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1、重庆市鸿程房地产发展公司“山水丽群”二期项目工程 可行性研究报告目 录第一章 总 论1一、概论1二、编制依据2三、编制内容2四、主要技术经济指标2第二章 项目提出的背景4一、项目建设背景4二、项目建设的必要性5第三章 项目选址及建设条件7一、项目选址7二、气候条件7三、市政设施条件9第四章 建设规模与标准10一、建设规模10二、建设标准10第五章 工程方案11一、设计依据11二、规划设计原则11三、设计指导思想11四、总图设计12五、建筑设计14六、结构设计15第六章 公用工程方案17一、电气设计17二、给水排水19三、燃气21四、弱电设计22第七章 环境保护与绿化24一、设计原则24二、设计
2、依据24三、环境保护25四、绿化25第八章 节能设计26一、总图布置26二、建筑节能26三、给排水节能27四、电气节能28第九章 建筑消防设计29一、设计依据29二、总图消防29三、建筑消防29四、室外消防给水29五、室内消防给水30六、化学消防30七、消防电气30第十章 防灾减灾32一、总图32二、建筑32三、结构32四、抗震防治32五、电气安全32第十一章 项目进度计划及招投标33一、项目进度计划33二、项目招投标33第十二章 投资估算及资金筹措35一、投资估算范围35二、投资估算依据35三、前期工程费用36四、基础设施建设及配套费36五、土地整治及绿化费用36六、建筑安装工程费用37七、
3、金融及管理费用37八、基本预备费37九、总成本费用汇总37十、资金筹措38第十三章 财务评价41一、财务评价基础数据的测算41二、盈利能力分析42三、评价结论43第十四章 社会评价50一、社会影响评价50二、互适性分析50三、社会风险分析50第十五章 结论与建议51一、结论51二、建议51附表52 31第一章 总 论一、概论（一）项目名称：“山水丽群”二期项目工程（二）项目地址：重庆市江北区石马河南桥寺原罗家湾社（三）项目业主：重庆市鸿程房地产发展公司（四）项目性质：新建（五）建设内容及规模建设内容包括：廉租住房、配套用房、设备用房、室外管网及绿化等。建设规模：本项目净用地面积8248 m2。
4、总建筑面积为35544.73m2。地上建筑面积32971.06 m2，其中住宅32419.09m2，商业155.57m2，社区活动用房216.80 m2，物管用房179.60 m2；地下建筑面积2573.67 m2。可提供廉租住房704 套。（六）项目总投资及资金筹措1、项目总投资：9865.29万元。2、资金筹措：按照廉租住房保障办法，该项目建设所需资金主要来自中央财政补贴和市财政部门补贴。具体补贴办法由中央财政补贴按300元/ m2补贴，市财政部门补贴按400元/ m2补贴，其余部分由不低于土地出让金留区部分净收益10的比例提取的资金和地方财政补贴构成。二、编制依据（一）国家发改委、建设部
5、颁发的建设项目经济评价方法与参数（第三版）、投资项目可行性研究指南；（二）国家颁发的有关建筑、电气、消防、给排水等各专业设计规程、规范和设计标准；（三）业主提供的相关基础资料；（四）业主对项目建设的主要意见及预期目标；（五）国家和重庆市其它相关规定和要求。三、编制内容可行性研究范围涉及项目建设的必要性、建设条件、建设方案、环境保护、建设进度及建设投资。可行性研究报告对项目的可行性进行综合分析、论证，得出合理、正确的结论，为项目业主及审批部门提供决策依据，并作为开展下阶段工作的基础。四、主要技术经济指标主要技术经济指标见表1-1。表1-1 主要技术经济指标表序号指标名称单 位指 标备 注1净用地
6、面积m28248其中：建构筑物占地面积m22113.48 道路及广场m23000.28 绿化m23134.242总建筑面积m235544.73其中：住宅楼m232419.09配套用房m2551.97地下建筑面积m22573.673容积率 4.004建筑密度%155绿化率%35.46项目总投资万元9865.29第二章 项目提出的背景一、项目建设背景（一）山水丽群二期工程的建设性质按照重庆市江北区政府的相关文件，山水丽群二期工程为城市廉租房。（二）重庆市推进廉租住房保障的基本情况重庆市十分重视廉租住房的建设，2003年起，重庆市将“双困家庭”作为廉租住房保障的对象，市委、市政府每年都将廉租住房保障
7、列入“民心工程”。截至2007年5月底，重庆市廉租房共投入3.42亿元，累计保障2.71万户，其中主城就有2.35万户困难群众受益，现有人均住房使用面积6平方米以下的困难家庭已实现廉租房保障全覆盖。到2010年，廉租房保障的范围将覆盖主城人均住房使用面积10平方米以下、远郊区县人均住房使用面积6平方米以下的低保家庭。2008年重庆市政府要求各区县进一步加大廉租住房保障资金投入，从土地出让金净收益或分成收入中核定5%左右的资金保障城镇廉租住房建设，资金仍有缺口的，区县财政应从其他预算资金中予以保证。为了让廉租房住户真正实现安居乐业，重庆市还通过强化后期物业管理，做好配套服务等措施，破解难题，构建
8、和谐社区。让廉租住房小区形成和睦友好、团结互助的氛围，并积极帮助解决廉租对象的生活困难。（三）重庆市廉租房发展存在的困难和亟待解决的问题一是廉租住房保障工作发展不平衡。廉租住房资金主要依靠政府财政投入，由于重庆市区域经济发展的不平衡，地区间廉租住房保障水平差距较大，特别是有的远郊区县，由于自身财力薄弱、土地出让净收益少，可提供的保障资金更加有限，其廉租住房保障工作的进度比较缓慢，远远落后于主城区。二是廉租住房房源短缺，实物配租比例不高。受到资金和土地的限制，政府组织修建的廉租住房供应数量不大，且由于重庆市住房结构调整还没有完全到位、原有公有住房大部分已房改出售等原因，市场上可供租赁的小户型住房
9、供应总体短缺，低收入家庭即使领取租赁补贴，也可能租不到合适的住房或要付出更高的租金。三是缺乏专职管理人员。除北碚、九龙坡、江北等少数区县外，重庆市多数区县基本未设立专门的廉租住房保障管理机构并配备必要的工作人员和工作经费，绝大多数管理人员往往承担着多项工作，在时间和精力上难以满足廉租住房保障发展形势的要求。二、项目建设的必要性（一）是解决低收入家庭住房困难的需要据统计，江北区有不少于4600户低收入住房困难家庭需要实施廉租保障。截止到2008年6月底，江北区已经采取租金补贴（368户）、实物配租（761户）、拆迁+保障（1156户）等方式累计保障2185户，但至少还有2415户没有得到保障。该
10、项目的建设可以为该区域提供704户廉租住房，虽然不能完全满足目前江北区的廉租住房的需求，但是，能够在一定程度上缓解该区域目前廉租住房需求压力。（二）是构建和谐社会的需要从某种意义上讲，住房问题是老百姓最关心的问题，因为它直接关系老百姓生活水平的提高和生活质量的改善；同时住房问题也是衡量社会经济发展的重要指标：因为它涉及社会安定团结、民心所向，经济持续发展等一系列社会问题。解决低收入家庭住房困难，进一步做好城市住房工作，是全面建设小康社会的客观需要，是促进房地产市场健康发展的重要途径，也是深入贯彻落实科学发展观、促进社会和谐的重要内容。第三章 项目选址及建设条件一、项目选址本项目选址于重庆市江北
11、区石马河南桥寺原罗家湾社。二、气候条件（一）气候条件项目区属亚热带湿润气候，具夏多酷署，冬暖春早，温暖湿润，雨量充沛，夜雨多，空气湿度大，云雾多，日照偏少。年平均气温18.2，极端最高气温43.0(1951.8.1)，最低气温3.1（1975.2.15）。多年平均雾日67.8天，最大年雾日达148天。年平均相对湿度80%，绝对湿度17.5毫巴。多年平均降雨量1163.3mm，历史最大年降雨量1357.7mm（1986.6.3），年最小降雨量740.1mm。多年平均最大日降雨量93.9mm，日最大降雨量178.3mm(1971.6.1)，降水多集中在每年的59月，约占全年降水总量的70%。风向以
12、北风为主，平均风速1.1m/s，最大风速28.4m/s。（二）水文地质条件嘉陵江在项目所在地西部由北向南流过。据水文站多年统计资料，嘉陵江在此地段13月处于枯水平稳时间，从4月下旬起出现小峰并逐渐进入中高水期，79月多为洪水期，11月以后，呈缓慢降落状态。年最低水位常出现在2月中旬至3月下旬，常年水位约在172.00m，历年最低枯水位168.92m，常年洪水位184.73m，20年一遇最高洪水位195.63m，50年一遇最高洪水位199.63m，百年一遇洪水位201.33m，水深一般520m，江面水宽60100m，最小流量214104m3/s，最大流量1060104m3/s；最大流速3.5m/
13、s。张家溪位于项目所在地中部由南向北流过，常年河水流量充沛；据调查常年河水位在随地形坡度变化，水深一般15m，河面水宽35m，最小流量0.3m3/t。三峡水库建成后，回水位为175.00m，20年一遇的洪水位为180.63m。（三）工程地质条件1、地貌项目所在地属河流堆积河谷地貌，其余地带属构造剥蚀丘陵地貌。总体上地形地势呈一沟两岭，M状，高程170.2344.0m，高差173.8m，地形坡角一般1035度，局部达6075度（呈陡崖状），规划区中丘坡顶部地势较高；项目所在地西侧嘉陵江及丘坡顶部地形坡度较缓，地形坡角一般39度。沟河纵坡一般38%，局部为1220%，沟河切割深度一般1020m，局
14、部达3050m。规划区地形地貌条件中等复杂。2、地质构造及地震规划区处于川东褶皱带龙王洞背斜的西翼，区内地层呈单斜产出，倾向260275，倾角2210。出露地层主要为侏罗系中统沙溪庙组及第四系残坡积粉质粘土、人工填土，嘉陵江漫滩及新桥河清溪河分布有河流冲积物砂卵石层。区内未见断裂发育，裂隙较发育，基岩主要发育三组构造裂隙：I组倾向4560，倾角6075，间距0.52.5m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；II组倾向180190，倾角6580，间距0.53.0m，裂隙面较平整，闭合状，结合度较好，延伸数米；III组裂隙，倾向90100，倾角4565，间距0.52.0m，裂隙面较平整，微张，结合度一般，延伸数米至数十米。根据中国地震动参数区划图（GB18306-2001）和建筑抗震设计规划范（GB50011-2001）附录A.1.1的规定，评价区抗震设防烈度为6度，地震动峰值加速度为0.05g。规划区构造条件中等复杂，地震条件中等复杂。三、市政设施条件项目所在地区周边为较成熟的社区，水、电、气、通讯等公用设施齐备，交通方便，能满足项目建设与运营之需。第四章 建设规模与标准一、
