推动城乡一体化战略实行的需要；（2）项目的建设有助于改善群众居住条件，实现土地资源效益最优化；（3）项目建设有助于进一步改善青白江区五爱村人居环境，推动最佳旅游都市和文明都市的发展。三、项目建设方案及内容1、项目建设方案本灾后重建集中安顿房工程重要以住宅
12、建设为主，合适在社区建设少量低层商业用房和管理用房。住宅重要面向本村农户。根据清泉镇五爱村安顿区规划条件建设规定，本项目规划用地100亩，土地性质为农村集体土地，共建设住宅楼10 栋，建筑层数均为5层，建筑户型为110.10的 约200 户，为144.20的约100户，每栋楼顶均配备居民活动室2间。2、建设规模灾后重建集中安顿房建设项目占地100亩，拟建总建筑面积35800。建设项目容积率为1.86，绿地率为42.9%，建筑密度9.6%。本项目各项具体经济指标如下表：项目单位工程量比重规划总建筑面积35800.001地上建筑面积35800.00住宅建筑面积32796.4291.61% A.11
13、0.10的住宅面积及比例21028.6258.74% B.144.20的住宅面积及比例11767.8032.87%商业用房建筑面积2757.007.70%物管用房建筑面积246.000.69%2居住户（套）数户3003总容积率1.864总建筑密度9.6%5绿地率（不不不小于）42.9%6机动车位个168 A住宅停车位：个125 B商业停车位：个439非机动车位：个168010全民健身场合：76四、项目实行进度根据项目状况，项目建设工期为3年（不涉及前期工作）。1、12月底前，完毕方案设计、可行性研究报告并审批、环评、施工图设计和工程招投标等前期准备工作。2、1月至 年9月前，进行农迁房项目主体工程建设、设备安装及装修装饰工程和室外总图工程。3、10月，进行工程竣工验收，并交付投入使用。五、项目总投资本项目建设总投资为5000万元，具体构成如下（详见附表1）：序号项目和费用名称估算金额（万元）比例（%）一第一部分工程费用3888.62 77.77%1土建工程2787.70 55.75%2总图工程669.00 13.38%3机电设备及安装工程388.50 7.77%4建筑装饰装修工程43.43 0.87%二第二部分工程建设其她费用1013.33 20.27%三第三部分预备费98.04 1.96%四工程建设总投资5000.0
